۵+۱ چالش برای خرید نوسازهای پایتخت

اولین ریسک مربوط به معاملات آپارتمان‌های تازه‌ساز از نوع گفته شده (فاقد سند رسمی و پایان کار) به «عدم اعلام مساحت دقیق و درست واحد مسکونی از سوی برخی سازنده‌ها» مربوط می‌شود که می‌تواند منجر به بروز خسارت مالی قابل‌توجه به خریدار شده و در برخی موارد برنامه‌ریزی‌های مالی وی از بابت تامین هزینه خرید واحد مسکونی را مختل کند.  در برخی موارد مشاهده شده است که سازندگان یا فروشنده‌های واحدهای مسکونی تازه‌ساز و کلید‌نخورده که برای اولین بار اقدام به عرضه واحد مسکونی خود به بازار فروش کرده‌اند برای ارائه مدارک اصلی ساختمان همچون پروانه ساختمانی و مدارکی همچون گواهی عدم خلاف به متقاضی خرید مقاومت می‌کنند و این مدارک را به رویت خریدار نمی‌رسانند.  ارائه برگه اصلی مربوط به پروانه ساختمان به خریدار در زمان انجام معامله یکی از مواردی است که می‌تواند برخی از ریسک‌های خرید واحدهای مسکونی تازه‌ساز را کاهش دهد؛ چرا که در این برگه اگرچه مساحت دقیق آپارتمان مسکونی ذکر نشده و به‌صورت تخمینی متراژ آپارتمان اعلام شده است اما اختلاف متراژ معمولا ناچیز و عموما کمتر از ۵ مترمربع است.  متراژ دقیق واحدهای مسکونی در زمان صدور سند رسمی مالکیت از سوی کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود و با توجه به عدم ارائه برگه اصلی پروانه ساختمانی از سوی فروشنده به خریدار در زمان انجام معامله، مساحت واحد تنها مستند به اعلام شفاهی فرد فروشنده است که در بسیاری از موارد با مساحت دقیق واحد اختلاف دارد؛ در برخی موارد و در حالت طبیعی مساحت اعلام شده از سوی فرد فروشنده با مساحت دقیق آپارتمان که در زمان صدور سند رسمی از سوی کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود کمتر از ۵ مترمربع فاصله دارد؛ یعنی اینکه اختلاف متراژ واحد نوساز و کلیدنخورده که برای اولین بار از سوی سازنده به بازار مسکن عرضه شده تا ۵مترمربع کمتر یا بیشتر، طبیعی است؛ اما در موارد بسیاری مشاهده شده است که برخی سازنده‌ها یا فروشنده‌های واحدهای مسکونی تازه‌ساز که هنوز سند رسمی و پایان کار آنها آماده و دریافت نشده است به‌صورت عمدی یا سهوی اقدام به اعلام متراژ بالاتر از مساحت واقعی آپارتمان مورد نظر، بعضا تا ۱۵ مترمربع بیش از مساحت واقعی می‌کنند.

این اقدام در برخی موارد به‌صورت عمدی و برای دریافت مبالغ بیشتر از ارزش واقعی آپارتمان از فرد خریدار صورت می‌گیرد؛ اگرچه در عمده قراردادهای فروش واحدهای مسکونی تازه‌ساز و فاقد سند رسمی و پایان کار این موضوع که در صورت اختلاف متراژ اعلام شده در زمان فروش فرد خریدار ملزم به پرداخت مابه‌التفاوت به ازای هر مترمربع مساحت اضافه شده در زمان کارشناسی رسمی یا فرد خریدار ملزم به بازگرداندن مبلغ اضافی از بابت اختلاف مساحت اعلام شده با متراژ واقعی (در مواردی که متراژ آپارتمان بیشتر از متراژ واقعی اعلام شده) است اما این موضوع از یک زاویه می‌تواند منجر به ایجاد خسارت مالی قابل‌توجه برای خریدار شود.  در برخی از موارد مشاهده شده است برخی سازنده‌ها یا فروشندگان دسته‌ اول آپارتمان‌های مسکونی تازه‌ساز و فاقد سند رسمی و پایان کار به‌صورت عمدی اقدام به اعلام مساحت آپارتمان بیشتر از متراژ واقعی می‌کنند و این اختلاف معمولا تا حدود ۱۵ مترمربع هم می‌رسد؛ با توجه به اینکه قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز فاصله قابل‌توجهی با واحدهای مشابه چند ساله و میانسال دارد، مبلغی که در ابتدا خریدار از بابت اعلام مساحت غیرواقعی آپارتمان به فروشنده پرداخت می‌کند قابل‌توجه خواهد بود؛ این در حالی است که تا زمان آماده شدن سند مالکیت و پایان کار معمولا یک دوره چند ماهه سپری می‌شود؛ اگر چه سازنده یا فروشنده واحد تازه‌ساز مکلف است در زمان انتقال سند با توجه به نظر کارشناس دادگستری اقدام به بازگرداندن مبلغ اضافی دریافت شده از خریدار به دلیل مشخص نبودن مساحت دقیق واحد در زمان فروش کند اما به دلیل طولانی شدن زمان فروش واحد تا زمان انتقال سند، فروشنده‌ای که اقدام به اعلام مساحت غیرواقعی به خریدار کرده است سود قابل‌توجهی از مبلغ اضافی دریافت شده برداشت می‌کند؛ در چنین حالتی خریدار که تمام سرمایه در اختیار خود را برای خرید واحد مسکونی هزینه کرده است و در بسیاری از موارد با دشواری اقدام به تامین هزینه خرید آپارتمان کرده است با خسارت مالی مواجه خواهد شد.

این در حالی است که در صورتی که الزامی از بابت ارائه مدارک اصلی ساختمان همچون پروانه ساختمانی در زمان اولین فروش واحد مسکونی وجود داشت، سازنده قادر به اعلام متراژ غیرواقعی با اختلاف فاحش به خریدار نبود و در صورت بروز چنین وضعیتی، خریدار می‌توانست پیگیری‌های لازم درخصوص دلایل اعلام متراژ غیرواقعی از سوی شهرداری در پروانه ساختمانی را به عمل آورد.  این موضوع به نوعی اصلی‌ترین ریسک خرید واحدهای مسکونی تازه‌ساز محسوب می‌شود؛ چرا که به‌طور مستقیم با میزان پرداخت خریدار به فروشنده در ابتدای معامله در ارتباط است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد عمده خسارت مالی به خریدار در زمان معامله واحدهای تازه‌ساز و کلیدنخورده نیز مربوط به همین موضوع است که منشأ آن اشتباه عمدی یا سهوی در اعلام متراژ دقیق ساختمان است.

برای پوشش این ریسک و به حداقل رساندن آن، کارشناسان مسکن به متقاضیان خرید واحدهای مسکونی تازه‌ساز توصیه می‌کنند قبل از رویت پروانه ساختمانی اقدام به خرید این واحدها نکنند و چه بهتر که اقدام به خرید واحدهای نوسازی کنند که حتی اگر هنوز فاقد سند مالکیت است اما حتما پایان کار داشته باشد.  ریسک دوم مربوط به «شرایط قیمتی واحدهای تازه‌ساز» است؛ اگر چه قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران برای دو ماه پیاپی کاهشی بوده است اما این کاهش قیمت در واحدهای تازه‌ساز به ندرت دیده می‌شود؛ این انتظار وجود دارد که در ماه‌های بعد این کاهش قیمت به بازار واحدهای تازه‌ساز نیز سرایت کند و متقاضیان خرید این واحدها باید این موضوع را نیز مدنظر قرار دهند.  

سومین ریسک به «نقص عضو» عمده واحدهای تازه‌ساز و کلیدنخورده از بابت کسری برخی تجهیزات وتاسیسات ساختمانی مربوط می‌شود که ممکن است به‌صورت عمدی یا سهوی از سوی سازنده به خریدار تحمیل شود؛ در بسیاری از موارد، واحدهای تازه‌ساز به‌صورت عمدی یا سهوی تحت تاثیر ضعف شدید نظارت مهندسان در روند ساخت‌وساز و تداوم گتره‌‌ای‌سازی در بازار مسکن، عمدتا دارای نقص هستند؛ این نقص در بسیاری از موارد مربوط به تجهیزات گرمایشی و سرمایشی و سایر تاسیسات ساختمانی است؛ این در حالی است که در سایر واحدهای مسکونی این نواقص قبلا شناسایی و برطرف شده است.

ریسک مهم دیگری که به‌عنوان چهارمین تهدید احتمالی پیش‌روی خریداران واحدهای مسکونی تازه‌ساز قابل شناسایی است به «عدم سلامت حقوقی برخی واحدهای مسکونی تازه‌ساز» مربوط می‌شود؛ معمولا بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد از واحدهای مسکونی تازه‌ساز در شهر تهران بدون پایان‌کار و گواهی عدم خلاف ساختمانی به بازار مسکن عرضه می‌شوند و همین موضوع می‌تواند منشأ بروز بسیاری از مشکلات و دعاوی حقوقی باشد و در بسیاری از موارد زیان‌های مالی قابل‌توجه از بابت تخلف‌های صورت گرفته در پروسه ساخت از سوی سازنده را متوجه خریدار کند. کارشناسان معتقدند گذشته از اینکه چنین مسیری برای فروش واحدهای مسکونی در واقع از یک منظر حقوق شهروندی را زیر سوال می‌برد و یک ایراد به شهرداری در انجام مسوولیت وی از بابت بازرسی و کنترل ساختمان محسوب می‌شود، بهتر است برای تضمین و احقاق حقوق شهروندان سازوکاری از سوی شهرداری اندیشیده شود که فروش واحدهای مسکونی فاقد پایان کار و گواهی عدم خلاف، محدود شود؛ در واقع با توجه به وظیفه و مسوولیتی که شهرداری از بابت کنترل و بازرسی فرآیند ساخت وساز دارد باید از فروش واحدهای فاقد پایان‌کار و گواهی عدم خلاف جلوگیری کند یا از طریق هماهنگی با عوامل تنظیم قراردادهای خرید و فروش مسکن این نوع معاملات را محدود کند.  کمترین اقدامی که در این زمینه می‌تواند از سوی مدیریت شهری در راستای انجام وظایف و نقش قانونی خود در حیطه بازرسی و کنترل ساختمان انجام شود، اطلاع‌رسانی به شهروندان از بابت خطرات و تهدیدهای احتمالی مربوط به خرید واحدهای مسکونی تازه‌ساز فاقد پایان‌کار و گواهی عدم خلاف است.  از آنجا که ممکن است سازنده در پروسه ساخت و ساز مرتکب تخلفات گسترده شده باشد که مشمول پرداخت جرایم سنگین و در برخی موارد تخریب بخش‌هایی از ساختمان می‌شود، عدم رویت گواهی عدم خلاف و پایان کار ساختمان در زمان انجام معامله خرید مسکن ریسک بزرگی برای خریدار محسوب می‌شود.

ریسک دیگری که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد به موضوع بدهی‌های سنگین و پنهان برخی سازنده‌ها به دستگاه‌های خدمات‌رسان (آب و فاضلاب، برق، گاز و... ) مربوط می‌شود که به خصوص دست‌کم در یک‌سال گذشته رواج قابل‌توجهی پیدا کرده است؛ از آنجا که قبوض مربوط به پرداخت هزینه استفاده از خدمات شهری(آب، برق، گاز و...)، معمولا حداقل تا یک فصل بعد از مسکونی شدن واحدهای ساخته شده صادر و ارائه نمی‌شود در برخی موارد مسوولیت پرداخت بدهی‌های سنگین سازنده در قبال استفاده از این خدمات در دوره ساخت متوجه خریدار خواهد شد و به وی تحمیل می‌شود؛ مگر آنکه در متن قرارداد معامله انجام شده ذکر شده باشد که همه هزینه‌های مربوط به این موضوع تا قبل از زمان تحویل واحد به خریدار بر عهده سازنده است.  در غیر این صورت مشخص نیست مسیر وصول ارقام مربوط به بدهی سازنده در این زمینه توسط خریدار چگونه خواهد بود. این در حالی است که در صورت همکاری نکردن سازنده برای پرداخت این مبالغ و در صورت عدم درج مسوولیت سازنده برای پرداخت بهای خدمات استفاده شده در دوره ساخت واحد، انشعابات مربوطه قطع شده و دشواری آن متوجه خریدار خواهد بود.  ششمین ریسک مربوط به خرید و سکونت در واحدهای تازه‌ساز مربوط به «فرآیندهای مدیریت و نگهداری ساختمان» است؛ تا زمان مسکونی شدن همه واحدها، انتخاب سرایدار، مدیر ساختمان و... مدیریت و نگهداری از ساختمان با چالش مواجه خواهد بود و عدم تعریف مسوولیت‌ها و وظایف در این زمینه بعضا منجر به بروز مشکل و گاه درگیری در ساختمان‌های تازه‌ساز می‌شود. این در حالی است که به دلیل مشخص بودن هزینه‌های مربوط به شارژ، مکان پارک خودروها در پارکینگ و سایر مسائل مربوط به مشاعات ساختمان‌های مسکونی در مجتمع‌های چندساله، این مشکلات کمتر دیده می‌شود.