تغییر الگوی «مشارکت در ساخت» بازار مسکن + جزئیات

به گزارش اقتصادنیوز ، به این معنا که همزمان با افزایش تمایل سازندگان برای ساخت‌و‌سازهای مشارکتی، مالکان زمین یا املاک مسکونی کلنگی نیز تمایل خود را برای همکاری با سازندگان نشان داده‌اند؛ هم‌اکنون حجم فایل‌های نیاز به سازنده ونیاز به زمین در بازار عرضه ملک به‌طور تقریبی یکسان است. این در حالی است که محتوای فایل‌ها و شروط تعیین شده در آنها نشان می‌دهد هم‌اکنون به‌دلیل آنکه سازندگان بیشترین میل را به مشارکت با مالکان دارند، شرایط در عمده موارد، بیشتر به نفع مالکان تعیین می‌شود.

افزایش تمایل سازندگان به ساخت‌وسازهای مشارکتی و سنگین‌تر شدن کفه منافع مالکان در فرآیند مشارکت در ساخت با سازندگان، ادامه همان روندی است که سال گذشته، با افزایش ۱۰ واحد درصدی سهم مالکان زمین در فرمول مشارکت نسبت به سال قبل از آن-۹۴-آغاز شد. سال ۹۴، در حالی فرمول عرف مشارکت در ساخت برای عمده ساخت‌و‌سازهای معمولی و مصرفی پایتخت بر مبنای سهم ۵۰ -۵۰ تعیین می‌شد که همزمان با توقف افت تیراژ ساختمانی در سال ۹۵، بازگشت گروهی از سازندگان به بازار ساخت و ساز و افزایش تقاضا برای زمین و املاک مسکونی کلنگی از سوی سازنده‌ها، این سهم، ۱۰ واحد درصد نسبت به سال گذشته به نفع مالکان تقویت شد؛ به این معنا که فرمول عرف مشارکت در ساخت به‌صورت سهم ۶۰ درصدی از بنای جدید برای مالک و سهم ۴۰ درصدی برای سازنده، تغییر کرد.

کارشناسان، سال گذشته این تغییر سهم در بازار مشارکت در ساخت مسکن را با عنوان آوانس سازندگان برای مالکان زمین‌های مسکونی تعبیر کردند که در واقع با منشأ ورود سازندگان کم‌پول به بازار ساخت‌وساز(سازندگانی که طی سه سال قبل از آن موفق به فروش واحدهای آماده خود در بازار مسکن نشدند) و رشد تقاضا از سوی سازنده‌ها برای مشارکت روی زمین مالکان ایجاد شد.

تغییر شکل سهم‌خواهی مالکان

افزایش تمایل و تقاضا از سوی سمت عرضه واحدهای مسکونی برای مشارکت در ساخت با مالکان زمین‌های مسکونی طی ماه‌های اخیر خود را در شکل نوع جدیدی از درخواست مالکان برای برخورداری از امتیاز بیشتر در فرآیند مشارکت با سازندگان نشان می‌دهد.

خواسته جدید مالکان برای مشارکت با سازنده‌ها در سال‌جاری برخلاف خواسته سال گذشته آنها که خواسته‌ای «کمی» مبتنی بر افزایش سهم آنان از بنای جدید بود، امسال رنگ وبوی «کیفی» به خود گرفته است؛ به این معنا که مالکان زمین‌ها واملاک مسکونی کلنگی امسال بیش از آنکه به دنبال افزایش سهم خود از فرآیند مشارکت در ساخت باشند، با رضایت به سهم ۶۰ درصدی عمدتا در پی مشارکت با سازندگانی هستند که «رزومه کاری قوی» داشته و از «اعتبار کافی» برای شراکت برخوردار باشند؛ این موضوع در عمده فایل‌های مربوط به درخواست مشارکت با سازنده که این روزها از سوی مالکان املاک کلنگی آگهی می‌شود به وضوح به چشم می‌خورد؛ «تاکید بر حرفه‌ای بودن سازنده»، «برخورداری از رزومه قوی»، «بنام بودن سازنده» و. . . عباراتی هستند که در متن آگهی مالکان برای مشارکت با سازندگان این روزها به وفور استفاده می‌شوند؛ این درحالی است که سازندگان نیز با اطلاع از این موضوع سعی دارند با اشاره به سوابق حرفه‌ای خود با سهولت بیشتری اقدام به جلب مشارکت مالکان و شروع ساخت و ساز بر روی زمین‌های مرغوب‌تر کنند. در این میان برخی سازندگان در ازای ساخت‌وساز بر روی زمین‌های مالکان به آنها پیشنهاد می‌کنند تمام یا بخشی از سهم خود را از همان ابتدا و در شکل آپارتمان‌های آماده و نوساز (معاوضه کلنگی با نوساز)دریافت کنند و زمین را به نام سازنده منتقل کنند؛ این در حالی است که برخی از مالکان نیز از سازنده تقاضا دارند قسمتی از سهم خود از فرآیند مشارکت(به‌عنوان مثال یک‌سوم) را پس از تعیین ارزش ریالی، به‌صورت نقدی و در همان ابتدای شروع مشارکت پرداخت کنند.

فعالان بازار مشارکت در ساخت مسکن با بیان اینکه هم‌اکنون عمده تمایل و تقاضا برای مشارکت در ساخت از جانب سازندگان مسکن مطرح می‌شود تا از سمت مالکان، اعلام کردند:«اشاره به رزومه قوی»، «سابقه کار حرفه‌ای همراه با نمونه کار مشابه» و همچنین «بالاترین پیشنهاد قیمتی به مالکان» مواردی است که عمده سازندگان متقاضی مشارکت با مالکان در آگهی‌های خود برای تامین زمین و مشارکت در ساخت عنوان می‌کنند تا از این طریق بتوانند با مالکان زمین‌های مرغوب‌تر مشارکت کنند.

به گفته آنها هم‌اکنون اگرچه بیشترین تقاضا برای مشارکت در ساخت از جانب سازندگان صورت می‌پذیرد اما ‌در حال‌حاضر عرضه زمین از سوی مالکان نیز در شرایط مطلوبی قرار دارد و مالکان واحدهای مسکونی کلنگی هم بی‌میل به مشارکت نیستند و حتی از مشارکت با سازندگان استقبال می‌کنند.  کارشناسان بازار مشارکت در ساخت مسکن، ضعیف بودن بنیه مالی سازندگان به دلیل فروش نرفتن همه واحدهای ساخته شده از سوی آنها طی سال‌های گذشته که منجر به ضعف بنیه مالی آنان برای تامین هزینه خرید نقدی زمین شده است را از یک طرف و در عین حال تمایل سازندگان به بازگشت به عرصه ساخت‌وساز همزمان با پایان دوره رکود ساختمانی را از سوی دیگر مهم‌ترین علل افزایش تمایل سازنده‌ها به مشارکت در ساخت عنوان می‌کنند.

هم‌اکنون سازنده‌ها از بنیه مالی کافی برای تامین هزینه خرید برخوردار نیستند و به همین علت ترجیح می‌دهند حرکت خود را در فاز پیش‌رونق ساختمانی با «پروژه‌های مشارکتی» آغاز کنند.

 عرف روز مشارکت در ساخت

تحقیقات میدانی از جزئیات و نحوه مشارکت در ساخت واحدهای مسکونی در مقطع زمانی فعلی نشان می‌دهد هم‌اکنون فرمول مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر تهران بر مبنای «میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در همان منطقه» تعیین می‌شود.

بر این اساس، در صورتی‌که میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان نوساز در محله‌ای که مشارکت در ساخت در آن صورت می‌گیرد تا ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان یا کمتر باشد، معمولا مشارکت با نسبت ۵۰ - ۵۰ انجام می‌شود؛ اما در صورتی که میانگین هر مترمربع آپارتمان نوساز در محله موردنظر بین ۴میلیون و۵۰۰ هزار تومان تا ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان باشد معمولا مشارکت با فرمول سهم ۵۵ درصدی مالک در برابر سهم ۴۵ درصدی سازنده و یا سهم ۶۰ درصدی مالک در برابر سهم ۴۰ درصدی سازنده تعیین می‌شود.  در مناطقی که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن از ۵میلیون و۵۰۰ هزار تومان نیز بیشتر باشد علاوه بر رعایت فرمول ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک، مبلغی نیز با عنوان«بلاعوض» تعیین می‌شود؛ بلاعوض مبلغی است که در ابتدای فرآیند مشارکت از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود تا مالک در زمان تخریب ونوسازی بتواند با استفاده از آن هزینه‌های اسکان خود در آپارتمان دیگری را تامین کند.

به گفته فعالان بازار مشارکت در ساخت، تعیین مبلغ بلاعوض بر مبنای توافق سازنده ومالک انجام می‌شود اما عرف فعلی که بسیاری از مالکان و سازندگان بر اساس آن اقدام به تعیین مبلغ بلاعوض می‌کنند بر مبنای تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت ملک کلنگی در منطقه‌ای است که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن بیش از ۶ میلیون و۵۰۰ هزار تومان باشد. به این معنا که در مناطقی که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن بیش از ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است به ازای هر مترمربع از مساحت کل ملک کلنگی، مبلغ یک میلیون تومان به‌عنوان بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود. در سایر مناطق نیز به ازای قیمت ‌آپارتمان‌های نوساز این مبلغ متغیر است و برمبنای توافق تعیین می‌شود. 

تحقیقات میدانی از جزئیات بازار مشارکت در ساخت مسکن در مقطع زمانی فعلی حاکی است اگرچه پرداخت مبالغ بلاعوض به مالکان از سوی سازندگان در دوره‌هایی کمرنگ‌تر از سایر زمان‌ها می‌شود اما هم‌اکنون سازندگان برای جلب مشارکت با مالکان و تامین زمین مورد نیاز خود برای ساخت مسکن، حاضر به پرداخت مبلغ بلاعوض اندکی بیش از عرف گذشته نیز هستند. فعالان بازار ساخت‌وساز پیش‌بینی می‌کنند ورود تدریجی سازندگان به بازار ساخت و ساز و افزایش استقبال برای مشارکت در ساخت، به‌طور قطع منجر به افزایش عرضه مسکن طی دو تا سه سال پیش رو خواهد شد.