تقاضای «پرقدرت» خانه اولی ها کی وارد بازار مسکن می شود؟

به گزارش اقتصادنیوز، رفتار «خانه‌اولی»‌ها در بازار مسکن با دستیابی به کارنامه 24 ماهه صندوق پس‌انداز «یکم»، از دو زاویه «انتظارات تقاضای مصرفی نسبت به آینده قیمت‌ها» و «شرط رونق معاملات ملک در سال 96» رمزگشایی شد.

بررسی‌ها درباره محصول دو سال فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» در نظام تامین مالی مصرفی‌ترین نوع تقاضای مسکن، نشان می‌دهد به رغم استقبال فراتر از ظرفیت صندوق یکم از سوی «خانه‌اولی»‌ها برای ثبت‌نام و سپرده‌گذاری در صندوق، در حال حاضر «خروجی کار» که به شکل پرداخت تسهیلات به سپرده‌گذاران بروز پیدا کرده است، از عدم تحقق هدف تعیین شده برای «رشد معاملات مصرفی با اهرم وام یکم» حکایت دارد.

صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، 18 خرداد 94 با هدف تامین مالی موثر زوج‌های فاقد سابقه مالکیت –خانه‌اولی‌ها- فعالیت خود را آغاز کرد و مقرر شد این گروه از تقاضای مصرفی پس از پشت‌سر گذاشتن یک دوره 12 ماهه سپرده‌گذاری، با دریافت بالاترین سقف وام خرید مسکن –نسبت به سایر تسهیلات موجود- توان کافی برای ورود به بازار معاملات را پیدا کرده و در نهایت، امکان رونق خرید و فروش آپارتمان به‌صورت تضمین «ورود تدریجی حجم مشخصی از تقاضای مصرفی در هر ماه به بازار ملک» فراهم شود. به بیان دیگر، هدف اولیه از ایجاد صندوق «یکم»، سازماندهی تقاضای مصرفی در قالب سپرده‌گذاری یکساله برای ورود تدریجی به بازار خرید آپارتمان و هدف دوم رونق‌بخشی به معاملات از طریق تحریک تقاضای کاملا مصرفی بدون تحریک قیمت مسکن تعریف شد.

هم‌اکنون اگر چه ورود خانه‌اولی‌ها به صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، در بالاترین حد ممکن در مقایسه با ظرفیت پیش‌بینی شده ثبت‌نام ماهانه قرار دارد اما تاکنون در هر ماه، حدود 10 درصد سپرده‌گذاران در پایان مدت معین سپرده‌گذاری، موفق به دریافت تسهیلات و خرید آپارتمان مدنظر خود شده‌اند. این دو عملکرد متضاد در ورودی و خروجی صندوق «یکم»، مشخص می‌کند: اگر چه هدف اولیه تحقق پیدا کرده اما هدف نهایی که باید مطابق آن، اثر فعالیت صندوق به شکل رونق معاملات مصرفی در بازار ملک بروز پیدا کند، علایم آن تا کنون رویت نشده است.

اطلاعات مربوط به پرداخت تسهیلات خرید مسکن «یکم» به‌عنوان خروجی صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» نشان می‌دهد یک عامل مالی در فرآیند سپرده‌گذاری خانه‌اولی‌ها در صندوق «یکم» که با توان اقتصادی اولیه این گروه از متقاضیان مسکن ارتباط مستقیم و تنگاتنگی دارد، سبب شده، جریان پرداخت تسهیلات به جای آنکه نقش «اهرم بالابرنده» حجم معاملات مصرفی آپارتمان در شهرها را بازی کند، صرفا نوعی «تلنگر» به بازار ملک در مسیر پیش‌رونق وارد کند.

گزارش اطلاعات آماری مربوط به ورودی و خروجی صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» براساس تعداد سپرده‌گذاران و حجم پرداخت تسهیلات خرید حاکی است طی یک سال 95، تحت تاثیر جهش ثبت‌نام خانه‌‌اولی‌ها در صندوق «یکم» برای دستیابی مدت‌دار به جذاب‌ترین وام خرید مسکن –بالاترین سقف تسهیلات و ارزان‌ترین نوع وام بانکی- ماهانه به‌طور متوسط 12 هزار و 800 زوج فاقد مسکن یا مجرد در آستانه ازدواج، در صندوق سپرده‌گذاری انجام دادند اما طی دو ماه اخیر که مطابق فرمول پس‌انداز، موعد پرداخت تسهیلات به بخشی از ثبت‌نام‌کننده‌های سال 95 فراهم شده بود، به ترتیب، کمتر از 400 نفر و نزدیک به 700 نفر از سپرده‌گذاران، موفق به دریافت وام‌ خرید خود شدند. فروردین و اردیبهشت سال گذشته، حدود 5 هزار نفر در هر ماه، وارد صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» شدند و انتظار می‌رفت در دو ماه اول امسال، همین حجم تقاضای قطعی با دریافت تسهیلات در شهرها، حجم معاملات خرید آپارتمان در کل کشور را حدود 10 درصد افزایش دهند. اما آنچه در عمل مشاهده می‌شود، خروج قطعی یک نفر از هر 10 نفر سپرده‌گذار صندوق «یکم» به سمت بازار خرید واحد مسکونی است به این معنا که حدود 90 درصد از خانه‌اولی‌های سپرده‌گذار، به رغم اتمام فرآیند یکساله پس‌انداز در صندوق، هنوز موفق به دریافت تسهیلات و ورود به بازار معاملات ملک نشده‌اند.

هرچند با احتساب تاخیر 6 ماهه در ورود خانه‌اولی‌ها به بازار معاملات مسکن (انتظار 18 ماهه به جای یکساله برای دریافت وام) می‌توان پیش‌بینی کرد تسهیلات «یکم» از نیمه سال 96 به بازار اصابت کند و باعث رشد محسوس حجم خرید مصرفی مسکن شود اما عامل مالی این عدم تحقق هدف‌گذاری، به مدل تعریف شده برای سپرده‌گذاری در صندوق «یکم» مربوط می‌شود. بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد «کمبود موجودی سپرده‌گذاران» در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» که ناشی از ناتوانی مالی خانه‌اولی‌ها در تامین کف لازم برای سپرده‌گذاری یکساله است، باعث شده تسهیلات خرید مسکن این گروه از تقاضای مصرفی،‌ با تاخیر 6 ماهه و بعد از حداقل 18 ماه، به ثبت‌نام‌کننده‌ها پرداخت شود. خانه‌اولی‌ها در تهران برای دریافت 160 میلیون تومان وام «یکم» با نرخ سود 5/ 9 درصد که بالاترین سقف ریالی وام خرید و ارزان‌ترین نوع تسهیلات مسکن محسوب می‌شود، باید 80 میلیون تومان در مدت یک سال، نزد صندوق‌ سپرده‌گذاری کنند. در این صندوق، برای دریافت 80 میلیون تومان تسهیلات (در شهر تهران) نیز سپرده‌گذاری یکساله 40 میلیون تومانی لازم است. با این حال، کارنامه سپرده‌گذاری خانه‌‌اولی‌های ساکن تهران در صندوق «یکم» از متوسط موجودی حدود 25 میلیون تومانی هر یک از افراد ثبت‌نام‌کننده حکایت دارد که مطابق با فرمول «پرداخت یک برابر مبلغ سپرده در هر 6 ماه»، این گروه به‌طور متوسط بعد از 19 ماه از زمان ثبت‌نام، می‌تواند به تسهیلات مورد نظر خود برای خرید آپارتمان دست پیدا کند. با توجه به حجم ثبت‌نام خانه‌‌اولی‌های ساکن تهران در صندوق یکم طی ماه‌های سال 95 که به‌طور متوسط بیش از 3 هزار نفر در هر ماه بوده است، در صورت تطابق فرمول سپرده‌گذاری با توان پرداخت آورده نقدی افراد، در سال جاری حجم معاملات خرید مسکن می‌توانست دست کم 10 درصد فقط از این محل، در مقایسه با سال گذشته افزایش پیدا کند و معاملات به سطح رونق نزدیک شود. در اردیبهشت امسال اما به جای آنکه 3 هزار خانه‌اولی از صندوق یکم وارد بازار خرید آپارتمان شود، 308 نفر از سپرده‌گذاران موفق به دریافت تسهیلات خود و خرید ملک شدند که همان نسبت «یک نفر از هر 10 نفر» است. سهم آن دسته از «خانه‌‌اولی‌»ها که طی دو ماه اخیر با دریافت تسهیلات موفق به خرید آپارتمان شدند از کل معاملات کشوری مسکن، حدود یک تا دو درصد بوده است که در عمل، کارنامه پرداخت وام «یکم» تاکنون اثر چندانی بر تحرک‌بخشی معاملات مصرفی ملک نداشته است بلکه فقط باعث «تلنگر» به بازار –افزایش خفیف حجم معاملات- شده است.

سپرده‌گذاران سال‌های 94 و 95 صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، بخشی از «ورودی‌های 96» بازار معاملات مسکن محسوب می‌شوند. این گروه از تقاضای مصرفی، در صورت خروج از صندوق «یکم» در پایان موعد سپرده‌گذاری و ورود به بازار ملک می‌تواند به شکل غیرتورمی‌ باعث رونق معاملات شود. خانه‌اولی‌ها معمولا به دنبال آپارتمان‌های کم‌سن و کوچک متراژ هستند. کارشناسان شرط خیز معاملات مسکن 96 با اهرم وام «یکم» را تغییر فرمول سپرده‌گذاری به لحاظ تنظیم «طول زمان و کف مبلغ سپرده‌گذاری» با «توان اقتصادی و شرایط مالی خانه‌اولی‌ها» عنوان می‌کنند. سال گذشته، طرح خرید زمان برای اجرا در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، به سیاست‌گذار پولی پیشنهاد شد که در قالب آن، امکان دریافت تسهیلات در زمان کمتر از یکسال را برای خانه‌اولی‌ها فراهم می‌کرد.

هر چند این طرح تاکنون به تصویب نرسیده اما در مقطع فعلی، کاهش کف سپرده‌گذاری از 40 میلیون تومان در تهران و 30 میلیون تومان در شهرهای بزرگ به سطح کمتر و نزدیک به آنچه تا کنون خانه‌اولی‌ها در صندوق یکم، پس‌انداز کرده‌اند، به‌عنوان کلید فعالیت «اهرم وام یکم» برای رونق معاملات ملک، مطرح است که باید طراحی و به‌کار گرفته شود. در شهرهای بزرگ طی یک سال اخیر، متوسط آورده نقدی خانه‌اولی‌ها در صندوق یکم، رقمی در حدود 20 میلیون تومان بوده که عملا 10میلیون کمتر از کف تعیین شده است.

بررسی‌ها از روند ‌یکساله پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان خانه‌اولی حاکی است از شهریور سال گذشته به‌طور متوسط ماهانه هزار فقره تسهیلات بیشتر نسبت به ماه قبل به متقاضیان خانه‌اولی پرداخت شده است؛ به این معنا که از نیمه دوم پارسال، هر ماه هزار فقره تسهیلات به آمار ماه قبل اضافه شده است که این موضوع به دلیل افزایش تعداد متقاضیان دریافت تسهیلات و در نتیجه افزایش تعداد مشمولان دریافت وام پس از طی یک دوره انتظار میانگین 18 ماهه است.

علامت اطمینان به آینده قیمت

اگر چه خروجی صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» از بابت ورود قطره‌چکانی خانه‌اولی‌ها به بازار خرید آپارتمان، مطابق اهداف از قبل تعیین شده، نبوده است اما حجم ورودی به صندوق، با ثبت رکورد خیره‌کننده در سال 95 و 5/ 2 ماه اخیر، از یک «انتظار معنادار تقاضای مصرفی نسبت به آینده قیمت مسکن» حکایت دارد. تعداد خانه‌اولی‌های ثبت‌نام‌کننده در صندوق «یکم» در فاصله نیمه خرداد 95 تا نیمه خرداد 96 –دومین سال فعالیت صندوق- 200 درصد رشد کرد و نسبت به تعداد سپرده‌گذاران در سال اول، 3 برابر شد.

طی یک سال اخیر، 154 هزار و 300 نفر زوج خانه‌اولی در این صندوق، حساب پس‌انداز یکساله افتتاح کردند در حالی که ظرفیت سالانه صندوق، 124 هزار نفر تعیین شده است. به این ترتیب در حال حاضر از یکسو حجم استقبال از ورود به صندوق «یکم» به مراتب بیش از برآوردهای اولیه است و از سوی دیگر، حجم ورود به این صندوق نسبت به سال 94، جهش قابل ملاحظه‌ای کرده است آن هم در شرایطی که عبور بازار معاملات مسکن از رکود عمیق سال 94 به فاز پیش‌رونق در سال 95، تا حدودی باعث نوسانی‌شدن قیمت مسکن شده و بخشی از تقاضا را به خرید از بازار واداشته است. اردیبهشت امسال بیش از 14 هزار نفر در این صندوق افتتاح حساب انجام دادند که در مقایسه با 4900 ثبت‌نام‌کننده در اردیبهشت سال گذشته، استقبال از سپرده‌گذاری، 185 درصد افزایش نشان می‌دهد. جهش در ورود خانه‌اولی‌ها به صندوق «یکم»، جهت «انتظارات سمت تقاضا» در بازار مسکن نسبت به «آینده قیمت‌ها» را مشخص می‌کند که مطابق آن،‌ علائمی از التهاب قیمت طی ماه‌های آینده قابل مشاهده نیست. ترجیح خانه‌اولی‌ها به سپرده‌گذاری و طی دوره زمانی حداقل یکساله برای دریافت تسهیلات خرید مسکن به جای ورود آنی به بازار ملک با دریافت وام بدون سپرده، نشان‌دهنده اطمینان متقاضیان مصرفی به ثبات نسبی و آرامش قیمتی در بازار ملک طی سال 96 می‌تواند باشد. تاکنون بیش از 200 هزار نفر زوج یا مجرد فاقد مسکن،‌ در صندوق «یکم» ثبت‌نام کرده‌اند که کل آورده نقدی این افراد نزدیک به 4 هزار میلیارد تومان اعلام شده است.

در تهران با دریافت 160 میلیون تومان وام یکم به‌واسطه سپرده‌گذاری هر یک از زوجین و همچنین دریافت 20 میلیون وام جعاله به اضافه اصل سپرده 80 میلیونی، 87 درصد از ارزش خرید یک آپارتمان 60 متر مربعی با ارزش برابر با متوسط قیمت مسکن در شهر، برای خانه‌اولی‌ها تامین می‌شود.