5 ابهام «بازدارنده» پیش روی رونق بازار مسکن
به گزارش اقتصادنیوز ، بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی و کلیه دستگاه‌ها، نهادها و سازمان‌های دولتی و عمومی مسوول و متولی حوزه‌های مختلف بخش مسکن از جمله سیاست‌گذار پولی، وزارت اقتصاد و شهرداری وظیفه دارند نسبت به فراهم کردن زمینه اجرای «10 فرمان در بازار مسکن»، با دولت دوازدهم همکاری و مشارکت کنند.
گزارش مرکز بررسیهای استراتژیک ریاست‌جمهوری قبل از پرداختن به برنامه‌های راهبردی دولت دوازدهم برای بخش مسکن، 5 «نقطه تاریک» این بخش را در اتاق ظهور قرار داده و به ابهامات ناظران و فعالان بازار ملک درباره «رکود دوطرفه»، «محرک‌های کم‌اثر»، «کندسازی در بافت‌فرسوده»، «عارضه مزمن مسکن‌مهر» و «وعده اجرای مسکن‌اجتماعی» پاسخ داده است.
در این بررسی همچنین 8 چالش کلیدی بخش مسکن و ساختمان فهرست شده و در نهایت 10 فرمان برای دستیابی به رونق پایدار و غیرتورمی در حوزه خرید و ساخت مسکن با هدف «تسهیل صاحب‌خانه شدن خانه‌اولی‌ها و کاهش جمعیت بدمسکن، ساماندهی بافت فرسوده و حل معضل حاشیه‌نشینی» اعلام شده است.
یک پرسش طی همه سال‌های فعالیت دولت یازدهم از متولی بخش مسکن، به «رکود دوطرفه در بازار مسکن» مربوط بوده است. مرکز بررسیهای استراتژیک ریاست‌جمهوری، رکود ساخت و ساز طی 4 سال گذشته را ناشی از سه عامل شکل‌دهنده سونامی ساختمانی در سال‌های 89 تا 92 عنوان می‌کند که پیامد آن، در سال‌های اواسط 92 تاکنون باعث شده بازار ساخت مسکن با«رژیم اجباری لاغری» برای تعیین تکلیف مازاد عرضه در بخش لوکس‌ها و فروش تدریجی در بخش واحدهای مصرفی، مواجه شود.
گزارش این مرکز، سونامی ساخت و سازهای مسکونی و غیرمسکونی در دوره قبل از استقرار دولت یازدهم را ناشی از «ورود قابل‌توجه منابع مالی بخش‌خصوصی و بسیاری از نهادها و بانک‌ها به بازار سرمایه‌گذاری ملکی در سال‌های سرکوب مالی (اوج کاهش دستوری نرخ سود بانکی در سال‌های 91 و 92)، ورود منابع پرقدرت بانک مرکزی به ساخت‌وساز (مسکن مهر) و همچنین فروش تراکم مازاد توسط شهرداری‌ها» می‌داند که مجموعه این سه عامل باعث شد ساخت و سازهای مغایر الگوی تقاضای مصرفی، به ثبت رکود بیشترین عرضه سالانه ملک در تهران و کشور منجر شود.
تبعات آن سونامی، در سال 95 باعث رشد تعداد خانه‌های خالی و بلااستفاده از 6/ 1 میلیون واحد در سال 90 به 6/ 2 میلیون واحد شد. در این میان به‌دلیل ممنوعیت به‌روزرسانی سقف وام خرید مسکن متناسب با تورم طی دست‌کم 5 سال منتهی به سال 92 و همچنین کاهش درآمد خانوارها و درآمد سرانه ناشی از تحریم و رشد منفی اقتصاد، در عمل تقاضای موثر خرید مسکن نیز طی سال‌های اخیر، سرکوب و رکود سمت عرضه با رکود سمت تقاضا توام شد. مرکز بررسیهای استراتژیک ریاست‌جمهوری، در گزارش خود، بعد از پرداختن به اولین نقطه تاریک بازار مسکن، درباره دومین ابهام فعالان بازار ملک که در قالب «اقدمات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق» مطرح است، این‌طور پاسخ می‌دهد: برخی اقدمات 4 سال گذشته در حوزه تامین مالی مسکن، همچون راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، اقدام «بنیادین» تلقی می‌شود و در کوتاه‌مدت قابلیت اثرگذاری محسوس ندارد ضمن آنکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در تیراژ محدود نمی‌تواند اثر آنی و پررنگ در رونق داشته باشد.
در این گزارش، علت طولانی‌شدن فرآیند ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی مهر و نیز برخورد دولت یازدهم به هسته سخت این طرح بزرگ –پایان خط اعتباری بانک مرکزی، وابسته شدن پروژه‌ها به آورده نقدی متقاضیان و نیاز پروژه‌های مسکن مهر به تامین زیرساخت‌ها و خدمات زیربنایی و روبنایی- عنوان شده است و درباره تاخیر در اجرای مسکن اجتماعی و نوسازی بافت‌های فرسوده نیز به کمبود منابع و محدودیت‌های بودجه‌ای دولت اشاره شده است.
در مقطع فعلی، مطابق بررسیهای انجام‌شده توسط مرکز وابسته به نهاد ریاست‌جمهوری، مهم‌ترین چالش در بخش مسکن به «ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن» مربوط است به‌طوری‌که «عدم انعطاف در پرداخت تسهیلات، بانک‌محور بودن این نظام و همچنین سهم ناچیز بازار سرمایه از تامین مالی بخش مسکن» باعث کمبود شدید منابع مورد نیاز متقاضیان ساخت و خرید مسکن شده و گروه‌های خارج از دایره وام‌دهی در این بخش را شکل داده است.
این چالش، طی دست‌کم یک سال اخیر به اشکال مختلف از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن تحت عنوان نواقص و نارسایی‌های سبد تسهیلات مسکن مطرح شده و حتی وزیر راه و شهرسازی نیز در فاصله پایان فعالیت دولت یازدهم و شروع رسمی فعالیت دولت دوازدهم، نقشه راه بازار مسکن 1400 را در قالب ماموریت توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن –خانه اولی‌ها، ساکنان بافت فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها- از طریق اصلاح فرآیند پرداخت تسهیلات مسکن اعلام کرده بود.
دومین چالش اصلی در بخش مسکن از نگاه مرکز بررسیهای استراتژیک ریاست جمهوری، «موازی کاری، عدم همکاری و ضعف تعامل دستگاه‌های بیرونی و درونی مرتبط و مسوول در بخش مسکن» معرفی شده است. در حال حاضر متولی بخش مسکن در دولت از چندین معاونت، سازمان و شرکت تشکیل شده که هر یک از آنها، مسوولیت راهبری قسمتی از بخش مسکن و شهرسازی را برعهده دارند. برنامه‌ریزی‌های پراکنده برای یک بخش، بعضا باعث خنثی‌سازی یکدیگر می‌شود.
به‌عنوان نمونه، در حال حاضر دو شرکت دولتی، برای توسعه درونی و منفصل شهرها، به‌صورت جداگانه برنامه‌ریزی می‌کنند. یکی شرکت متولی بافت فرسوده و دیگری متولی شهرهای جدید است. در این میان، نوعی رقابت پنهان در دستیابی به منابع اعتباری برای دو نوع سیاست جمعیتی متضاد –انتقال جمعیت به بیرون شهرهای بزرگ از یکسو و جذاب‌سازی هسته فرسوده شهرها برای جذب جمعیت از سوی دیگر- عملا باعث می‌شود هدف اصلی و کلان دولت از بابت تعریف مکان هدف برای استقرار جمعیت، مخدوش شود و از آن مهم‌تر، بازدهی تخصیص منابع و اعتبارات محدود، به حداقل برسد.
در گزارش مرکز بررسیهای استراتژیک ریاست‌جمهوری، از «عدم کفایت اراضی مناسب برای عرضه مسکن، کاهش روزافزون جذابیت سکونتی در شهرهای کوچک، حاکمیت چند ساله رکود، عدم تطابق الگوی ساخت و تقاضا، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و کیفیت پایین زندگی در شهرهای جدید» به عنوان چالش‌های دیگر بخش مسکن پیش روی دولت نام برده شده است.
