استارت بازار «رسمی» برای ویلاسازی
به گزارش اقتصادنیوز ، متن این مصوبه که آخرین روز کاری هفته گذشته در کانال تلگرامی اعلام مصوبات هیات دولت منتشر شد، حاکی است: دولت در ازای ممنوعیت تخریب و تغییر کاربری اراضی جنگلی (زمین‌های سبز و کشاورزی) شهرها و روستاهای سه استان گیلان، مازندران و گلستان، به منظور جلوگیری از روند پرآسیب سرکوب تقاضای ویلاسازی در استان‌های شمالی، یک بازار رسمی با طراحی دو مسیر قانونی برای پاسخ به تقاضای واقعی (غیرسوداگرانه) در این حوزه، تعریف کرده است.
بر اساس مصوبه هیات دولت، دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی موظف شده‌اند «اراضی ملی و دولتی مستعد احداث دهکده‌ها و شهرک‌های گردشگری» را ظرف 6 ماه، شناسایی کرده و با هماهنگی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نسبت به «اعلام عمومی» موقعیت این اراضی، اقدام کنند. استفاده از ظرفیت «اراضی مجاز به شهرک‌سازی» به‌عنوان مسیر اول راه‌اندازی بازار رسمی ساخت ویلا در شمال، در عمل، تقاضای مربوط به تامین محل اقامت ناپیوسته در استان‌های شمالی –متقاضیان ساخت و خرید خانه دوم در شمال- را پاسخ می‌دهد.
در قالب مسیر دوم رسمیت‌بخشی به بازار ویلاسازی، زیرمجموعه‌های دو وزارتخانه کشور و راه و شهرسازی -مطابق بند دیگری از مصوبه هیات دولت- موظف شده‌اند سیاست «افزایش تراکم ساختمانی» در زمین‌های مجاز به ساخت و ساز در استان‌های شمالی را جایگزین گسترش افقی مناطق سکونتی کنند. این دو مسیر، معضل کمبود اراضی غیرسبز و مجاز به ساخت و ساز در شمال کشور را تا حدودی، برطرف می‌کند و از آن مهم‌تر، با هدایت تقاضای واقعی از محدوده اراضی ممنوعه به محدوده مجاز به ساخت، زمینه تشدید تقاضای سوداگرانه جنگل‌خواری نیز مهار می‌شود.
بررسی ابعاد جنون جنگل‌خواری در شمال کشور که بخش اعظم آن متوجه روستاها و شهرهای استان مازندران است، نشان می‌دهد: به رغم برخوردهای لفظی و عملیاتی دستگاه‌های مسوول حفاظت از زیست‌بوم شمال کشور، «جنگل‌خوارها در نقاط توریستی و مقاصد برتر مسافران شمال همچنان مشغول کارند!»
مشاهدات میدانی از برخی روستاهای حد فاصل شهرهای شمالی در پای کوه‌های مشجر (مملو از پوشش گیاهی) حکایت از تداوم جنگل‌خواری به قصد ساخت و سازهای ویلایی دارد. در این مناطق، قسمت‌هایی از کوه با قطع درختان، از سبزینگی خالی شده است.
با استناد به آمارهای رسمی تایید‌کننده مشاهدات میدانی، مشخص می‌کند: مکان عمده ویلاسازی‌ها در استان‌های شمالی، «روستاهای حد فاصل شهرهای اصلی شمال» هستند که برخلاف تصور «نیاز جمعیت محلی»، عامل کلیدی حجم انبوه ساخت و سازهای ویلایی در شمال را «تقاضای خانه دوم» تشکیل داده است. در استان مازندران، شتاب ساخت و ساز طی 10 سال اخیر، دست‌کم 4 برابر رشد جمعیت شهرها و روستاهای این استان بوده است. کل واحدهای مسکونی (آپارتمانی و ویلایی) استان مازندران در فاصله سال‌های 85 تا 95، رقمی معادل 51درصد رشد داشته و از 700 هزار واحد، اکنون به یک‌میلیون و 55 هزار واحد رسیده است. اما جمعیت استان مازندران در همین فاصله زمانی 10 ساله، فقط 12 درصد رشد کرده و از 2میلیون و 923 هزار نفر به 3 میلیون و 283 هزار نفر رسیده است.
به این ترتیب، بخش زیادی از موجودی مسکن استان مازندران، در قالب «خانه دوم» یا شهرک‌های مسکونی خصوصی و دولتی، برای اقامت‌های ناپیوسته و چند روز در سال، طی این مدت ایجاد شده است. یک آمار دیگر که اطلاعات مکمل درباره ساخت و سازهای غیرمجاز در شمال (ساخت در اراضی ممنوعه روستاهای جنگلی) محسوب می‌شود، به «نسبت خانه‌های روستایی به کل واحدهای مسکونی استان مازندران» مربوط است. در فاصله سال‌های 90 تا 95، کل موجودی مسکن روستایی کشور 4 درصد افزایش پیدا کرده است به‌طوری که در حال حاضر از 22میلیون و 800هزار واحد مسکونی تحت سکونت خانوارها در کل کشور، 4 میلیون و 377 هزار واحد، در روستاها قرار دارد. اما طی 5 سال گذشته، واحدهای مسکونی در روستاهای مازندران، 11درصد افزایش یافته است که به معنای رشد معادل دو برابر میزان رشد عرضه مسکن روستایی در کل کشور است. 43 درصد کل واحدهای مسکونی استان مازندران در روستاها قرار دارد. این نسبت در کشور، کمتر از 24 درصد است.
تعداد خانه‌های خالی در شمال کشور، نقش تقاضای اقامت ناپیوسته –تقاضای غیربومی- در ویلاسازی‌ها را مشخص می‌کند و علت شیب 4 برابری رشد عرضه مسکن در مقایسه با رشد جمعیت در استان مازندران را روشن می‌سازد. تعداد خانه‌های خالی در استان مازندران طی 5 سال گذشته، 46 درصد افزایش پیدا کرده و به 102 هزار واحد رسیده است. در حال حاضر از هر 10 خانه در استان، یک خانه، خالی از سکنه است. نرخ رشد خانه‌های خالی که به اندازه نرخ رشد خانه خالی در تهران (49 درصد) است، بیانگر حجم قابل توجه تقاضای ویلاسازی به قصد اقامت موقت از طرف گردشگران شمالی می‌تواند باشد که در صورت بی‌توجهی به این نوع تقاضا، تداوم تامین آن از مسیر جنگل‌خواری می‌تواند اختلالات زیست‌محیطی در شمال کشور و به تبع آن، در سایر استان‌های مجاور را تشدید کند. کارشناسان محیط‌زیست با تاکید بر اینکه مساحت جنگل‌ها از 18 میلیون هکتار به 14میلیون هکتار کاهش پیدا کرده، وضعیت فعلی اراضی سبز جنگلی در شمال کشور را نامناسب و نامطلوب و در عین حال در معرض خطر ناشی از تغییر کاربری و ساخت و ساز عنوان می‌کنند.
برخی کارشناسان نیز درباره خطر انحراف مصرف وام مسکن روستایی، هشدار می‌دهند و این تسهیلات که حداقل معادل 20 میلیون تومان برای ساخت یک واحد مسکونی است را محرک ساخت خانه‌های دوم به اسم خانه روستایی می‌دانند.
وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی، کشور و دادگستری و همچنین سازمان حفاظت محیط زیست و بنیاد مسکن به‌عنوان متولی مسکن روستایی، براساس مصوبه جدید هیات دولت مکلف شده‌اند، ضمن حمایت و پشتیبانی از بازار رسمی عرضه زمین ویلایی در استان‌های شمالی و افزایش ارتفاع ساخت و سازها (عمودی‌سازی به جای توسعه افقی شهرها و روستاهای شمالی)، یکسری اقدامات کنترلی و محدود‌کننده برای مهار جنگل‌خواری انجام دهند. از جمله این اقدامات، بازنگری در طرح‌های هادی روستاها است تا از این طریق، ضوابط ساخت و ساز در روستاهای شمال، مشمول دست کم دو خط قرمز مربوط به «منع ویلاسازی در اراضی سبز» و «منع ساخت یک طبقه» شود. مطابق ماده 2 مصوبه هیات دولت، دستگاه‌های مخاطب این مصوبه باید برای جلوگیری از تخریب و تغییر کاربری اراضی شمال کشور، به گونه‌ای از ظرفیت‌های قانونی در اختیار استفاده کنند که فرآیند تخریب محیط زیست متوقف شود. در این چارچوب، باید کارکنان دستگاه‌های مسوول، پایش شوند و تخلفات احتمالی آنها به هیات‌های رسیدگی به تخلفات اداری گزارش شود.
استانداران سه استان شمالی نیز ماموریت دارند برای ضمانت‌بخشی به تکالیف این مصوبه، روند رسیدگی به تخلفات ساختمانی را در کمیسیون‌های ماده 100 اصلاح کنند تا امید جنگل‌خوارها و سازنده‌های ویلاهای غیرمجاز به پرداخت جریمه برای اخذ پایان کار، از بین برود و بازدارندگی در این مسیر به‌وجود بیاید. همچنین در قالب مصوبه هیات دولت، یک کارگروه ویژه با مسوولیت وزیر کشور و عضویت دستگاه‌های مخاطب این مصوبه، برای هماهنگی و اقدام موثر و حرفه‌ای در مسیر مهار جنگل‌خواری در شمال کشور، تشکیل می‌شود. در متن مصوبه هیات دولت برای مهار ویلاسازی روی اراضی سبز، «ممنوعیت صدور انشعاب آب و برق برای ساخت و سازهای غیرمجاز» است. اخیرا در برخی شهرهای شمالی پرجاذبه برای سفر و پرکشش برای ویلاسازی، بنرهایی در جلوی شهرک‌های مسکونی در حال ساخت نصب شده که متن آن از «اسم‌نویسی برای ارائه خدمات زیربنایی به ویلاهای فاقد جواز» حکایت دارد. امید می‌رود، مصوبه هیات دولت، این مسیر را نیز مسدود کند.
