طراحی جدید بانکی برای نوسازی بافت‌های فرسوده

به گزارش مهر، چندی پیش امکان استفاده انبوه سازان از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم با هدف بهسازی بافت های فرسوده، فراهم شد. بر اساس این ابلاغیه بانک مرکزی، انبوه سازان می بایست ضمن اینکه سقف مذکور در قانون رفع موانع تولید (هزار میلیارد تومان) را در هنگام دریافت تسهیلات رعایت کنند، به این نکته توجه داشته باشند که سپرده گذاری در بانک مسکن، از سوی انبوه سازان برای دریافت این وام، اجتناب ناپذیر و ضروری است؛ اما آنچه محل اختلاف و پرسش است، اینکه آیا با توجه به اینکه تسهیلات صندوق یکم که قائم به فرد بوده و استفاده از آن، مشروط به داشتن سند واحد مسکونی است، امکان انتقال این تسهیلات به شخص حقوقی (انبوه ساز) وجود دارد؟

بر اساس اعلام بانک مسکن، آن دسته از اشخاصی که می خواهند از تسهیلات صندوق مسکن یکم در بافت فرسوده (به عنوان مثال شهر تهران) استفاده کنند، باید یک سال مبلغ ۴۰ میلیون تومان سپرده گذاری کرده و سند ملک در رهن بانک می رود؛ اما با توجه به اینکه نرخ سود این تسهیلات ۸ درصد است، استفاده آن توجیه پذیر است.

حال اگر انبوه ساز یا یک شخص حقوقی بخواهد وام بهسازی بافت فرسوده بانک مسکن را دریافت کند، آیا باید واحد مسکونی فرسوده را خریداری کرده و سپس سرمایه گذاری یک ساله انجام دهد؟ آیا انبوه سازی که خود گردش مالی اش وابسته به دریافت تسهیلات است، می تواند خانه های فرسوده را خریداری کند؟

از سوی دیگر، اگر این ابلاغیه بانک مرکزی به معنای این است که مالکان واحدهای مسکونی فرسوده ابتدا خود، وام مذکور را دریافت کرده و سپس در پهنه های قدیمی، به انبوه ساز نمایندگی بدهند که واحدهای قدیمی یک محله را پس از تجمیع، نوسازی  کند، همین اتفاق در حال حاضر نیز در برخی محله های فرسوده جریان داشته و دیگر نیازی به مجوز بانک مرکزی ندارد.

همچنین اگر قرار باشد این مجوز بانک مرکزی به معنای ایجاد یک خط اعتباری جدید برای انبوه ساز باشد که دیگر، نام آن تسهیلات از محل صندوق پس انداز مسکن یکم نیست؛ بلکه یک وام جدید با اعتبارات اختصاصی است که هیچ ارتباطی به صندوق مسکن یکم ندارد؛ بنابراین شاید تنها شباهت آن به صندوق یکم، داشتن نرخ سود ۸ درصد باشد.

موضوع دیگری که محل بحث کارشناسان اقتصادی و بانکداری است، الزام انبوه ساز به سرمایه گذاری در بانک مسکن معادل آنچه متقاضیان حقیقی و انفرادی دریافت این تسهیلات انجام می دهند، است؛ حال باید پرسید در کدام نظام اقتصادی، یک سرمایه گذار می بایست برای دریافت تسهیلات بانکی، یک سال حجم بالایی از منابع مالی خود را سپرده گذاری کند تا بتواند مشمول دریافت تسهیلات شود؛ به خصوص این که انبوه ساز قرار نیست ساختمان تک واحدی بسازد.

به عنوان مثال، اگر انبوه سازی بخواهد ۱۰۰ واحد مسکونی نو بسازد، می بایست مبلغ ۴ میلیارد تومان در بانک سپرده گذاری کند تا بانک به او ۸ میلیارد تومان بدهد؟ آیا قرار است در این روش، سپرده های قبلی انبوه ساز نزد بانک مسکن در قالب هایی چون حساب جاری، حساب پس انداز یا سایر انواع حساب های دیگر، معادل خواب یک ساله پول آنها محاسبه شود که این چیزی شبیه انتقال حساب های صندوق پس انداز مسکن جوانان به حساب صندوق پس انداز مسکن یکم برای تسریع در اعطای تسهیلات به افراد حقیقی است.

به همین دلیل است که کارشناسان، چنین ابلاغیه های بی برنامه ای را، دستورالعمل های کاریکاتوری بانک مرکزی می نامند. چون از هر جهت آنقدر با انواع مشکلات روبه رو است که اگر چنین مجوزی هم صادر نمی شد، باز هم امکان ورود انبوه سازان به نوسازی بافت فرسوده با استفاده از تسهیلات و وام های دیگر وجود داشت؛ آن هم با روش های علمی و اقتصادی و محاسبه سود و زیان سازنده.

در حال حاضر، تنها حسن این دستورالعمل این است که یارانه وام بهسازی بافت فرسوده از محل صندوق یکم به انبوه ساز، از سوی دولت تضمین شده است و دیگر قرار نیست این تسهیلات با سود ۱۸ درصد از سوی اشخاص حقوقی و انبوه سازان به بانک عامل بازپس داده شود. در این میان، بر خلاف دستورالعمل بانک مرکزی در خصوص وام بهسازی بافت فرسوده که سهمیه بانک ها مشخص شده؛ اما دولت یارانه ۱۰ درصدی نرخ سود را تضمین نکرده است؛ بلکه بانک مرکزی بانک ها را «مجاز» و نه «مکلف» به اعطای این تسهیلات با نرخ سود ۸ درصد کرده است.

همه اینها در شرایطی است که در حال حاضر، بانک ها یا جلوی این وام را گرفته اند یا اگر پرداخت می کنند، با نرخ سود ۱۸ درصد آن را محاسبه می کنند که سبب شده بسیاری از متقاضیان دریافت وام بهسازی بافت فرسوده از گرفتن این تسهیلات انصراف دهند.

بانک مسکن: در حال طراحی مکانیزم نحوه استفاده انبوه سازان از تسهیلات مسکن یکم هستیم

نادر قاسمی، عضو هیات مدیره بانک مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر  درباره ابهامات ابلاغیه جدید بانک مرکزی در خصوص امکان استفاده انبوه سازان از تسهیلات صندوق مسکن یکم در بافت فرسوده، گفت: هنوز در بانک مسکن ساز و کار و مکانیزم ویژه اجرای این ابلاغیه بانک مرکزی طراحی نشده؛ اما آنچه محرز است، این است که بانک مرکزی با این ابلاغیه، ممنوعیت پیشین ورود افراد حقوقی به صندوق پس انداز مسکن یکم را برداشته و از این پس حقوقی ها هم می توانند از این محل تسهیلات بگیرند.

وی ادامه داد: با این مجوز بانک مرکزی، در حال حاضر یک انبوه ساز می تواند به عنوان مثال برای ۵۰۰ نفر از مالکان واحدهای مسکونی بافت فرسوده و به نمایندگی از آنها حساب پس انداز مسکن یکم افتتاح کند و در پایان موعد مقرر و مذکور در آیین نامه های اجرایی صندوق مسکن یکم (در پایان دوره انتظار یک ساله) تسهیلات دریافت کند.

قاسمی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی را یکی از متقاضیان ورود به حوزه بهسازی بافت های فرسوده عنوان و خاطرنشان کرد: این شخص حقوقی هم منابع مالی دارد و هم امکانات؛ حال می تواند با ورود به فرآیند تسهیلات صندوق مسکن یکم، وام با سود ۸ درصد بگیرد.

انبوه سازان: با این برنامه روش ها هرگز مشکل بافت فرسوده حل نمی شود

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انجمن های صنفی انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار مهر با بیان اینکه طرح صندوق مسکن یکم، ویژه خانه اولی هایی است که می خواهند با استفاده از رژیم پس انداز خانه دار شوند، اظهار داشت: این صندوق به مرور، امکان ورود ساکنان بافت فرسوده را به فرآیند استفاده از تسهیلات مذکور را هم فراهم کرد و حال با ابلاغیه ای جدید از بانک مرکزی، امکان استفاده انبوه سازان از این تسهیلات نیز فراهم شده؛ با این وجود این ابلاغیه مبهم است.

وی ادامه داد: به نظر می رسد با محدودیت های مذکور در آیین نامه اجرایی صندوق مسکن یکم، ۲ راه حل برای استفاده انبوه سازان از این تسهیلات وجود دارد، یکی اینکه متقاضیانی که پیش تر در بانک مسکن سپرده گذاری کرده بودند و حال نوبت دریافت وام آنها است، به انبوه ساز وکالت بدهند تا او پس از دریافت تسهیلات، ساخت و ساز را آغاز کند. اما مشکل اینجاست که در حال حاضر و با توجه به اذعان مسئولان بانک مسکن، میزان استقبال از صندوق یکم بسیار محدود بوده و تا کنون تنها ۸ هزار فقره وام مسکن یکم، اعطا شده است.

پورحاجت خاطرنشان کرد: راه حل دوم آن است که انبوه ساز ۴۰ میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی فرسوده در بانک مسکن سپرده گذاری کند تا بعد از یک سال وام با نرخ سود ۸ درصد بگیرد؛ اما نکته اینجا است که اگر انبوه ساز چنین منابع مالی را داشت که دیگر نیازی به وام نداشت؛ با همین پول می توانست پروژه ساخت و ساز جدیدی را کلید بزند.

به گفته وی، با این روش ها، دغدغه بازآفرینی شهری دولت برطرف نمی شود.

پورحاجت ادامه داد: اگر یارانه ۱۰ درصد دولت به وام های بهسازی بافت های فرسوده قطعی است که می بایست در خصوص وام هایی که پیش تر در هیات دولت به تصویب رسیده بود و در حال حاضر نظام بانکی جلوی پرداخت آنها را یا گرفته یا با سود ۱۸ درصد می دهد، اعمال می شد.

دبیر کانون سراسری انجمن های صنفی انبوه سازان خواستار اختصاص خط اعتباری ویژه ای از سوی دولت و بانک مرکزی برای بهسازی بافت های فرسوده شد و گفت: منابع مالی بخش خصوصی انبوه سازی به تنهایی کافی نیست و با این ارقامی که برای این هدف منظور می شود، امکان بهسازی بافت های نابه سامان شهری وجود ندارد.

پورحاجت تأکید کرد: باید در بخش بهسازی بافت های فرسوده دیگر از نوسازی ریزدانگی جدا شده و به سمت نوسازی محله محور حرکت کنیم، کاری مشابه آنچه در محله سیروس تهران رخ داد. اما باید این را هم در نظر گرفت که بهسازی محله ای، منابع مالی فراوانی نیاز دارد.