سه سناریوبرای ترمیم قدرت خرید شهروندان دربازار مسکن به وسیله وام+ جدول

پیشنهاد یک و نیم ساله کارشناسان بازار مسکن برای افزایش سقف وام خرید با عبور از گردنه اول بررسی در شبکه بانکی ظرف هفته جاری یا نهایتا هفته آینده در جلسه مقامات پولی کشور برای رد یا تصویب به بحث گذاشته و تعیین تکلیف می‌شود. طرح افزایش سقف وام خرید مسکن از اوایل سال ۹۷ و پس از محسوس شدن نوسان مثبت قیمت در تهران و سایر شهرها از سوی کارشناسان مطرح شد. این طرح پیشنهادی به دو علت بیشتر معطوف به یکی از دو نوع وام خرید مسکن که اکنون در شبکه بانکی پرداخت می‌شود، یعنی وام از محل خرید اوراق بود؛ علت اول این است که سقف وام اوراق از سقف وام خانه‌اولی‌ها در حالت انفرادی ۲۰ میلیون تومان کمتر است و علت دوم نیز این است که عمده متقاضیان مسکن خواهان دریافت وام اوراق هستند، چراکه این وام بدون نوبت و بدون نیاز به سپرده‌گذاری پرداخت می‌شود.

از طرفی از ابتدای سال گذشته تا کنون هر قدر ارزش پول ملی تنزل پیدا کرد و قدرت خرید تسهیلات مسکن تخریب شد، اصرار بر افزایش سقف وام از سوی کارشناسان بیشتر شد و این طرح به‌عنوان یک نیاز فوری توجه کارشناسان را به خود جلب کرد؛ اما متولیان بانکی و دولتی بخش مسکن در تمام بیش از یک سال اخیر با بی‌توجهی نسبت به تبعات سرکوب تقاضای مصرفی،‌ به راحتی از کنار طرح تقویت قدرت خرید مسکن عبور کردند. این در حالی است که مطالعات متعدد جامعه کارشناسی بخش مسکن کشور و همین طور الگوهای جهانی که درباره راه اصلی خروج غیر تورمی بخش مسکن از رکود انجام شده، به اتفاق یک فصل مشترک دارند؛ فصل مشترک آنها این گزاره است که هر قدر حلقه نهایی زنجیره ساخت، عرضه و معاملات مسکن، یعنی متقاضیان مسکن قدرت خرید مناسب و موثری داشته باشند، به همان نسبت این زنجیره با تحرک و پویایی در مسیر رونق قرار خواهد گرفت. طبعا اگر تمرکز صرفا معطوف به تقویت سمت عرضه باشد و سازنده با اخذ وام بتواند مسکن بسازد، اگر حلقه آخر یعنی خریدار بنیه مالی کافی نداشته باشد، چرخه بازار مسکن با بن‌بست روبه‌‌رو می‌شود و اثر دومینویی این وضعیت به شکل کاهش میزان ساخت و ساز منعکس خواهد شد.

طی یک سال و نیم اخیر آنچه باعث مقاومت متولی بخش مسکن درباره نسخه کارشناسی مذکور شد، یک برداشت غلط سنتی از رابطه وام و قیمت مسکن بود. همین برداشت در سال‌های ۸۸ تا ۹۲ هم در گروه متولیان دولتی بخش مسکن وجود داشت. بر اساس این نگاه غلط در اوایل دهه ۹۰ افزایش وام را به «دینامیت بازار مسکن» تعبیر می‌کردند که می‌تواند جهش قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد. این در حالی است که با وجود ثابت ماندن سقف وام در آن سال‌ها، قیمت مسکن در سال ۹۲ جهش ۷۰ درصدی را تجربه کرد و رشد قیمت زمین نیز به ۱۰۰ درصد رسید. تجربه آن سال‌ها نشان داد شرایط بازار مسکن به گونه‌ای است که سطح قیمت در زمان رونق با کمترین اثرپذیری از قدرت خرید و بی‌ارتباط با وام مسکن دچار جهش می‌شود. در آخرین نمونه نیز در سال گذشته با وجود اینکه به دلیل جهش قیمت مسکن، قدرت خرید تقاضای مصرفی به صفر میل کرد و بود و نبود وام برای متقاضیان مسکن علی‌السویه بود، اما قیمت مسکن به مسیر جهشی ادامه داد و رشد نقطه‌ای قیمت مسکن به سطح بی‌سابقه ۱۱۲ درصد در اوایل سال‌جاری رسید. اما گذشته از فرصت‌سوزی‌های یکی دو سال اخیر، اکنون موضوع افزایش سقف تسهیلات مسکن مورد توجه متولیان دولتی و بانکی بخش مسکن قرار گرفته و با اخذ چراغ سبز در بانک مرکزی، از گردنه اول تصویب عبور کرده است. بنابراین قرار است سه‌شنبه هفته جاری این موضوع در جلسه شورای پول و اعتبار کشور مطرح و به بحث گذاشته شود. هر چند اخبار موثقی از جزئیات این طرح منتشر نشده، اما با توجه به اینکه پیش‌تر کارشناسان درباره کم و کیف افزایش وام جزئیاتی را مطرح کرده بودند و نیز با در نظر گرفتن این واقعیت که اکنون سطح قیمت مسکن بسیار بیشتر از زمانی است که پیشنهادهای کارشناسی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن از طریق شارژ وام مطرح می‌شد، وقوع سه سناریو در این رابطه محتمل است که همگی مربوط به تغییرات در سقف وام اوراق و جعاله است. در سناریوی اول، پیشنهادی که از یک سال و نیم قبل مطرح بوده، عملیاتی خواهد شد و آن افزایش سقف وام اوراق به سقف وام خانه‌اولی‌هاست به این معنا که سقف وام انفرادی اوراق از 60 به 80 میلیون تومان افزایش پیدا کند. در کنار این تسهیلات نیز جعاله 20 میلیون تومانی از گذشته تاکنون قابل پرداخت بوده که نه برای تعمیرات بلکه به‌عنوان مکمل وام خرید مسکن پرداخت می‌شود. در این صورت میزان پوشش قیمت خرید مسکن در تهران با توجه به میانگین فعلی از ۶ به ۸ مترمربع افزایش خواهد یافت و فقط ۱۰ درصد از قیمت تمام شده یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی از طریق وام ترکیبی اوراق و جعاله (۸۰ و ۲۰ میلیون تومانی) تامین خواهد شد. بر اساس سناریوی دوم به دلیل اینکه قیمت مسکن از یک سال و نیم قبل تاکنون بیش از دوبرابر شده، میزان افزایش تسهیلات نیز می‌تواند دوبرابر سناریوی اول باشد، به این معنا که سقف وام اوراق از ۶۰ به ۱۰۰ میلیون تومان برسد. در این صورت با فرض اخذ تسهیلات ۲۰ میلیونی جعاله در کنار وام ۱۰۰ میلیونی، می‌توان ۱۹ درصد از قیمت خرید یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی را تامین کرد.

سناریوی سوم ناظر بر تغییر سقف جعاله مسکن است که به‌عنوان وام مکمل خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود. سقف این وام در حال‌حاضر ۲۰ میلیون تومان با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله است. افزایش سقف این وام به ۴۰ میلیون تومان نیز پیشنهادی بود که از سال گذشته همزمان با ایام رونق معاملات مسکن مطرح شد، اما به جایی نرسید. در این سناریو میزان سقف وام ترکیبی خرید مسکن با فرض تحقق افزایش سقف وام اوراق تا ۸۰ میلیون، به ۱۲۰ میلیون تومان خواهد رسید که برای خرید ۵/ ۹ مترمربع آپارتمان در حال حاضر کافی است و می‌تواند ۱۹ درصد از قیمت خرید آپارتمان ۵۰ مترمربعی در تهران را با توجه به سطح ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومانی میانگین قیمت مسکن در حال حاضر، پوشش دهد. همچنین در صورتی که سقف وام اوراق به ۱۰۰ میلیون افزایش یافته و با جعاله ۴۰ میلیونی ترکیب شود، میزان پوشش قیمت آپارتمان نقلی در پایتخت از طریق این وام به بهینه‌ترین حالت ممکن بین سناریوهای مطرح شده یعنی ۲۲ درصد خواهد رسید.

در این بین اگر سناریوی بهینه تحقق یابد و سقف وام اوراق انفرادی به ۱۰۰ میلیون و وام جعاله به ۴۰ میلیون تومان افزایش یابد، وام اوراق در بازار جایگاه خود به‌عنوان تسهیلات برتر را احیا می‌کند. در سال ۹۷ وام خانه‌اولی‌ها که از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم پرداخت می‌شد، با توجه به سقف ۱۰۰ میلیونی در حالت انفرادی و در صورت ترکیب با جعاله، به‌عنوان وام برتر بازار شناخته می‌شد.

طبعا هر یک از سناریوهای مذکور که برای سقف وام در پایتخت محقق شود، به همان نسبت سقف تسهیلات در شهرهای بزرگ و کوچک نیز تغییر خواهد کرد؛ اما در این بین نباید از خاطر برد که ارقام ذکر شده سقف اسمی وام مسکن از محل اوراق محسوب می‌شوند و متقاضی باید برای خرید اوراق نیز هزینه کند. در حال حاضر قیمت اوراق مسکن در پایین‌ترین حد و حول و حوش ۴۰ هزار تومان است که هر فقره از آن حق تقدم استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات مسکن را به متقاضی اختصاص می‌دهد. به این ترتیب برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید حدود ۸ میلیون تومان هزینه شود و سقف واقعی وام دریافتی به این ترتیب ۹۲ میلیون تومان خواهد بود. به همین نسبت هزینه دریافت وام ۱۴۰ میلیونی مسکن نیز در صورت تحقق سناریوی بهینه، ۱۱ میلیون تومان است. از طرفی حتی اگر سناریوی بهینه محقق شود، این فاز از تغییرات تسهیلات مسکن را نمی‌توان «احیا» تلقی کرد،‌ بلکه فاز «ترمیم» وام مسکن محسوب می‌شود. احیای قدرت خرید وام مسکن زمانی که به وضعیت سال ۹۵ بازگردد و حدود ۴۰ درصد از قیمت خرید آپارتمان نقلی را پوشش دهد، محقق خواهد شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، شورای پول و اعتبار یک مخالف احتمالی نیز می‌تواند در برابر این طرح داشته باشد و او وزیر راه و شهرسازی است که در یکی، دو سال اخیر، همواره مدافع افزایش تسهیلات در طرف عرضه مسکن (تسهیلات ساخت) بوده است. اما به نظر می‌رسد با توجه به اینکه طرح مذکور از سد بانک مرکزی گذشته، دیدگاه وزیر راه و شهرسازی نیز نسبت به این موضوع تغییر کرده است. این تغییر از آنجا قابل طرح است که یک مدیر بانکی صاحب‌نظر بخش مسکن در حال حاضر مشاور وزیر در امور شورای پول و اعتبار است و با توجه به اینکه نگاه این مشاور همسو با نظر غالب کارشناسان است و افزایش قدرت خرید را یک نیاز غیر قابل چشم‌پوشی تلقی می‌کند، بنابراین به نظر می‌رسد در جلسه شورای پول و اعتبار مخالفت بالفعل با تصمیم مذکور رخ نخواهد داد؛ مگر اینکه ابعاد طرح افزایش وام مسکن از آنچه محتمل به نظر می‌رسد خارج باشد.