کسری « پیش فروش » در بازار مسکن
به گزارش اقتصادنیوز اگر چه قانون پیش فروش 5 سال است که تصویب شده و اجرای آن لازمه ساماندهی در این بخش است اما شیوه اجرای آن پیچیدگی های زیادی را در بازار به وجود آورده است. طی ماه‌های اخیر پیش‌فروشنده‌ها امکان تبلیغات ملکی را از دست دادند و این بازار به‌رغم ظرفیت بالقوه پیش‌فروش، خالی از فایل است.
اولین و پررنگ‌ترین الزام قانون پیش‌فروش برای سازندگان، تنظیم قرارداد رسمی برای تمام معاملات پیش‌فروش ملک در دفاتر اسناد رسمی است. مطابق ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند، به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. این درحالی است که وجود سند حاوی مشخصات فنی هر واحد، با عنوان «شناسنامه فنی ساختمان» یکی از مهمترین ابزارها و اسنادی است که در زمان تنظیم قرارداد محضری باید از سوی سازنده به سردفتر اسناد رسمی ارائه شود.
با این حال تاکنون فراهم نبودن مکانیزم صدور شناسنامه فنی ساختمان مختص پیش‌فروش واحدهای مسکونی که مطابق قانون پیش‌فروش باید از سوی شهرداری‌ها در زمان صدور پروانه ساختمانی به هر یک از واحدها اختصاص یابد، امکان تنظیم قرارداد محضری را سلب کرده است.هرچند مدیریت شهری تهران طی روزهای اخیر از شروع عملیات صدور شناسنامه فنی ساختمان برای واحدهای پیش‌فروشی خبر داده اما عمومی شدن این فرآیند و اطلاع پیش‌فروشنده‌ها از آن، زمانبر خواهد بود. با وجود این و در غیاب شناسنامه فنی ساختمان، فعالان بازار پیش‌فروش اعلام می‌کنند حتی اگر برای انتشار آگهی پیش‌فروش از اداره کل راه وشهرسازی مجوز دریافت کنند، باز هم به‌دلیل نبود زیرساخت‌ها در مراحل بعدی پیش‌فروش که شامل عقد قراداد محضری با پیش‌خریدار است به چالش برخورد خواهند کرد.
در شرایطی که قانون پیش‌فروش ساختمان انتشار هرگونه آگهی برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها را منوط به دریافت مجوز رسمی از اداره کل راه وشهرسازی در هر استان کرده است، این موضوع موجب شده ستون آگهی‌نامه‌های تبلیغاتی در مطبوعات و همچنین سایر ابزارهای تبلیغاتی در حال حاضر از هرگونه آگهی مربوط به پیش‌فروش مسکن خالی باشد؛ این موضوع به‌خصوص طی پنج ماه اخیر به نحو محسوس‌تری نارسایی معاملات پیش‌فروش مسکن را نشان داده است.نیمه تابستان امسال، وزارت راه و شهرسازی با انتشار نامه‌ای خطاب به مسوولان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی و سایر ابزارهای تبلیغاتی منتشرکننده آگهی‌های پیش‌فروش، انتشار هرگونه آگهی پیش‌فروش ساختمان بدون مجوز را غیرقانونی اعلام کرد. با حذف ستون پیش‌فروش آپارتمان از آگهی‌نامه‌های ضمیمه روزنامه‌های سراسری پرتیراژ، در میانه تابستان، طی 5 ماه گذشته تاکنون حتی یک مورد آگهی پیش‌فروش در این آگهی‌نامه‌ها به چاپ نرسیده است. پیش از این روزانه به‌طور متوسط 150 مورد آگهی پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی در آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی روزنامه‌های معتبر منتشر می‌شد.فعالان جذب آگهی پیش‌فروش در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: از نیمه تابستان تاکنون، حتی یک مورد درخواست قانونی برای انتشار آگهی پیش‌فروش از سوی سازندگان ارائه نشده است و تقریبا همه پیش‌فروشنده‌ها دارای نقص مدرک برای آگهی و تبلیغات بوده‌اند.
به گفته آنها اگر چه «دشواری‌های مربوط به کسب مجوز پیش‌فروش و برخی بوروکراسی‌های موجود در این مسیر» به‌عنوان دومین دیوار مقابل معاملات در بازار دوم مسکن ناشی از حذف آگهی‌های پیش‌فروش مطرح است و منجر به کاهش تمایل سازندگان برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها شده است اما هم‌اکنون برخی از سازندگان از «مسیرهای میانبر» اقدام به انتشار آگهی برای فروش زودتر از موعد آپارتمان‌های خود می‌کنند.
به گفته فعالان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی، هنوز هم در میان آگهی‌های مربوط به فروش آپارتمان‌های نوساز و آماده، حجم نه‌چندان زیادی از فایل‌های پیش‌فروش ساختمان وجود دارد که سازنده با عناوینی همچون «پرداخت مدت‌دار» یا «تحویل چند ماهه» عملا به متقاضی اعلام می‌کند که آپارتمان‌های وی پیش‌فروشی است؛بدون اینکه در متن آگهی اشاره مستقیمی به این موضوع داشته باشد. به این ترتیب، «استفاده از ماسک فروش برای پروژه‌های پیش‌فروشی و روش‌های غیرمستقیم برای انجام تبلیغات بدون مجوز و معاملات پیش‌فروش آپارتمان» سومین دلیل خالی ماندن ستون پیش‌فروش آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی طی 5 ماه گذشته است.
آمارهای موجود از روند خرید و فروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد اگرچه حجم معاملات پیش‌فروش آپارتمان طی 5 ماه اخیر در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به‌طور میانگین نصف شده است اما هنوز هم تعداد محدودی از این معاملات انجام می‌شود که غالب آنها از مسیرهای غیرقانونی انجام شده است. طی سه ماه پاییز امسال حدود 685 قرارداد پیش‌فروش ساختمان در شهر تهران منعقد شده که این میزان در مدت مشابه سال گذشته، 1335 قرارداد بوده است.
