آینده «مال‌های» پایتخت از نگاه حسین عبده‌تبریزی؛ چه بر سر مغازه‌های حاشیه خیابان‌های تهران می‌آید؟

  *هنوز هم واحدهای تجاری حباب قیمتی دارند. واحدهای تجاری با مازاد عرضه در کل کشور روبه‌رو هستند. البته، این بدان معنا نیست که هیچ‌جا به واحدهای تجاری نیازی نباشد. در مجموعه جدیدی که ساخته می‌شود، ممکن است یک مغازه یا سوپر مورد نیاز باشد. در بعضی از مناطق مثلا در شهرهایی که جدید ساخته می‌شود، بی‌شک به واحدهای تجاری نیاز است. بنابراین، نمی‌گویم قیمت در بعضی از مناطق استثنا نمی‌تواند به معنی واقعی بالا نرود. در مناطق توسعه‌ای شهرها هم ممکن است این به‌وقوع بپیوندد؛ یعنی در مناطقی که در آنها مجموعه‌های مسکونی وجود نداشته، همراه با مسکنی که ساخته می‌شود، مجموعه تجاری هم ساخته می‌شود و بنابراین استثنا در بعضی مناطق ممکن است افزایش قیمت واقعی اتفاق افتاده باشد. هنوز هم شاید شهرهای کوچکی در ایران باشد که ساخت مراکز تجاری جدید با کیفیت متوسط در آنها اقتصادی باشد. اما به‌طور کلی قیمت‌های واقعی (یعنی قیمت‌های اصلاح‌شده برای تورم) واحدهای تجاری کاهش یافته، هر چند ممکن است قیمت‌های اسمی کاهش نیافته باشد. پس حرفی که از مازاد می‌زنم مطلق نیست، بلکه در عمده مناطق کشور صادق است. امروز مشخصا در مورد شهر تهران و به‌ویژه مناطق شمالی شهر تهران صحبت می‌کنیم. بدیهی است از آنچه می‌گویم می‌توان برای بسیاری از شهرهای بزرگ نتیجه‌گیری کرد، حتی به‌نظر می‌رسد در شهرهای کوچک هم مازاد عرضه تجاری به دلایل دیگری وجود دارد.

*قیمت‌های املاک و مستغلات چسبندگی دارد و به لحاظ این چسبندگی وقتی اصلاح قیمت ضروری است، قیمت‌ها با سرعت پایین نمی‌آید؛ ضمن اینکه اگر هم باسرعت قیمت‌ها را پایین بیاورند، باز هم لزوما تقاضای جدیدی پیدا نمی‌شود. این برخلاف مثلا قیمت دلار است که وقتی جهش می‌کند و اوُرشوت می‌شود و تا ۲۰هزار بالا می‌رود، با تغییر شرایط به‌‌سرعت پایین آمده و به ۱۰هزار تومان نزدیک می‌شود. قیمت سهامِ مثلا پتروشیمی‌ها هم که به قیمت دلار وابسته است و با آن حرکت می‌کند، وقتی قیمت دلار پایین می‌آید، حرکت می‌کند و تنزل می‌یابد. قیمت سکه هم که بالای ۵ میلیون تومان می‌رود، بعد کاهش یافته زیر ۴ میلیون می‌آید. این نوع دارایی‌ها چسبندگی زیادی ندارند، اما املاک و مستغلات چسبندگی قیمتی دارد. یعنی وقتی قیمت بالا رفت به‌سادگی پایین نمی‌آید. وقتی فردی یک واحد تجاری را برای مثال در خیابان صادقیه متری ایکس تومان می‌خرد، قیمت دیگر حول ایکس تثبیت می‌شود و واحدهای مجاور هم آن قیمت را پایین نمی‌آورند. البته در مورد واحدهای تجاری حرف من خیلی دقیق نیست، چون آشفتگی قیمتی وجود دارد و نامتقارن‌بودن قیمت بسیار زیاد است، اما عَرض بنده قطعا در مورد واحدهای مسکونی درست است. قیمت واحدهای مسکونی در هر کوچه معمولا متعادل است و همبستگی زیادی با هم دارد. اما به‌رغم چسبندگی قیمت، اعتقاد دارم قیمت واحدهای تجاری در ۱۰ سال گذشته دائما کاهش یافته و این روند ادامه خواهد داشت، هر چند قیمت اسمی در بیشتر موارد ممکن است کاهش نیابد و تورم عملا در طول زمان قیمت‌ها را کاهش دهد. کسی که در سال ۹۰ برای مثال می‌توانسته فروشگاه خود را متری ۳۰ میلیون تومان بفروشد (قیمت اسمی ۳۰ میلیون) و نفروخته و در سال ۹۶ به همان قیمت فروخته (قیمت اسمی ۳۰ میلیون)، در واقع ضرر بزرگی کرده چون قیمت واقعی (قیمت اسمی منهای تورم) خیلی از ۳۰ میلیون تومان کمتر است. بنابراین، شاهدیم که قیمت‌های واقعی همه جا کاهش یافته، ولی قیمت‌های اسمی فقط در یکی دو سال اخیر و آن هم بسیار به‌ندرت و استثنایی کاهش یافته است.

*قیمت واحدهای تجاری از دهه ۸۰ با حباب قیمتی همراه شد؛ قبل از آن دهه، حداقل در بعضی مناطق مثل بازار تهران، قیمت‌های واقعی (با لحاظ تورم) به‌طور دائمی بالا می‌رفت. به‌خاطر محدودیت فضایی که بازار تهران نامیده می‌شد، افزایش قیمت‌ها هم معنی‌دار می‌نمود. اما کم‌کم بازار تهران مرکزیت خود را از دست داد و نوع کسب‌وکار آن تغییر کرد؛ از عمده‌فروشی به سمت خرده‌فروشی، به سمت فرش و صنایع مستظرفه و حتی بخشی از آن به سمت واحدهای تولیدی تغییر کاربری داد و قیمت واحدهای بازار کم‌کم با حباب قیمتی متراکمی همراه شد. از شروع دهه ۸۰ شهر تهران آن‌چنان بزرگ شده بود که دیگر بازار تهران نمی‌توانست خدمات عمده‌فروشی به کل تهران بدهد. بخش قابل‌توجهی از تولیدکننده‌ها و عمده‌فروشان که عمدتا واردکننده هم بودند، دفاتر خود را به خارج از بازار بردند. با گذشت زمان و اضافه ‌شدن ساخت‌وسازها، در کل تهران واحدهای تجاری با حباب قیمتی همراه شدند.

*در بسیاری از این مراکز خرید، ظرف چند سال گذشته، اجاره‌ها به قیمت ثابت بالا نرفته است. بعضی مراکز خرید که در دهه ۷۰ و نیمه اول دهه ۸۰ ساخته شده‌اند، برای سازنده (منظورم توسعه‌گر است) با سود بالا همراه بوده و واحدها به فروش رسیده است. اما در توسعه واحدهای مراکز خرید بعدی، واحدها دیگر به فروش نرفت و حداکثر آنکه مالکان اجاره ثابتی دریافت کردند. اکنون مدتی است که دریافت اجاره ثابت هم دشوار شده و مستاجران فقط آماده پرداختن درصد از فروش هستند. بنابراین برای کسانی که فروشگاه‌ها را در این مراکز قدیمی‌تر فروخته‌اند، سودها قابل‌ملاحظه بوده و اگر هم واحدهایی در آن مجموعه‌ها مانده، اجاره هر چند نازل جاری برایشان قابل‌تحمل است، چون اصل سرمایه آنها مدت‌هاست مستهلک شده است. در این مراکز، این خریداران واحدها هستند که احساس می‌کنند در قیمت‌های جاری P/ E مناسب ندارند؛ به‌ویژه مراکز خرید جدید، کسب درآمد آنها را دائما مشکل‌تر می‌کنند.

*مثلا پاساژ قدیمی گلستان شهرک غرب از این دست مراکز است که به‌دلیل مراکز خرید جدید، از رونق آن کاسته شده و واحدهای خالی در آن یافت می‌شود، در حالی که زمانی مدرن‌ترین مرکز خرید تهران بود. (تغییر معماری طبقه همکف نیز اشتباه دیگر مالکان بود؛ میدانی در وسط طبقه همکف قرار داشت که آنجا را به پاتوق مجموعه تبدیل کرده بود. با تخریب آن و اضافه‌کردن پله برقی و به‌تبع آن تخریب پاتوق، بخشی از مشتریان مجموعه حذف شدند. این امر منجر به کاهش پاخور شد و طبعا قیمت واحدها را تحت‌تاثیر قرار داد). توسعه‌گران مرکزهای خرید جدید برعکس هنوز از محل اجاره، سرمایه خود را مستهلک نکرده‌اند و هر روز هم با افتتاح مراکز خرید جدید شاهدند که اجاره واقعی (با احتساب تورم) آنها کاهش می‌یابد. آنها هستند که با قیمت‌های جاری احساس می‌کنند P/ E مناسب ندارند. البته، آنچه گفتم استثنا دارد. یعنی مجموعه‌های قدیمی‌ای می‌شناسم که مالکان آنها به طمع اجاره‌های بالایی که دریافت می‌کردند، واحدهای خود را در دهه ۷۰ یا تا اواسط دهه ۸۰ نفروختند (مثلا یک مجموعه قدیمی در خیابان نیاوران) و طبعا بازده لازم را نگرفتند و نیز در نقطه مقابل توسعه‌گرانی را داریم که واحدهای خود را در همین اواخر به قیمت نسبتا پایین فروختند و سود معقولی کسب کردند، هرچند P/ E جاری آن واحدها برای کسانی که آن واحدها را خریده‌اند (صاحبان فعلی فروشگاه‌ها و مغازه‌ها) در قیمت‌های جاری قابل‌قبول نخواهد بود (یک مال بزرگ در نیاوران که در دست راه‌اندازی است).

*امروز قیمت‌ها باید تغییر بکند؛ یعنی قیمت‌های فروش‌ واحدها تغییر خواهد کرد. اگر هم قیمت‌های اسمی واحدهای تجاری کاهش نیابد، در طول زمان قیمت‌های واقعی کاهش می‌یابد. با هر مرکز خرید که افتتاح می‌شود، جا برای مراکز قبلی تنگ می‌شود. مثلا با افتتاح تدریجی یک مال بسیار بزرگ در منطقه ۲۲، بخشی از معاملات مراکز خرید محله‌ای (مثلا در سعادت‌آباد در غرب تهران یا حتی در میدان هروی در شرق تهران و فروشگاه‌های منفرد محله‌ها) و مراکز خرید منطقه‌ای (مثل مال خیابان ستاری و مرکز خرید فاز ۳ شهرک‌ غرب و مال تجریش در شمال شهر و زنجیره‌های رفاه و شهروند) به آن مال انتقال می‌یابد. البته مال مورد اشاره خود را فراتر از شهر تهران می‌داند و امیدوار است مشتریانی از استان البرز و استان‌های شمالی کشور به خود جذب کند.

*پس بی‌شک اگر این مال بسیار بزرگ کاملا ساخته شود، درصدی از کل فروش شهر تهران را جذب می‌کند و عرصه را بر بقیه مراکز خرید تنگ‌تر می‌‌کند. نمی‌دانم سرمایه‌گذارانی که مثلا در خیابان فرشته تهران و اطراف آن قدم به قدم مراکز خریدهای زیبا و گرانبهایی ساخته‌اند، چقدر روی اقتصاد و دخل و خرج این مراکز حساب کرده‌اند؟ چه وقت اصل این سرمایه‌ها مستهلک خواهد شد؟ این توسعه‌گران تجاری به کدام معجزه ایمان داشته‌اند که فرض کرده‌اند تقاضا بی‌نهایت خواهد بود؟ به هرحال، آن مراکز خرید قدیمی که روزی های‌و‌هویی داشتند و پررونق بودند، امروز برای زنده‌ماندن باید اجاره‌ها را به‌شدت کاهش بدهند. مشکل دیگر این مراکز آن است که چون فروشگاه‌های داخل آنها عمدتا به فروش رفته و مالک واحد ندارند، اداره آنها و حفظ کیفیت آنها بسیار مشکل‌تر از واحدهایی است که مالک واحد دارند و در اجاره مستاجران هستند. مزیت چند مرکز خرید در خیابان پاسداران یا یک مال بسیار بزرگ آن است که مالک واحد دارند و نگهداری و حفظ سطح خدمات آنها آسان‌تر است، در حالی که حفظ این کیفیت در مجموعه‌ای چون اطلس مال در آینده دشوارتر خواهد بود، چون عمده واحدها به فروش رفته است. چاره کار آن است که اداره در دست توسعه‌گران اولیه بماند که به هر حال مالکیت تعدادی از واحدها را در اختیار دارند. فراتر آنکه نهادهای بهره‌بردار باید راه بیفتند و مستقل از مالکان، مجموعه‌ها را کارآمد اداره کنند. البته نسخه‌هایی که برای رونق مراکز خرید می‌شود پیچید به این بستگی دارد که این مراکز محلی هستند، منطقه‌ای هستند یا در سطح شهر مطرح‌اند.

*بیشتر این مراکز خرید[جدید] که یا دیگر صرفه اقتصادی ندارند یا اگر هم تکمیل و ساخته شوند، صرفه اقتصادی نخواهند داشت، به نفع اهالی محله‌های خود عمل می‌کنند که می‌توانند در این گشت بازارها دور بزنند و چیزی بخورند و گاه خریدی بکنند. برای اهالی خوب است. اینها مکان‌هایی است برای گذر و گشت، برای گذران اوقات فراغت و تا زمانی که قیمت‌های این واحدهای تجاری آن قدر پایین نیاید که P/ Eها موجه شود، به نفع سرمایه‌گذار نخواهد بود. وجود این میلیون‌ها مترمربع مراکز خرید کم‌مشتری و خلوت بیانگر پول نفت است که به این ترتیب توزیع شده و مثل بسیاری از دیگر سرمایه‌گذاری‌هایی که از پول نفت انجام شده و بازده ندارد، این مراکز هم بازده مناسب ندارند. مالکان این پول‌ها هم هنر بهتری نداشته‌اند که ارائه کنند؛ ساختمان‌سازی کار دشواری نیست و بالاخره دخل و خرجی هم می‌کند. گاهی هم در وسط کار توسعه مانده‌اند و مجموعه را تکمیل نکرده‌اند (مثل بسیاری مجموعه‌ها در منطقه ۲۲ تهران). گاهی هم ایده خوبی مثل دریاچه خلیج فارس در منطقه ۲۲ و شبه اوتلت اطراف آن (که به‌دلیل گرانی زمین در تهران تنها مجموعه نزدیک به مفهوم اوتلت در تهران است) با ساخت‌وسازهای جانبی و پیرامونی سنگین خراب شده و بازده بالای آن اوتلت قربانی می‌شود. به هر حال، مالکان و سازندگان و گاه خریداران این واحدها توهم سود دارند. وجود هزاران مترمربع فضای تجاری خالی و بلااستفاده از قبیل مجموعه‌ای در بلوار کاوه (منطقه یک) یا بازاری در خیابان امام خمینی (سپه) گویای میلیاردها تومانی است که اگر صرف فعالیت‌های تولیدی مولد می‌شد، امروز هزاران نفر در کشور فرصت اشتغال می‌یافتند.

*در یک فاصله زمانی طولانی‌تر شاهد خواهیم بود که مغازه‌های خطی به واحدهای بوتیکی یا واحدهای خدماتی با کارکرد دفتر تبدیل می‌شوند. ما نوع دیگری از این تغییر کاربری را حتی در گذشته در بعضی از پاساژها می‌بینیم؛ مثلا پاساژی در یکی از خیابان‌های تهران (خیابان آزادی) هست که سابقه ۲۵-۲۰ ساله دارد، ولی هیچ‌وقت نتوانسته به‌عنوان مرکز فروش کامل کار کند؛ فقط بعضی از واحدهای طبقه همکف آن شکل خرده‌فروشی تجاری دارد و از واحدهای بقیه طبقاتش استفاده تولیدی و خدماتی می‌شود. بنابراین، وقتی مجموعه‌ای نتواند کار کند، تبدیل به واحدهای با کاربری متفاوت می‌شود تا حداقل بتوان هزینه‌های جاری آن را تامین کرد. شما در یک نقطه شمالی از تهران، مثل خیابان شیخ‌بهایی، مجموعه تجاری‌ای در طبقه تحتانی زمین دارید که کار نمی‌کند و واحدهای آن عمدتا به خدماتی تبدیل شده است. شاید اگر آن مجموعه فقط پارکینگ می‌شد، درآمدش بهتر تامین می‌شد؛ بنابراین ظرفیت بالای مراکز خرید، سنترها و مال‌ها و نیز طراحی‌های غلط و تعریف نادرست کاربری حتی در مناطق نسبتا مناسب شهری ممکن است واحدهای تجاری را از حیز انتفاع ساقط کند. همین امروز هم بسیاری از این مغازه‌ها به اغذیه‌فروشی، رستوران و کافه تبدیل شده‌اند. از هر خیابان تهران که بگذرید، تغییر کاربری مغازه‌ها به سمت غذا و خوراک را ملاحظه می‌کنید. بعضی از مالکان واحدهای تجاری خطی خیابان‌ها نیز برای حفظ ارزش سرقفلی و دخل‌وخرج کردن، تلاش کرده‌اند به اصطلاح «بورس» تعریف کنند؛ یعنی شاغلان یک حرفه در مغازه‌های یک خیابان متراکم شوند که مزیتی برای ورود به آن خیابان و بازدید از زنجیره فروشگاه‌های پراکنده آن پیدا شود. مثلا، زنجیره فروشگاه‌های خیابان بهار پر از فروشگاه‌های لباس کودک؛ خیابان شیراز بورس مصالح بهداشتی و کاشی و سرامیک، خیابان چراغ برق بورس لاستیک و تایر، خیابان لاله‌زار بورس لوازم برقی، سه‌راه امین‌حضور بورس لوازم خانگی، میدان منیریه بورس لوازم ورزشی،... شده‌اند.

*گشت‌بازارهای مناسبی نیستند. خیابان‌های شلوغ و پیاده‌روهای غیراستاندارد کار را برای آنها مشکل می‌کند. اما مشکل اصلی پارکینگ است؛ نبود تحرک و امکان تردد؛ مشکل mobility. مراکز خرید جدید همه پارکینگ‌های کم‌وبیش مناسب دارند، و حرکت در آنها به‌آسانی صورت می‌گیرد. (مشکل پارکینگ را در جاهای دیگر هم می‌بینید؛ مقایسه کنید موقعیت سینما آزادی (شهر فرنگ) امروز را با موقعیت گذشته آن). در مورد ارزان‌ترشدن قیمت این املاک و کاهش اجاره‌ها نیز درست می‌گویید. هیچ از خود پرسیده‌اید چرا کتاب فروشی در شهرها بیشتر شده، آن هم در شرایطی که قدرت خرید برای کتاب به‌شدت کاهش یافته؟ چرا کافه قنادی بیشتر شده؟ چرا...؟ زیرا اجاره‌ها ارزان‌تر شده و کارهای با بازده پایین مثل کتاب فروشی و کافه قنادی حالا دیگر صرف می‌‌‌‌کند. تعداد کتاب‌فروشی‌ها به‌دلیل سرقفلی و اجاره‌های بالا در دهه ۷۰ و اوایل ۸۰ آن قدر کم شده بود که عشری از تعداد ناشران شده بود. حالا به‌دلیل تعداد بسیار بالای واحدهای تجاری خالی، کتاب‌فروشی‌ها زیاد شده. کار کافه قنادی‌ها هم که می‌رفت به کلی فراموش شود، چون اجاره‌های بالا پاسخ یک چای و چند شیرینی را نمی‌داد، حالا دوباره راه افتاده. اگر در روزهای خوب، ۵ تا ۷ درصد مراکز خرید خالی بود، الان در حتی مراکز خرید خوب، ۱۵ تا ۲۰ درصد خالی داریم. در مراکز ضعیف، بعد از طبقه به‌علاوه یک، همه طبقات خالی است. پس، به‌دلیل این ظرفیت‌های اضافه، ارزان‌شدن واحدهای تجاری و کاهش اجاره‌ها مدتی است واقعیت یافته و این وضع ادامه می‌یابد؛ بنابراین مغازه‌های خطی خیابانی سرنوشت دیگری خواهند یافت. البته درباره مغازه‌های خطی و حتی تجربه کشورهایی که با مازاد ظرفیت املاک تجاری روبه‌رو بودند، بحث‌هایی وجود دارد که در گفت‌وگویی دیگر مفصلا به آن می‌پردازم.