سیگنال رونق بازار مسکن به فضای ساخت و ساز
ساخت و سازهای مسکونی در تهران، پس از سه سال اقامت در منطقه رکود، به شکل محسوس وارد زمین رونق شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از تغییرات مثبت در بازار آپارتمان‌سازی حاکی است: به دنبال توقف سقوط تیراژ صدور پروانه ساختمانی در تهران در نیمه سال گذشته –پایان رشد منفی- فعالیت‌های ساختمانی در نیمسال اول ۹۶، وضعیت غیررکودی به خود گرفت به‌طوری که نبض کنونی ساخت و ساز با رشد ۸ درصدی در ۴ ماه اول امسال، «رونق اولیه» در بازار عرضه مسکن را اعلام می‌کند.
در شهر تهران طی ۴ ماه اول امسال مراحل ساخت ۲۱ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی جدید با صدور پروانه توسط شهرداری آغاز شد که این تیراژ نسبت به ۴ ماه اول سال ۹۵، رقمی معادل ۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. ساخت و ساز در یک سال ۹۵ به دلیل تداوم کاهش در نیمه اول و افزایش خفیف در نیمه دوم، تقریبا بدون تغییر در تیراژ، نسبت به یک سال ۹۴ بود. پارسال، حجم صدور پروانه‌های ساختمانی با کاربری مسکونی در تهران، حدود یک درصد نسبت به یک سال ۹۴ افزایش پیدا کرد اما تغییرات مثبت در تیراژ طی نیمه اول امسال، به مراتب بیشتر از سال گذشته شده است.
آخرین آمار رسمی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، از افزایش ۴۲ درصدی تیراژ ساخت در پایتخت حکایت دارد که در اولین ماه تابستان امسال به ثبت رسیده است.
استارت رکود ساختمانی در تهران، مهر ماه سال ۹۲، درست «یک فصل بعد از جهش قیمت مسکن» و «همزمان با شروع رشد منفی قیمت واقعی ملک در پایتخت» زده شد. فعالان ساختمانی به دنبال رشد حبابی قیمت مسکن در سال‌های ۹۰ تا بهار۹۲، تیراژ ساخت و ساز در تهران را از سقف متعارف –گنجایش سالانه بازار مسکن پایتخت- افزایش دادند. در آن سه سال، «رکورد تاریخی» ساخت بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در سال، زده شد اما به دنبال تغییر شیب رشد قیمت مسکن در تهران که بعد از جهش ۷۰ درصدی در خرداد ۹۲ رخ داد، تیراژ ماهانه ساخت و ساز نیز از پاییز سال ۹۲ با خروج سازنده‌ها از بازار تحت تاثیر «شروع پروسه تخلیه حباب قیمتی» از یکسو و «آغاز رکود در معاملات خرید ملک» از سوی دیگر، روند کاهشی پیدا کرد.
کارنامه یک چرخه کامل رونق-رکود در بازار ساخت و ساز مسکن شهر تهران مشخص می‌کند: در فاصله سال ۹۲ تا ابتدای ۹۶ که بازه زمانی اوج رونق تا اوج رکود ساختمانی در پایتخت محسوب میشود، میانگین تیراژ ساخت مسکن از نزدیک ۲۱هزار واحد مسکونی در ماه به ۵ هزار واحد تنزل پیدا کرد اما اکنون این رقم رو به بهبود گذاشته و طی ماه‌های گذشته از سال ۹۶، متوسط آن به حدود ۵ هزار و ۵۰۰ واحد در ماه رسیده است.
تشدید رکود ساختمانی در سال ۹۴ با کاهش ۴۳درصدی تیراژ ساخت رقم خورد و باعث شد ساخت و ساز به یک چهارم سال ۹۲ کاهش پیدا کند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت کنونی این بازار نشان می‌دهد: تغییر زمین ساخت و ساز از عمق رکود به سطح اولیه رونق، ناشی از افزایش دمای بازار معاملات خرید آپارتمان –رشد حجم فروش واحدهای مسکونی- است که باعث شده سازنده‌ها با دریافت سیگنال مثبت از بازار ملک، شروع دوباره پروژه‌های جدید ساختمانی را کلید بزنند.
حجم معاملات خرید مسکن در سال ۹۵ با رشد نزدیک به ۶ درصدی همراه شد و طی ماه‌های اخیر نیز میزان فروش آپارتمان در تهران نسبت به مدت مشابه سال ۹۵، بیش از ۵ درصد افزایش نشان داد.
کارشناسان اقتصاد مسکن در این باره معتقدند: سازنده‌ها بیش از آنکه «آینده‌نگر» باشند، «حال‌نگر» هستند بنابراین اوضاع نسبتا پایدار معاملات مسکن در ماه‌های اخیر واکنش مثبت سرمایه‌گذاران ساختمانی و بازگشت آنها به بازار را موجب شده است. در بازار ساخت و ساز، معمولا سازنده‌ها یک فصل بعد از سیگنال گرفتن از تغییر و تحولات در بازار معاملات، واکنش نشان می‌دهند. این نحوه واکنش در زمان رونق و اوج‌گیری قیمت‌ها نیز قابل مشاهده است. در زمان رونق معاملات ملک که با افزایش قیمت همراه میشود، سازنده‌ها بدون توجه به آستانه تکمیل ظرفیت فروش ناشی از ناتوانی خریداران در پذیرش قیمت‌های حبابی، به شتاب ساختمانی خود ادامه می‌دهند که همین روند معمولا در تعمیق رکود در دوره پسارونق اثرگذار است.
بر اساس این گزارش، تغییر زمین ساخت و ساز در سال جاری، با دو اصلاح رفتار سازنده‌ها همراه بوده که دوره جدید رونق از این منظر می‌تواند متفاوت از رونق حبابی دوره قبل باشد. آمارهای رسمی حکایت از آن دارد که سازنده‌ها در دور جدید فعالیت‌های ساختمانی، اولویت مکانی پروژه‌های آپارتمان‌سازی را به مناطق مصرفی به‌خصوص «بافت فرسوده» به‌عنوان مناطق مستعد رونق معاملات ملکی، اختصاص داده‌اند.
اولین اصلاح رفتار ساختمانی در تهران به تمرکز سازنده‌ها در مناطق فرسوده پایتخت مربوط است.
تیراژ ساخت مسکن در بافت فرسوده تهران با شیب ۸ برابری نسبت به کل پایتخت، در حال رشد است. به رغم آنکه ساخت و سازهای مسکونی ۴ ماه اول امسال در کل شهر تهران ۸ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته، میزان رشد ساخت و ساز در بافت فرسوده پایتخت طی همین مدت ۶۳ درصد بوده است.
تمرکز سرمایه‌گذاران ساختمانی در نیمه جنوبی تهران که برخلاف رویه سال‌های گذشته –تمرکز بر لوکس‌سازی- است، نه تنها از روی آمار «رشد بیشتر تیراژ ساخت در بافت فرسوده»، قابل مشاهده است که «تقویت سهم بافت فرسوده» از کل ساخت و سازهای مناطق ۲۲گانه نیز آن را تایید می‌کند.
سهم مناطق فرسوده و کلنگی شهر تهران -۸منطقه جنوبی شهر- از کل تیراژ ساخت مسکن در پایتخت طی ۴ ماه اول امسال، به ۲۱ درصد رسیده است. این سهم در سال‌های ۹۱ و ۹۲ که اوج رونق بازار ملک محسوب می‌شد، ۱۳ درصد گزارش شده بود. در ۴ ماه اول امسال، ساخت ۴۵۵۰ واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران آغاز شد.
به این ترتیب، اولین اصلاح رفتار ساختمانی به شکل تغییر مکان اجرای پروژه‌های جدید از مناطق لوکس و غیرمصرفی به مناطق دارای کشش فروش در جریان است. دومین اصلاح رفتار سازنده‌ها در سال جاری و همزمان با خروج از رکود ساختمانی را می‌توان به قصد آنها برای تطبیق الگوی متراژی ساخت و ساز با قدرت خرید متقاضیان مربوط دانست.
هم اکنون به استناد آمارهای رسمی، متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید در دست ساخت در بافت فرسوده شهر تهران، به حول و حوش ۱۰۰ مترمربع کاهش پیدا کرده در حالی که، این شاخص در سایر مناطق تهران همچنان بالای ۱۱۰ متر مربع ارزیابی میشود. عملکرد خریداران آپارتمان در تهران نشان می‌دهد: بیش از ۶۰ درصد معاملات مسکن به خرید واحدهای کمتر از ۹۰ متر مربع اختصاص دارد در حالی که سهم این واحدها در ساخت و ساز سال‌های اخیر حدود ۱۳ درصد بوده است.
بزرگ‌سازی در بازار ملک به‌خصوص در رونق ساختمانی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ که به دلیل «تیراژ بیش از حد متعارف» و «الگوی متری و مکانی ساخت»، رونق «حبابی» و «انحرافی» محسوب میشود، باعث افزایش قابل توجه تعداد خانه‌های خالی در پایتخت شد. در حال حاضر نزدیک به نیم‌میلیون واحد مسکونی موجود در تهران – در حدود ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد- خالی از سکنه است. بررسی‌ها درباره چشم‌انداز بازار ساخت و سازهای مسکونی در پایتخت با توجه به رفتار جدید سازنده‌ها از یکسو و میزان رشد جمعیت و همچنین آپارتمان‌های بدون استفاده از سوی دیگر حاکی است: طی امسال و سال‌های آینده، یک وضعیت طبیعی در ساخت و ساز می‌تواند با تیراژ متوسط ۱۲۰ هزار واحد مسکونی در سال اتفاق بیفتد. این حجم فعالیت ساختمانی با توجه به «نسبت تخریب املاک» در تهران یا همان «آمار خالص ساخت و ساز» مورد نیاز بازار است.
در تهران به ازای هر ۵ واحد مسکونی جدید، ۲واحد مسکونی تخریب میشود. بنابراین با لحاظ میزان تقاضای جدید مسکن ناشی از ازدواج و ظرفیت‌سنجی صورت گرفته در طرح جامع مسکن برای افق ۱۴۰۵ و همچنین با توجه به پیش‌بینی دفتر اقتصاد مسکن درباره نحوه تزریق خانه‌های خالی به بازار معاملات، لازم است در شکل مطلوب رونق ساختمانی در پایتخت، سالانه متوسط ۱۲۰هزار واحد مسکونی جدید ساخته شود.
دفتر اقتصاد مسکن پیش‌بینی کرده است: با پایان رکود در معاملات مسکن و همچنین تحت تاثیر کسری عرضه ناشی از افت شدید ساخت و ساز در سه سال اخیر، به تدریج سالانه حداقل ۵ درصد از خانه‌های خالی موجود پایتخت، به فروش برسد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در کنار آمار رسمی، دو علامت ساختمانی در پایتخت، بازگشت سازنده‌ها به بازار ساخت و ساز را تایید می‌کند. علامت اول، به معادلات بازار زمین مسکونی برمی‌گردد. در بازار زمین یا همان ملک کلنگی، حجم معاملات در زمستان سال گذشته و بهار امسال به ترتیب ۴۶ درصد و ۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال‌های قبل از آن، افزایش پیدا کرد. رشد فروش زمین به معنی تجهیز سازنده‌ها برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی است.
علامت دوم نیز از محتوای گزارش بودجه‌ای شهرداری تهران مربوط به نیمه اول سال ۹۶، قابل‌دریافت است. شهرداری تهران در نیمه اول امسال توانست ۹۵ درصد از درآمد پیش‌بینی کرده در بودجه ۶ ماهه بابت دریافت عوارض ساختمانی را وصول کند. این در حالی است که شهرداری در تحقق سایر منابع و درآمدهای خود در این مدت زمانی، عملکرد قابل قبولی نداشته به‌طوری که ۲۸درصد کل منابع بودجه شهرداری تهران در نیمه اول امسال محقق نشد.
در بازار معاملات زمین، تغییر رفتار سازنده‌ها نیز به چشم می‌خورد به‌طوری که میزان فروش ملک کلنگی در منطقه ۱۳ تهران طی بهار امسال، ۱۲۳ درصد رشد کرده است در حالی که در مناطق شمالی پایتخت، رشد این نوع معاملات ملک، کمتر از ۲۵ درصد بوده و حتی در برخی از همین مناطق، میزان رشد، منفی بوده است.
