5 عامل رکودساز بازار مسکن در شهریور

به گزارش اقتصادنیوز، هم‌اکنون، پایان سرد تابستان مسکن، اگرچه بین بازار ملک و فاز رونق، فاصله انداخته، اما روند خرید و فروش‌ واحدهای مسکونی با استناد به کارنامه نیمه اول 96 نشان می‌دهد دمای معاملات ملک، از پیش‌رونق پارسال، بیشتر است. حجم معاملات مسکن در دو فصل اول امسال 2 درصد نسبت به مدت مشابه سال 95 افزایش یافت. تحقیقات میدانی از واسطه‌های بازار مسکن حاکی است تقاضای مصرفی، در بازار حضور موثر دارد. با این حال، کمبود فایل مناسب –آپارتمان‌های کم‌متراژ- و تغییر افزایشی قیمت‌های پیشنهادی در برخی مناطق بعد از خیز معاملات در مرداد، باعث انعکاس منفی در نقل و انتقالات شهریور شده است. کارشناسان مسکن، عامل شوک‌دهنده دیگر به معاملات ملک در شهریور را تشدید سپرده‌گیری با سود بالا در بانک‌ها طی روزهای قبل از اجرای بخشنامه بانک مرکزی – دهه اول شهریور - عنوان می‌کنند.

معاملات مسکن در تهران، بعد از رکوردزنی 39 ماهه در مرداد به لحاظ بیشترین فروش، در پایان تابستان دچار «سکته خفیف» شد. آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره عملکرد بازار خرید و فروش آپارتمان در شهریور ماه حاکی است: حجم معاملات ملک در تهران - ماه گذشته- به 14هزار و 415 واحد مسکونی رسید که 9/ 13درصد نسبت به ماه میانی تابستان کاهش پیدا کرد اما در عین حال، در مقایسه با شهریور سال 95، از رشد 7درصدی برخوردار شده است.

بررسی‌ نوع تغییرات به‌وجود آمده در بازار مسکن شهریور نشان می‌دهد: معاملات خرید مسکن در ماه پیش، تحت تاثیر 5 «شوک‌دهنده» منفی به بازار ملک، در مسیر ورود به فاز رونق، با «پسرفت» مواجه شد ولی همچنان با «حفظ وضعیت» در فاز پیش‌رونق، اوضاع فعلی معاملات نسبت به سال گذشته، «رو به جلو» و امیدوارکننده محسوب می‌شود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ماه گذشته، 100 هزار تومان نسبت به مرداد افزایش پیدا کرد.

بازار مسکن در شرایط کنونی، هم به لحاظ حجم فروش واحد مسکونی و هم از بابت رشد مثبت نقطه‌ای – به‌رغم رشد منفی ماهانه- در فاز خارج از رکود قرار دارد. این بازار از اوایل سال 95 با خروج از رکود عمیق سال‌های 93 و 94، به تدریج با رشد در حجم خرید و فروش همراه شد به‌طوری‌که در میانه تابستان امسال، رشد ماهانه 23 درصدی حجم معاملات -مرداد 96 نسبت به تیر96- تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده در پایتخت را به مرز رونق کشاند. مرداد ماه نزدیک به 17 هزار واحد مسکونی در تهران بین خریداران و فروشنده‌ها معامله شد. اکنون فروش نزدیک به 14 هزار و 500 آپارتمان در شهریور، بیانگر فاصله گرفتن بازار از مرز رونق است. نتایج بررسی‌ها درباره «تغییر مسیر رشد ماهانه» معاملات مسکن در تابستان امسال از شیب مثبت دورقمی در مرداد به ریزش 14 درصدی در شهریور، مشخص می‌کند: مجموعه‌ای از 5 متغیر کاهنده شدت خرید و فروش ملک، در این رخداد نقش داشته است که یکی از آنها، عامل بیرونی اما نسبتا قوی به حساب می‌آید.

«پایان موج تابستانی خرید مسکن در پیش از شهریور» اولین کاهنده حجم معاملات در ماه گذشته است. نیمه اول امسال، به دلیل مجاورت دو ماه «انتخابات» و «رمضان» از یکسو و اثر بازدارنده آنها بر رفتار متقاضیان خرید و حتی فروش مسکن، باعث انباشت میل به انجام معامله ملکی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد و انتقال آن به ماه‌ تیر شد. از آنجا که فرآیند جست‌وجوهای ملکی از زمان ورود به بازار، دست‌کم یک ماه به طول می‌انجامد، موج اصلی معاملات خرید مسکن در ماه مرداد بروز کرد و باعث جهش حجمی بازار ملک و ثبت قله خرید در مقایسه با میزان فروش سه سال قبل از آن شد.

به این ترتیب، هیجان شکل‌گرفته در بازار معاملات مسکن مرداد ماه، با خرید و خروج متقاضیان از بازار، در شهریور ماه فروکش کرد. شوک‌دهنده منفی دوم به بازار مسکن شهریور را می‌توان «حرکت صعودی قیمت پیشنهادی در فایل‌های ملکی پایان فصل تابستان» عنوان کرد. تحقیقات میدانی از دلالان ملک بیانگر آن است که فروشنده‌ها در ماه گذشته، با مشاهده افزایش چشمگیر دمای معاملات خرید در مرداد، «قیمت پیشنهادی» فایل‌های شهریور را افزایش دادند. اثر منفی این تحرک قیمتی که ناشی از حساسیت بالای گروه اصلی تقاضای موثر – متقاضیان واحدهای کم‌متراژ و در عین حال مجهز به وام خرید- ارزیابی می‌شود، هم‌اکنون در کارنامه معاملات شهریور به شکل افت ابعاد بازار خرید و فروش آپارتمان، منعکس شده است.

میانگین قیمت مسکن در پایتخت، ماه گذشته 2 درصد افزایش پیدا کرد که بالاترین نرخ رشد ماهانه از خرداد ماه امسال محسوب می‌شود. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با 100 هزار تومان افزایش از 4 میلیون و 600 هزار تومان به 4 میلیون و 700 هزار تومان رسید. سطح فعلی قیمت مسکن، 9/ 8 درصد بیشتر از مدت مشابه در سال 95 است که این میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن نیز بالاترین نرخ رشد از زمستان سال گذشته تاکنون به حساب می‌آید. این وضعیت قیمتی، نمایی از تحرک فروشنده‌ها در شهریور برای افزایش قیمت پیشنهادی بعد از هیجان معاملاتی مرداد است که اکنون، افت معاملات در شهریور، واکنش منفی متقاضیان مصرفی به این نوع از تحرکات را نشان می‌دهد.

بررسی‌ها همچنین از اثر «نحوه سپرده‌گیری بانک‌ها در دهه اول شهریور» بر افت معاملات مسکن طی ماه گذشته حکایت دارد. تشدید مسابقه جذب سپرده با نرخ سود بالا در فاصله ابلاغ بخشنامه «بازگشت نرخ سود به سطح 15 درصد» در پایان مرداد و اجرای آن در 11 شهریور،‌ باعث شد در رونق معاملات مسکن و تغییر مکان سرمایه‌گذاری از بازار پول به بازار ملک، در کوتاه‌مدت تاخیر بیفتد. کارشناسان مسکن در عین حال، اعلام تصمیم وزارت راه و شهرسازی برای جراحی نظام پرداخت وام خرید مسکن به نفع تقاضای مصرفی در ماه گذشته را یک عامل شوک‌دهنده از نوع منفی ارزیابی می‌کنند. طرح افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن و همچنین کاهش مبلغ قسط و نرخ سود تسهیلات، می‌تواند تسهیلات فعلی را جذاب‌تر کند بنابراین، طبیعی است طی شهریور که جزئیات این خبر اعلام شد، بخشی از تقاضای خرید مسکن برای مدتی از بازار خارج شود.

با این حال، هم اکنون به دلیل اعلام اخیر وزیر راه و شهرسازی مبنی بر تسری اصلاحات وام مسکن به وام‌گیرنده‌های قبلی، انتظار می‌رود روند معاملات خرید مسکن، دست‌کم از این محل ترمیم شود.

تحقیقات میدانی از بازار، کمبود فایل مناسب – واحدهای مورد بیشترین جست‌وجو- را به‌عنوان عامل کاهنده پنجم مشخص می‌کند. موج بزرگ خرید مسکن در مرداد و همچنین حجم نسبتا مناسب معاملات خرید آپارتمان در ماه‌های قبل از آن از یکسو و ناچیز بودن آپارتمان‌های متراژ کم در بازار از سوی دیگر، فایل مناسب در دسترس متقاضیان را محدود کرده است. 

آن‌طور که واسطه‌های بازار مسکن تهران می‌گویند، در حال حاضر هنوز مشتری موثر در بازار وجود دارد اما یک گروه از تقاضای خرید که قصد تبدیل به احسن کردن واحد ملکی خود –جابه‌جایی از واحد کوچک‌تر به واحد میان متراژ- را دارد، در حال حاضر به دوگانگی در قیمت‌ها برخورد کرده است. این گروه از متقاضیان خرید مسکن، در تعیین قیمت پیشنهادی خود، با مقاومت بازار از ناحیه خانه‌اولی‌ها –گروه خریدار واحد از متقاضی تبدیل به احسن- روبه‌رو هستند اما در مقابل، به دلیل قیمت‌ بالای واحدهای بزرگ‌تر، توان مالی مناسب ندارند. کارشناسان در این باره معتقدند رفع مانع از مسیر پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن می‌تواند این مشکل را برطرف کند. بررسی‌ها در بازار مسکن نشان می‌دهد:‌ اتفاق شهریور، با توجه به جنس شوک‌دهنده‌های منفی در این ماه، نمی‌تواند دائمی باشد ضمن آنکه در برخی سال‌ها که بازار معاملات مسکن در فاز متفاوت از رکود عمیق یا اوج رونق قرار داشته، معمولا معاملات خرید در شهریور با افت خفیف نسبت به مرداد روبه‌رو بوده است.

براساس این گزارش، ابعاد بازار معاملات مسکن در نیمه اول امسال، 2 درصد بزرگ‌تر از نیمه اول پارسال شد. همچنین حجم معاملات خرید در تابستان امسال نیز 3 درصد بیشتر از تابستان سال گذشته بود. میزان فروش آپارتمان در تهران در شهریور امسال، 1000 واحد بیشتر از معاملات تیرماه شد اما در مقایسه با مرداد، 2000 واحد مسکونی کمتر بود.