پیش‌بینی بازار مسکن در سال 99

آمارها حاکی از آن است که در فروردین سال گذشته تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به ۳ هزار و ۴۲۳ فقره رسید که نسبت به اسفند ۹۷ و فروردین ۹۷ به‌ترتیب ۷۳.۳ و ۳۲.۲درصد کاهش را ثبت کرد.

آن‌طور که دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، در اسفندماه ۹۸ تعداد مبایعه‌نامه‌ها با یک کاهش شدید به ۱۰ هزار و ۲۴۲ فقره رسیده است. این در حالی است که تعداد مبایعه‌نامه‌ها در بهمن ماه سال ۹۸ بالغ بر ۱۳ هزار و ۵۵۰ فقره بود که این آمار به خوبی نشان می‌دهد در اسفند ماه حدود ۳ هزار و ۳۰۸ فقره تعداد میایعه‌نامه کاهش یافته است. در اسفند ماه سال ۹۷ نیز تعداد مبایعه‌نامه‌ها ۱۳ هزار و ۳۳ فقره بود. این کاهش معاملات به دنبال شیوع کرونا در کشور اتفاق افتاد.

البته مقایسه منوسط قیمت مسکن در اسفند ۹۸ با اسفند ۹۷ نشان می‌دهد که رشد بیش از ۴ میلیون تومانی قیمت مسکن رخ داده است. متوسط قیمت مسکن در اسفند ۹۷ بالغ بر متری ۱۱ میلیون و ۹۳ هزار تومان بود که مقایسه آن با اسفند ۹۸ نشان می‌دهد که قیمت مسکن در ماه گذشته نسبت به اسفند ۹۷ حدود ۴۲ درصد رشد داشته است. رشد متوسط قیمت مسکن در اسفند ماه سال قبل نسبت به بهمن ماه سال گذشته حدود ۹ درصد کاهش داشته است.

کرونا قیمت مسکن را پایین می‌آورد؟

در این شرایط، کارشناسان، تحلیلگران و فعالان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند احتمالا بازار مسکن با توجه به شیوع کرونا در کشور، روزهای کم‌رونقی را در سال ۹۹ خواهد گذراند و همین موضوع می‌تواند قیمت مسکن را کاهشی کند. رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: هر گونه نوسانی در قیمت مسکن در سال ۹۹ کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.

مصطفی قلی خسروی در پاسخ به این سوال که مرکز پژوهش‌های محلس اعلام کرده که نرخ تورم در سال جاری ۳۵ درصد و درسال ۹۹ نرخ تورم ۲۵ درصد خواهد بود، آیا این عدد نرخ تورم عمومی می‌تواند موجب نوسانات قیمتی در بازار مسکن شود؟ می‌افزاید: موضوعی که باید به آن تاکید کرد، این است که اگر نرخ تورم عمومی ۲۵ درصد اعلام شده باشد، باید عنوان کرد که مسکن کمتر از این نرخ تورم رشد خواهد کرد.

وی با این مثال که اگر رشد نرخ تورم ۲۵ درصد باشد، قیمت مسکن کمتر از این نرخ یعنی حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد رشد خواهد کرد، تصریح می‌کند: وضعیت خرید و فروش مسکن این روزها به دلیل شیوع ویروس کرونا چندان مناسب نیست و همین موضوع می‌تواند بر قیمت مسکن نیز تاثیرگذار باشد.

بازار از مشتری خالی شده است

حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز درخصوص پیش‌بینی وضعیت قیمت مسکن در سال ۹۹ می‌گوید: بازار مسکن در فروردین ماه سال ۹۹ به دلیل تعطیلی بازارها ثبات خواهد داشت، اما در اردیبهشت ماه قیمت‌ها خود را پیدا خواهد کرد و در خردادماه قیمت مسکن به نوعی خود را به خوبی نشان خواهد داد.

به اعتقاد وی، آنچه که مشخص است، این‌که افزایش قیمت مسکن در سال ۹۹ در حد زیر خط تورم خواهد بود و این به معنای این است که اگر خط تورم ۳۰ درصد باشد، قیمت مسکن بسیار پایین‌تر از این عدد یعنی در حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد خواهد کرد.

او در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه در بهار سال ۹۹ می‌توان انتظار خروج از رکود بازار مسکن را داشت، عنوان می‌کند: خیر به نظر من بهار امسال این امکان را فراهم نخواهد کرد؛ چراکه بازار مسکن ویژگی‌ خاصی دارد که مانند بازار ارز سریعا از وقایع تاثیر نمی‌گیرد و اگر هم تاثیر بگیرد، اثر آن در کوتاه مدت از بین نمی‌رود. قیمت مسکن مقاومت دارد و به این زودی مقاومت آن از بین نخواهد رفت.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌افزاید: در بهار امسال مانند همه سال‌های دیگر فروردین ماه خبری در بازار نیست. اگر اپیدمی ویروس کرونا در فروردین ماه متوقف شد، اردیبهشت فصل قیمت‌گذاری و خردادماه تثبیت بازار است. چنانچه مهار این اپیدمی به بعدتر موکول شود، احتمال این‌که این روند به تعویق بیفتد، قطعی است. در شرایط عادی بازار از نیمه خرداد ماه گرم می‌شود.

کاهش قیمت واقعی مسکن سرعت می‌گیرد

حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان معتقد است در سال ۹۹ با توجه به ناتوانی متقاضیان مصرفی در پرداخت قیمت‌های فعلی رایج در بازار مسکن، کاهش قیمت واقعی مسکن سرعت خواهد گرفت. به این معنا که قیمت اسمی مسکن ثابت مانده و یا بسیار کمتر از نرخ تورم عمومی افزایش خواهد داشت که در نهایت در میان‌مدت سبب می‌شود قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا کند.

براساس نظر عبده‌تبریزی، در سال ۹۹ قیمت واقعی مسکن کاهش می‌یابد، نه قیمت اسمی مسکن.

نهایت افزایش قیمت مسکن معادل نرخ تورم عمومی است

سلمان خادم‌المله، کارشناس اقتصاد مسکن نیز می‌گوید: مدت‌هاست قیمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدین معنا که تقاضای مصرفی به شدت سرکوب و بسیار کم شده است.

به باور او، قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۴ میلیون  تومان در هر مترمربع رسیده و اگر متوسط درآمد خانوارهای متوسط را ۴ تا ۵ میلیون تومان در ماه فرض کنیم، ده‌ها سال طول می‌کشد تا یک خانواده بتواند خانه میان‌متراژ در یک جای متوسط تهران خریدار کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن عنوان می‌کند: وجوهی که هم‌اکنون به بخش مسکن می‌آید، ناشی از سرمایه‌گذاری است. چون با این وضعیت بدترین کار نگه داشتن پول نقد است. ممکن است بعد از افت بازار سرمایه، ‌بخشی از منابع به بازار مسکن حرکت کند، ولی به معنای تقاضای مصرفی و رشد قیمت نخواهد بود.

به اعتقاد وی، نهایت افزایش قیمت مسکن برای سال ۱۳۹۹ معادل نرخ تورم عمومی است.

اثر مستقیم کرونا در اقتصاد چقدر بود؟

در این میان، یک عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به تاثیر شیوع کرونا ویروس بر کاهش معاملات مسکن، می‌گوید:‌ با تداوم این روند، ‌ قیمت مسکن کاهش بسیاری خواهد داشت. به اعتقاد سید احسن علوی، آمارهای ارائه شده نشان‌دهنده اثرگذاری مستقیم شیوع بیماری کرونا در حوزه اقتصادی کشور است؛ به طوری که پس از شیوع این بیماری عملا بازار مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بازارهای اقتصادی کشور متوقف یا کم رونق شده است.

وی تصریح می‌کند: قطعا کاهش معاملات مسکن طی یک ماه پایانی سال ۹۸ در نزولی شدن روند قیمت گذاری مسکن اثرگذار بوده است، به طور حتم اگر این روند تداوم داشته باشد، قیمت مسکن کاهش بسیاری خواهد داشت.

علوی عنوان می‌کند: از سوی دیگر، در صورت کنترل شیوع بیماری کرونا و برگشتن بازارهای اقتصادی به حالت عادی، ما در سال ۹۹ شاهد افزایش چشمگیر قیمت مسکن نخواهیم بود. کارشناسان معتقدند که قیمت مسکن حداکثر به میزان تورم افزایش خواهد داشت.

بازار مسکن کم‌نوسان خواهد بود

صدیف بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز اعتقاد دارد؛ بازار مسکن سال ۹۹ وضعیت کم نوسانی را خواهد داشت. وی با بیان این‌که بازار مسکن در سال ۹۹، بازاری باثبات خواهد بود، می‌گوید: با توجه به وضعیت و روند بازار، به‌نظر نمی‌رسد که قیمت مسکن در سال ۹۹ افزایش چشمگیری داشته باشد و وضعیت بازار کم نوسان خواهد بود.

وی با بیان این‌که دولت برای مدیریت بازار مسکن باید برای نقدینگی موجود در جامعه و سرمایه‌های خرد و کلان در کشور برنامه ریزی کند، ‌ می‌افزاید: یکی از راهکارهای مدیریت بازار مسکن، افزایش تولید واحدهای مسکونی است، در این شرایط اگر تقاضا برای خرید نیز بالا برود، می‌توان بازار را با تزریق واحدهای جدید مدیریت کرد و مانع از افزایش چشمگیر قیمت مسکن شد.

وی تاکید می‌کند:‌ متاسفانه دولت تاکنون اقدامات قابل قبولی در عرصه تولید مسکن صورت نداده و اقداماتشان تنها منحصر به طراحی طرح ملی مسکن و ثبت نام از متقاضیان بوده است، اما تاکنون اقدام عملی در این عرصه صورت نگرفته است.

فعالیت بازار مسکن متوقف شده است

شهاب نادری، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز تاکید دارد؛ وقتی مراجعه و تقاضا برای خرید مسکن کاهش یابد، بازار در یک وضعیت رکودی قرار می‌گیرد، در این شرایط قیمت مسکن کاهش می‌یابد.

شهاب نادری با اشاره به اثیر منفی شیوع بیماری کرونا در تعطیلی بازارهای اقتصادی، می‌گوید: در شرایط کنونی فعالیت بسیاری از بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن به دلیل شیوع این بیماری عملا متوقف شده و این مسئله آثار گسترده ای را به دنبال داشته است.

وی تصریح می‌کند: واضح و مبرهن است وقتی مراجعه و تقاضا برای خرید مسکن کاهش یابد، بازار در یک وضعیت رکودی قرار می‌گیرد، در این شرایط قیمت مسکن کاهش می‌یابد، چون فروشندگان برای تبدیل خانه به سرمایه، مشوق‌های مالی را ایجاد می‌کنند، از جمله این‌که در چنین وضعیتی قیمت‌ها را پایین می‌آورند تا خریداران برای خرید ترغیب شوند.

نادری گفت: با توجه به وضعیت کنونی بیماری کرونا در کشور، به نظر می‌رسد که این بیماری در ماه‌های ابتدایی سال جدید نیز در کشور وجود داشته باشد، حال با روند نزولی قیمت مسکن، پیش بینی می‌شود که روند کاهش قیمت مسکن در سال ۹۹ سرعت بیشتری بگیرد.