مدل جدید واگذاری زمین های دولتی در بافت فرسوده

به گزارش اقتصادنیوز ، تاکتیک دولت در نحوه واگذاری اراضی دولتی موجود در بافت فرسوده، با هدف جذب جمعی سرمایه‌گذاران ساختمانی،‌ تغییر کرد. متولی نوسازی بافت‌ فرسوده که پیش‌تر با استفاده از مدل «مشارکت درآمدزا برای دولت»، اراضی تحت مالکیت دولتی را به تک پروژه‌های نوسازی اختصاص می‌داد، روز گذشته با افتتاح بخش‌هایی از یک پروژه چندکاربری در قدیمی‌ترین بافت مسکونی پایتخت، شکل «واگذاری»‌ ها را اصلاح کرد.

در تاکتیک جدید واگذاری املاک دولتی در بافت فرسوده، به جای آنکه «کسب سود و عایدی مالی دولت»، اولویت دستگاه زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی باشد، این املاک به «اهرم اقتصادی نوسازی محله‌ای» تبدیل می‌شود تا ابزار تشویق به تخریب و بازسازی بخش قابل توجهی از بناهای 11منطقه کلنگی شهر تهران، در اختیار سرمایه‌گذاران بزرگ قرار بگیرد. این اقدام، گام اول در اجرای ماموریت مدنظر وزیر راه و شهرسازی برای «پایان کاسبی با اراضی دولتی» محسوب می‌شود.

عادت قدیمی دستگاه‌های دولتی در برخی وزارتخانه‌ها –به‌خصوص سازمان‌ها و شرکت‌های زیرمجموعه وزارت مسکن سابق و وزارت راه و شهرسازی کنونی  – به درآمدزایی از محل فروش زمین‌، طی سال‌های گذشته، از یکسو دولت را به شریک بازار برج‌سازی‌های مسکونی و بعضا تجاری در تهران و برخی دیگر از کلان‌شهرها تبدیل کرد و از سوی دیگر، باعث محرومیت سیاست‌های اجتماعی-شهرسازی (تامین مسکن ارزان قیمت) از ظرفیت بالقوه اراضی دولتی شد. عباس آخوندی اوایل امسال در حکم انتصاب رئیس سازمان ملی زمین و مسکن، خواستار تحول در الگوی استفاده از اراضی دولتی شد. این تاکید وزیر البته اوایل دولت یازدهم، برای اولین بار مطرح شد.

با این حال، اجرای الگوی مد نظر آخوندی به معنای «توقف تجارت دولتی در بازار زمین»، از روز گذشته در محله سیروس واقع در منطقه 12 تهران، رسما کلید خورد. زمین‌های تحت مالکیت دولتی در بافت فرسوده پایتخت قرار است مطابق الگوی جدید، به خدمت نوسازی تجمیعی مناطق کلنگی آن هم بدون مداخله دولتی، دربیاید. واحدهای مسکونی پروژه نوسازی شده «سیروس»، به‌عنوان پایلوت الگوی جدید «واگذاری»، در اختیار «توسعه‌گر»ها قرار خواهد گرفت تا از این آپارتمان‌های نوسازی شده، به نفع تامین موقتی محل سکونت سایر مالکان املاک کلنگی یک محله آماده تخریب، استفاده شود.

در گذشته، زمین‌های دولتی به شکل «مشارکت در ساخت، با لحاظ سود مدنظر دستگاه مالک» در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌گرفت؛ به‌طوری که منافع حاصل از این واگذاری، صرفا نصیب تک سرمایه‌گذار می‌شد. اما در مدل جدید، از یکسو، اولویت مشارکت با سرمایه‌گذاران ساختمانی بزرگ یا همان توسعه‌گرها است و از سوی دیگر، بدون آنکه نگاه درآمدی مد نظر دولت در واگذاری اراضی دولتی باشد، ساختمان‌های ساخته شده روی این اراضی، در نقش اهرم جذب توسعه‌گر، به پشتوانه اولیه برای تخریب و نوسازی‌های سریالی در مناطق کلنگی، تبدیل می‌شود.

توسعه‌گرها، آن دسته از سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند که هر کدام از آنها به لحاظ توان مالی و فنی، قادر خواهند بود بخش قابل توجهی از املاک مسکونی و غیرمسکونی حداقل 10 بلوک شهری (بیش از یک محله فرسوده در هر منطقه کلنگی) را تخریب و نوسازی کنند. وزارت راه و شهرسازی در تاکتیک جدید واگذاری زمین و ساختمان در بافت فرسوده، به دنبال استفاده حداکثری از ظرفیت حداقلی اراضی دولتی واقع در درون شهرها به نفع جریان پایدار بازسازی است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در شکل قدیمی مشارکت دولت با سرمایه‌گذار ساختمانی، به علت آنکه سازنده‌ها به نوعی، پیمانکار دولت محسوب می‌شدند، مسولیتی برای جلب رضایت مالکان املاک کلنگی برای خود متصور نبودند و این نقص بزرگ، مهم‌ترین عامل در ناکامی سیاست‌های تعریف شده برای بازسازی بافت‌های فرسوده به حساب می‌آمد.

اما با تغییر تاکتیک در مناطق کلنگی، مسوولیت جلب رضایت ساکنان بافت به تخریب و نوسازی، برعهده توسعه‌گرها گذاشته می‌شود و در عین حال، شرایط بهره‌برداری جمعی سرمایه‌گذاران از اراضی دولتی به جای استفاده انفرادی تعداد محدودی از سرمایه‌گذاران، برقرار می‌شود. در این مدل، ساختمان‌های احداث شده روی اراضی دولت، بدون انتقال مالکیت و با هدف جلوگیری از بهره‌برداری یکبار مصرف از منافع زمین دولتی، به شکل آپارتمان‌های اجاره‌ای برای طول مدت تخریب و نوسازی، از سوی توسعه‌گرها به مالکان در مناطق کلنگی اجاره داده می‌شود.

سعید متمول، معاون بازآفرینی و ساماندهی شهری در شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، روز گذشته با اشاره به برنامه‌ای که وزارت راه و شهرسازی با اجرای کامل پروژه سیروس، تحقق آن در کل بافت فرسوده را دنبال می‌کند، اعلام کرد: وزارتخانه در این مقطع قصد دارد منابع دولتی را به منظور «افزایش درجه توجیه اقتصادی بافت فرسوده برای سرمایه‌گذاران»، به گونه‌ای در خدمت متقاضیان سرمایه‌گذاری قرار دهد تا رغبت جمعی برای نوسازی به‌وجود بیاید.

این مقام دولتی با تاکید بر اینکه، شکاف «سود و جذابیت سرمایه‌گذاری» بین «مناطق شمالی و توسعه‌یافته» شهر تهران با «مناطق فرسوده و فقیرنشین» پایتخت باید به نوعی ترمیم یا به حداقل ممکن برسد، گفت: اراضی تحت مالکیت دولتی و البته نهادهای عمومی همچون شهرداری‌ها، فعلا تنها ابزار کارآمد برای تشویق و جذب سرمایه‌گذاران به نوسازی چندمنظوره بافت فرسوده پایتخت –نوسازی توام کاربری‌های مسکونی و غیرمسکونی- است.

متمول درباره پروژه‌ «سیروس» گفت: در بافت فرسوده محله سیروس، دولت بدون آنکه دنبال منافع و سود اقتصادی در ساخت‌و‌ساز باشد، بخش‌هایی از هزینه نوسازی بافت را از طریق واگذاری زمین برای استقرار خدمات و تشکل‌های جاذب سکونت، تامین کرد. معاون بازآفرینی و ساماندهی شهری در شرکت عمران و بهسازی در عین حال، از سه مانع بزرگ در مسیر ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی به بافت فرسوده خبر داد که باید با همکاری بانک‌ها، سایر وزارتخانه‌ها و همچنین مدیریت شهری تهران، از جلوی پای توسعه‌گرها برداشته شود. سردرگمی سرمایه‌گذاران برای یارانه نرخ سود تسهیلات 50 میلیون تومانی نوسازی بافت فرسوده، اولین مانع است که امکان «تکیه بر وام برای جبران خلأ نقدینگی» را برای توسعه‌گرها سلب کرده است. قرار بود این تسهیلات از ابتدای امسال با سود تک‌رقمی پرداخت شود، اما منابع یارانه‌ای آن هنوز تامین نشده است.

دومین مانع که برای گروه زیادی از سرمایه‌گذاران ساختمانی به ضدجاذبه در بافت فرسوده تبدیل شده، شامل «بوروکراسی حاکم بر اخذ مجوزهای متعدد برای تخریب و نوسازی از پروانه گرفته تا مراحل ثبتی و حقوقی» است. این مسیر زمانبر، ریسک سرمایه‌گذاری و هزینه‌های جانبی در بافت فرسوده را در مقایسه با فعالیت ساختمانی در سایر مناطق شهر، زیادتر کرده و در کاهش رغبت به ورود به بافت، اثرگذار بوده است.

«چهره ضدسکونتی ناشی از فقر خدمات و امکانات شهری» در بافت فرسوده،‌ سومین مانع ورود سرمایه‌گذار به مناطق کلنگی محسوب می‌شود. کارشناسان در این باره معتقدند: مدیریت شهری تهران می‌تواند از ابزارهای تشویقی که در حال حاضر برای نوسازی بافت فرسوده در اختیار سازنده‌ها قرار می‌دهند، به نفع فقرزدایی امکانات در بافت، استفاده کنند. یک مدل پیشنهادی در این قالب، تخفیف در صدور پروانه ساختمانی برای ساخت و سازهای غیرمسکونی و خدماتی است.