آخرین تحولات بازار مسکن پایتخت؛ تغییر آرام معادلات به سود خریداران

محتوای این تماس‌های تلفنی جهتی کاملا متفاوت با تماس‌های سال گذشته مالکان وفروشندگان مسکن با واسطه‌های معاملات فروش مسکن دارد؛ سال گذشته به دنبال تداوم نوسان قیمتی در بازارهای ارز و طلا و اثرگذاری آن بر بازار مسکن بخش قابل توجهی از فروشندگان مسکن به‌صورت لحظه‌ای و روزانه اقدام به تغییر قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی خود می‌کردند. این گروه از مالکان از طریق برقراری تماس تلفنی با واسطه‌ها قیمت پیشنهادی خود را افزایش می‌دادند و در چنین شرایطی متقاضیان هر روز با قیمت‌های اعلامی متفاوت در فایل‌های مشابه و در یک فایل خاص مواجه می‌شدند. طی روزها وهفته‌های اخیر اما محتوای این تماس‌های تلفنی به نحوی کاملا متفاوت تغییر کرده است؛ به‌گونه‌ای که مالکان به دلیل شرایط رکودی حاکم بر بازار و نبود قدرت خرید در سمت تقاضای مسکن، به واسطه‌ها اعلام می‌کنند حاضرند قیمت‌های پیشنهادی خود را به‌طور متوسط تا ۱۰ درصد نیز تعدیل کنند.

این میزان تعدیل در میان مالکان وفایل‌های مختلف متفاوت است؛ به‌‌طوری‌که در برخی از فایل‌ها رقم تعدیل قیمت پیشنهادی کمتر از ۱۰درصد و در برخی دیگر اندکی بیشتر است. واسطه‌ها می‌گویند حتی در برخی موارد بعضی از فروشنده‌ها از فروش واحدشان در کوتاه‌مدت ناامید شده‌اند؛ این گروه از مالکان افرادی هستند که پیگیری‌های خود از بابت بازاریابی برای فروش آپارتمان‌ مسکونی‌شان را فعلا متوقف کرده‌اند، اما در صورت تماس واسطه‌ها با آنها درخصوص اطلاع از آخرین قیمت پیشنهادی،معمولا قیمت‌های پیشنهادی خود را کمتر از میزانی اعلام می‌کنند که در ابتدا واحد را با آن شرایط قیمتی فایل کرده بودند. این گروه از مالکان نیز افرادی هستند که حاضرند با کاستن از سطح قیمت پیشنهادی فرآیند فروش واحد را تسریع کنند.

واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران میزان تغییرات و تعدیل قیمتی این گروه از آپارتمان‌های مسکونی واقع در پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین مناطق مصرفی واقع در دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران را به‌طور متوسط ۱۰ درصد اعلام می‌کنند؛ هر چند با درنظر گرفتن شرایط فعلی بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند در صورت ادامه شرایط فعلی و ثبات در شاخصه‌های اقتصاد کلان و مسائل سیاسی، روند تعدیل قیمت‌ها در بازار مسکن باز هم ادامه‌دار خواهد بود.این در حالی است که میزان تعدیل قیمت پیشنهادی در برخی از فایل‌هایی که پیش از این با قیمتی نامتعارف به بازار مسکن عرضه شده بودند به بیش از ۱۰ درصد نیز می‌رسد.

واسطه‌های معاملات مسکن نبود تقاضا برای خرید مسکن به دنبال جهش شدید قیمت آپارتمان در سال ۹۷ و در نتیجه خروج اجباری متقاضیان از بازار ملک به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت فروش واحدها را مهم‌ترین دلیل اجبار فروشنده‌ها برای تعدیل قیمت عنوان می‌کنند.

طی هفته‌های گذشته،فروشندگان واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت در منطقه یک شهر تهران-کانون عرضه آپارتمان‌های لوکس، گران‌قیمت و بزرگ‌متراژ- سطح قیمت‌های پیشنهادی و در برخی موارد قیمت‌های قطعی فروش واحدهای خود را بین ۱۰ تا ۱۵ درصد تعدیل کردند؛ هم‌اکنون این تعدیل قیمت همزمان با افزایش عمق رکود در بازار ملک به مناطق مصرفی نیز کشیده شده و شواهد موجود و اظهارات واسطه‌های بازار خرید و فروش مسکن تایید‌کننده این موضوع است. به‌طوری‌که می‌توان اعلام کرد هم‌اکنون بازار معاملات خرید و فروش مسکن وارد دوره تازه‌ای از پوست‌اندازی شده است؛این پوست‌اندازی به معنای تغییر شرایط بازار و ورود به دوره‌ای تازه به دلیل تغییر رویکرد فروشنده‌ها از افزایش قیمت واحدها به سمت کاهش و تعدیل نرخ‌های پیشنهادی و قطعی فروش آپارتمان است.

سال گذشته در ادامه جهش قیمت مسکن، تعداد قابل‌توجهی از فروشندگان واحدهای مسکونی اقدام به تغییرات روزانه وحتی لحظه‌ای قیمت پیشنهادی خود برای فروش واحدها می‌کردند؛ تا جایی‌که بخش قابل‌توجهی از خریداران به رغم توافق بر سر قیمت نهایی برای خرید آپارتمان‌ها در بسیاری از موارد در نشست با فروشنده با افزایش قیمت از سوی او مواجه می‌شدند و بسیاری از نشست‌های خرید آپارتمان به همین علت یا برگزار نمی‌شد یا در حین برگزاری، معامله به دلیل دبه قیمتی فروشنده انجام نمی‌شد. در حال حاضر با افزایش عمق و شدت رکود در بازار مسکن شرایط به نحوی کاملا متفاوت تغییر کرده است؛ در حالی‌که تغییرات روزانه و لحظه‌ای قیمت پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در بازار مسکن از چندماه قبل متوقف شده است هم‌اکنون تعداد قابل‌توجهی از فروشنده‌ها اقدام به تعدیل قیمت‌های پیشنهادی خود کرده‌اند؛ ردپای این تعدیل وکاهش قیمت در قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان نیز مشاهده‌ می‌شود؛ هر چند براساس شواهد آماری و اظهارات واسطه‌های فروش مسکن هم‌اکنون تعداد معاملات خرید مسکن در محلات مصرفی به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است.

واسطه‌ها می‌گویند در شرایط فعلی عمده مراجعه‌ها به بازار مسکن مربوط به متقاضیان بازار اجاره (مستاجرها وموجران) است و تقاضا برای خرید مسکن در بسیاری از محلات شهر تهران به مرز صفر رسیده است؛ این در حالی است که میزان تقاضا و همچنین انعقاد قرارداد اجاره نیز در شهر تهران به کمترین حد خود طی سال‌های گذشته رسیده است و در مجموع می‌توان گفت بازار مسکن چه در بخش خرید و فروش و چه در حوزه اجاره در یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکودی قرار گرفته است. با این حال،آن دسته از فروشندگان واحدهای مسکونی که هم‌اکنون مصمم به فروش آپارتمان‌های خود هستند به دلیل نبود قدرت خرید و در نتیجه نبود تقاضای موثر،ناچار به تعدیل و کاهش قیمت‌های پیشنهادی هستند؛در واقع می‌توان گفت در شرایط فعلی نه تنها فروشنده‌ها قدرتی از بابت افزایش قیمت مسکن ندارند بلکه در تلاش برای فروش واحدهای مسکونی ناچار به تعدیل قیمت‌های پیشنهادی و همچنین اعمال تخفیف در زمان انجام معامله هستند.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از تازه‌ترین شرایط بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد در حال حاضر تعداد فایل‌های فروش مسکن وتعداد فروشنده‌های واحدهای مسکونی رو به افزایش است؛این در حالی است که در سال ۹۷ یکی از اصلی‌ترین چالش‌های متقاضیان خرید مسکن کمبود فایل مناسب برای خرید به‌خصوص کمبود واحدهای مسکونی مناسب با سلیقه و سطح بنیه مالی متقاضیان مصرفی بود.

پارسال به دنبال جهش قیمت و وجود چشم‌انداز رشد بیشتر قیمت‌ها، نه‌تنها عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ، میان‌متراژ و به‌طور کلی واحدهای مناسب با بنیه مالی متقاضیان مصرفی محدود شد و کمبود عرضه این واحدها به یکی از مشکلات اساسی خریداران مسکن تبدیل شد،بلکه تغییرات روزانه ولحظه‌ای قیمت‌های پیشنهادی، خریداران مسکن را با چالش مواجه کرد.طوری‌که بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند و موفق به خرید مسکن نشدند.

با این حال، در شرایط فعلی، تماس‌های فروشندگان مسکن با واسطه‌ها یک تغییر اساسی پیدا کرده است؛ سال گذشته عمده تماس‌های فروشندگان با واسطه‌ها با هدف افزایش قیمت پیشنهادی برای فروش آپارتمان انجام می‌شد اما هم‌اکنون عمده تماس‌هایی که از سمت متقاضیان فروش مسکن با واسطه‌ها انجام می‌شود مربوط به درخواست آنها از بابت تعدیل قیمت‌های پیشنهادی برای تسریع در امر فروش واحد موردنظر است، طوری‌که بنا بر اذعان برخی از واسطه‌های فعال معاملات مسکن در مناطق مصرفی تهران همچون مناطق ۴ و ۵ و مناطق مصرفی نیمه جنوبی همچون مناطق ۹ تا ۱۱بخش قابل‌توجهی از فروشنده‌های مسکن که فایل مربوط به فروش واحد مسکونی آنها چند ماه است بدون متقاضی باقی مانده و فروش نرفته است، تاکنون در دو مرحله اقدام به تعدیل نرخ پیشنهادی خود کرده‌اند. در برخی از فایل‌هایی که از مدت‌ها پیش در فرآیند بازاریابی برای فروش قرار گرفته‌اند اما تاکنون فروش نرفته‌اند، فروشنده‌ها یک‌بار تا ۸ درصد حاضر به اعمال تخفیف در قیمت پیشنهادی شده‌اند و هم‌اکنون این میزان تخفیف را به‌طور متوسط تا ۱۰ درصد نیز افزایش داده‌اند.

با این حال، شواهد نشان می‌دهد حتی در شرایط فعلی و در حالی‌که عمده فروشنده‌های مسکن حاضر به تعدیل قیمت‌ها شده‌اند بازهم تقاضایی برای خرید این واحدها در بازار مسکن وجود ندارد؛ چراکه هنوز هم سطح قیمت‌ها با قدرت خرید خانوارهای متقاضی به‌خصوص متقاضیان مصرفی فاصله قابل‌توجهی دارد؛ از سوی دیگر نبود چشم‌انداز کوتاه‌مدت برای کسب سود از معاملات مسکن منجر به خروج سفته‌بازها از بازار مسکن شده است و عمده سفته‌بازها نیز هم‌اکنون در نقش فروشنده به دنبال فروش وعرضه واحدهای خود به خریداران هستند.

با این وجود، معدود متقاضیان خرید مسکن حاضر در بازار معاملات مسکن مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران به‌خصوص مناطق ۴ و ۵ پایتخت، سرمایه‌گذارانی هستند که نقدینگی و سرمایه آنها هم‌اکنون در بانک‌ها سپرده‌گذاری شده است؛ در واقع سپرده‌گذاران بانکی در شرایط فعلی بیشترین تعداد متقاضیان خرید مسکن را به خود اختصاص می‌دهند؛ هر چند به اذعان واسطه‌های خرید وفروش مسکن در شهر تهران این گروه از متقاضیان نیز برای خرید مسکن عجله ندارند و با حوصله به دنبال خرید واحدهای مسکونی با شرایط اکازیون هستند؛ در واقع این افراد در حال جست وجو برای یافتن واحدهایی هستند که فروشنده به دلیل نیاز مالی شدید حاضر به تعدیل قابل‌توجه قیمت پیشنهادی خود باشد. از سوی دیگر بخشی از این متقاضیان نیز افرادی هستند که اقدام به تبدیل سرمایه خود به ارز طی یک‌سال گذشته تاکنون کرده‌اند و هم‌اکنون با بروز ثبات قیمتی در بازار ارز به دنبال یافتن فایل‌های اکازیون وقیمت مناسب و حتی پایین‌تر از عرف منطقه برای خرید هستند؛ هیچ‌کدام از این دو گروه متقاضی خرید مسکن برای خرید آپارتمان عجله‌ ندارند.

همین عامل در کنار چشم‌انداز کاهش بیشتر سطح قیمت‌های فروش مسکن موجب شده است هم‌اکنون تقاضا برای خرید مسکن کمتر از ماه قبل و ماه‌های گذشته باشد؛ در واقع متقاضیان خرید مسکن به امید کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها فعلا جست وجوی خود برای خرید مسکن را متوقف کرده‌اند و منتظر افزایش تعداد فایل‌ها وتعدیل بیشتر سطح قیمت‌ها هستند. از سوی دیگر جزئیات فایل‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن نشان می‌دهد در حالی‌که همچنان عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار مسکن محدود است- هر چند عرضه نوسازها نیز نسبت به ماه‌های قبل به طور نسبی افزایش یافته است- اما هم‌اکنون تعداد فایل‌های فروش واحدهای مسکونی کم سن یعنی آپارتمان ۳ تا ۴ساله و واحدهای مسکونی حداکثر با عمربنای ۱۰ سال افزایش یافته است.

این گروه از واحدها از یک سال گذشته تاکنون جزو فایل‌های کمیاب بازار مسکن محسوب می‌شدند؛ اغلب فروشندگان این گروه از واحدها نیز معمولا افرادی هستند که به قصد تبدیل به احسن کردن واحدهای خود اقدام به عرضه این آپارتمان‌ها به بازار فروش کرده‌اند. در مناطق مصرفی واقع در نیمه جنوبی شهر تهران نیز شرایطی نسبتا مشابه مناطق مصرفی ۴و۵ پایتخت حاکم است؛ با این تفاوت که همچنان خریداران مصرفی بیشترین متقاضیان خرید مسکن در این مناطق هستند؛ رگه‌هایی از تعدیل سطح قیمت‌های پیشنهادی در این مناطق نیز دیده می‌شود و واسطه‌های فروش مسکن در این مناطق نیز از تعدیل قیمت‌های پیشنهادی و برخی قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان خبر می‌دهند. به اعتقاد واسطه‌های خرید و فروش مسکن در این مناطق، هم‌اکنون شرایط بازار مسکن برای خریداران بیش از فروشنده‌ها و سازنده‌ها برای انجام معامله مهیا است؛ چرا‌که به دلیل نبود مشتری برای خرید واحدها، هم‌اکنون متقاضیان خرید از امکان چانه‌زنی برای دریافت تخفیف حداکثری برخوردارند؛ به‌خصوص آنکه در شرایط فعلی عمده فروشنده‌ها نیز چشم‌انداز ادامه روند نزولی سطح قیمت‌ها را در ذهن دارند و بخش قابل‌توجهی از سازنده‌ها برای تامین مالی پروژه‌های جدید مجبور به فروش آپارتمان‌های آماده خود شده‌اند. واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مصرفی همچنین پیش‌بینی می‌کنند در صورت ثبات شرایط و ادامه وضعیت فعلی به لحاظ شاخصه‌های اقتصادی،شرایط سیاسی و روابط بین‌الملل و همچنین شرایط حاکم بر بازارهای موازی، احتمال می‌رود روند نزولی قیمت مسکن در نیمه دوم سال نیز تداوم داشته باشد و در نهایت در نیمه دوم سال شاهد ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم.