جزئیات طرح «خانه مجانی» روحانی

به گزارش اقتصادنیوز ، رئیس‌جمهور، دوشنبه شب درحالی یکبار دیگر نوسازی بافت‌های فرسوده را به‌عنوان مهم‌ترین اولویت دولت در بخش مسکن مورد تاکید قرار داد که در عین حال در این گفت‌وگوی تلویزیونی، اعلام شد مطابق پیش‌بینی‌های صورت گرفته قرار است تقریبا در همه محله‌هایی که به‌عنوان بافت فرسوده شناسایی شده‌اند و دولت، شهرداری و سایر نهادهای عمومی در این محلات زمین در اختیار دارند، «زمین مجانی» برای احداث ساختمان در اختیار توسعه‌گرها قرار گیرد و افرادی که در بافت‌های فرسوده هستند به‌طور مجانی به این ساختمان‌ها منتقل شوند.

فضای عمومی و کارشناسی بازار مسکن روز گذشته در واکنش به این اعلام یک پرسش اساسی درخصوص چگونگی اجرایی شدن طرح زمین و ساختمان مجانی در بافت‌های فرسوده مطرح کردند مبنی بر اینکه اساسا مفهوم «ساخت و ساز روی زمین‌های مجانی» و «سکونت در ساختمان‌های مجانی» به چه صورت خواهد بود؛ این درحالی است که اشاره به نوسازی بافت‌های فرسوده با طرح زمین مجانی، فضای عمومی بازار مسکن را به یاد وعده «یک زمین هزار متری برای هر خانوار» انداخت که اوایل سال ۹۰ از سوی رئیس دولت دهم مطرح شد و عملا به دلیل آنچه غیرکارشناسی بودن طرح اعلام شد، هیچ‌گاه اجرایی نشد.

پرسش دوم ایجاد شده بعد از سخنرانی دوشنبه شب روحانی، به طرح یک سوال درخصوص نحوه و کیفیت توافق رئیس‌جمهور و مدیران وزارت راه و شهرسازی درخصوص مدل بهینه نوسازی در بافت‌های فرسوده مربوط می‌شود؛ مبنی بر اینکه سرنوشت دو نگاه «متفاوت» دولت درباره نسخه برتر نوسازی بافت‌های فرسوده به کجا رسید؟آیا حسن روحانی و مدیران وزارت‌راه شهرسازی با توافق بر سر یک رویکرد مشترک، مدل واحدی برای نوسازی طراحی کرده‌اند؟رئیس‌جمهور و مدیران وزارت راه و شهرسازی در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده از ابتدای دولت یازدهم تاکنون دو نگاه متفاوت درخصوص بهینه‌ترین روش نوسازی در محدوده‌های هدف مطرح می‌کردند که آنچه دوشنبه شب در سخنرانی روحانی در این‌باره مطرح شد حاکی است رئیس‌جمهور و وزارت راه و شهرسازی بر سر یک رویکرد مشترک –نگاه میانه- به توافق رسیده‌اند.

«فرمول تبدیل وضعیت ملک فرسوده به واحدهای مسکونی نوساز» سومین پرسش مطرح شده در فضای عمومی بازار مسکن بعد از سخنرانی تلویزیونی رئیس‌جمهور بود؛ در سخنرانی روحانی اعلام شد: به ازای هر ساختمان فرسوده ۲/ ۱ ساختمان جدید مسکونی بدون پرداخت هزینه فراهم می‌شود؛ یعنی مردم به‌صورت مجانی داخل ساختمان شده، ساختمان‌های قدیمی آنها تخریب و تبدیل به پارک و فضای لازم برای زندگی مردم می‌شود.

«ماجرای کلنگ‌زنی سراسری پروژه‌های نوسازی در بهمن ماه» و همچنین «چالش‌ها و دست‌اندازهای اجرای طرح» دو پرسش اساسی دیگر درخصوص نحوه اجرای طرح جدید نوسازی بافت‌های فرسوده است. بنا بر اعلام رئیس‌جمهور در دهه فجر کلنگ ساخت پروژه‌های مسکونی در بافت‌های فرسوده در سراسر کشور به زمین می‌خورد؛ دیروز همچنین به دنبال سخنرانی رئیس‌جمهور و اعلام اجرای طرح جدید با استفاده از سه منبع تامین مالی(منابع بانک‌ها، بودجه دولت و منابع صندوق توسعه ملی) یک پرسش اساسی دیگر در فضای عمومی بازار مسکن شکل گرفت مبنی بر اینکه «آیا قفل کهنه مالی در بازسازی بافت‌های فرسوده باز شده است» و مجوزها برای استفاده از منابع «صندوق توسعه ملی» به منظور تامین منابع مورد نیاز نوسازی، صادر شده است؟

طرح پرسشی درخصوص «مسوول اجرای طرح جدید نوسازی در بافت‌‌های فرسوده» به این معنا که آیا وزارت راه و شهرسازی متولی اجرای این طرح خواهد بود یا یک مقاوم موازی در دولت اجرای این طرح را پیگیری خواهد کرد، هفتمین سوال اساسی مطرح شده بعد از سخنرانی دوشنبه شب روحانی است. رئیس‌جمهور همچنین درحالی از برگزاری جلسات کارشناسی با سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای ورود به بافت فرسوده خبر داد که به دنبال این اعلام این سوال ایجاد شد که «منظور از بخش خصوصی در سخنرانی رئیس‌جمهور چه افراد یا گروه‌هایی است؟»

نهمین پرسش مطرح شده بعد از این سخنرانی تلویزیونی به این سوال مربوط می‌شود که «چرا به رغم آنکه در سخنرانی دوشنبه شب روحانی اعلام شد نوسازی بافت‌های فرسوده از ابتدای دولت یازدهم مهم‌ترین دغدغه دولت در حوزه مسکن بوده است این طرح تاکنون اجرایی نشده و قرار است به تازگی اجرا شود؟» فضای عمومی و کارشناسی بازار مسکن همچنین با طرح این سوال که «جایگاه شهرداری در اجرای این طرح چیست؟» دهمین ابهام پیش‌آمده درخصوص نحوه اجرای طرح جدید دولت در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده را مطرح می‌کنند.

پاسخ به ابهامات

بررسی‌ درخصوص رمزگشایی ابهامات مطرح شده و بازخورد فضای عمومی و کارشناسی بازار مسکن نسبت به طرح جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده نشان می‌دهد، این طرح، طرحی کاملا متفاوت از وعده واگذاری زمین هزار متری به هر خانوار است که در دولت دهم مطرح شد؛ در واقع جزئیات طرح جدید نشان می‌دهد این طرح نه بر مبنای واگذاری زمین به‌صورت مجانی بلکه بر مبنای اجرای مدل «زمین صفر» خواهد بود که پروژه پایلوت آن دی ماه در محله سیروس تهران برای ساخت ۱۱۰ واحد مسکونی آغاز شد؛ براساس مدل «زمین صفر»، دولت در طول دوران مشارکت زمین را در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌دهد و طرفین درباره قیمت ساخت توافق می‌کنند؛ ضمن اینکه در ابتدای کار رقمی هم به‌عنوان سود سرمایه‌گذار در نظر گرفته می‌شود.

در واقع قیمت ساخت و نرخ سود مبنای توافق با توسعه‌گر محسوب می‌شود. همچنین توسعه‌گر (انبوه‌ساز) در پایان پروژه سود خود را دریافت می‌کند؛ ضمن اینکه سند ساختمان هم به نام وی صادر می‌شود. به گفته مدیران وزارت راه و شهرسازی، اجرای طرح زمین صفر این امتیاز را به انبوه‌ساز می‌دهد که نگرانی از بابت سوداگری و واسطه‌گری صاحب زمین نداشته باشد. سازنده بعد از برداشت هزینه ساخت و نرخ سود توافق شده، مابقی پروژه را به صاحب زمین تحویل می‌دهد.

بررسی‌ها حاکی است برای اجرای این طرح در شهر تهران باید به‌طور قطع از ظرفیت «زمین‌های ذخیره» استفاده شود؛ زمین‌های ذخیره به زمین‌های با متراژ بیش از یک هکتار گفته می‌شود که بنا بر اعلام شهرداری تهران موجودی این زمین‌ها در پایتخت هم‌اکنون حدود ۴۸۰۰ هکتار است که حدود یک‌سوم از آن در بافت فرسوده قرار داشته و قابلیت استفاده برای نوسازی املاک کلنگی را دارد.

بررسی‌های به عمل آمده درخصوص تعیین تکلیف وجود دو نگاه مختلف به روش بهینه نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت نشان می‌دهد هم‌اکنون نگاه‌ها در این زمینه به هم «نزدیک» شده است؛ طوری که با یک رویکرد «میانه» قرار است طرح جدید نوسازی دولت از زاویه فکری جدید، سیاست‌گذاری و اجرا شود. این نگاه در حالی نوعی نگاه میانه تلقی می‌شود که در آن به نوعی دیدگاه قبلی رئیس‌جمهوری درخصوص «ضرورت تسریع در فرآیند نوسازی از طریق اجرای پروژه‌های حجیم(برج‌سازی) و ساخت واحدهای مسکونی برای ساکنان بافت» با نگاه مدیران راه و شهرسازی مبنی بر «نوسازی تدریجی و محله‌محور همراه با جلب مشارکت مالکان و ساکنان محدوده‌های هدف نوسازی»، تلفیق و در نهایت نوعی رویکرد جدید از درون این دو نگاه استخراج شده است.

آنچه شکل‌گیری نوعی نگاه میانه برای اجرای طرح جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده را تایید می‌کند استفاده از واژه «بازآفرینی» در سخنرانی دوشنبه شب رئیس‌جمهوری است؛ در همه سال‌های دولت یازدهم و همچنین ماه‌های سپری شده از فعالیت دولت دوازدهم مفهوم «بازآفرینی شهری» همواره پایه و اساس سیاست‌گذاری مدیران وزارت راه و شهرسازی در بافت‌های فرسوده بوده است؛ دوشنبه شب رئیس‌جمهوری با استفاده از کلمه «بازآفرینی» اعلام کرد:تصمیم گرفته‌ایم در سراسر کشور طرح جدید نوسازی آغاز شود؛ البته اولین تصمیم‌گیری برای بازآفرینی شهرها و بافت‌های فرسوده از سال ۹۳ در دولت یازدهم شروع شد و در این زمینه مقرراتی وضع و جلسات متعددی تشکیل و محله‌هایی در سراسر کشور تعیین شد که به‌عنوان بافت فرسوده شناسایی می‌شوند؛ بنابراین در ماه‌های پیش رو و سال‌ آینده مردم شاهد یک تلاش مضاعف در این زمینه(بازآفرینی شهری) خواهند بود.

استفاده روحانی از کلمه بازآفرینی در عین حال حاوی یک پیام مهم برای مجموعه دولت و وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها، مالکان بافت‌های فرسوده و سرمایه‌گذاران ساختمانی است؛ مبنی بر اینکه هم‌اکنون در بدنه دولت نوعی رویکرد واحد برای نوسازی بافت‌های فرسوده ایجاد شده است که یک جزء اصلی آن «سیاست بازآفرینی شهری» و جزء دیگر «تسریع در عملیات نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده» است.

تعریف ساده بازآفرینی شهری را می‌توان در جریان بازآفرینی محلات به معنای بهسازی محلات از طریق افزایش سطح معابر و فضاهای عمومی تعریف کرد؛ همچنین در این رویکرد، بناهای باارزش حفظ، مرمت و مقاوم‌سازی می‌شود و خدمات و زیربناها اصلاح شده و توسعه می‌یابد؛ خدمات روبنایی نیازمند نوسازی و مقاوم‌سازی نیز نوسازی شده و سطح باقی‌مانده با تراکمی که استانداردهای شهرسازی اجازه می‌دهد به ساخت زیربناهای مسکونی متعارف امروزی اختصاص پیدا می‌کند.

در گفتگوی اخیر رئیس‌جمهوری در حالی اعلام شد مالکان در ازای هر واحد مسکونی فرسوده، ۲/ ۱ واحد مسکونی نوساز دریافت می‌کنند که پشت‌صحنه این اعلام از سوی رئیس‌جمهوری به تصمیم وی برای اعلام فرمول تبدیل وضعیت املاک فرسوده به واحد مسکونی نوساز برمی‌گردد؛ در واقع این اعلام برای پاسخ به پرسشی درخصوص اینکه مالک یک ملک کلنگی واقع در محدوده‌های هدف نوسازی، با متراژ مشخص، در فرآیند تخریب و نوسازی در نهایت مالک چند مترمربع از پروژه‌ نوسازی شده خواهد بود، صورت گرفته است.

معنای سخن رئیس‌جمهوری در مورد مالکیت بر ۲/ ۱ واحد مسکونی نوساز در ازای هر واحد مسکونی فرسوده این است که هر کدام از مالکان در فرآیند نوسازی در نهایت به ازای هر مترمربع واحد فرسوده ۲/ ۱ مترمربع واحد نوساز دریافت می‌کنند و از این طریق نه تنها فرآیند نوسازی منجر به تبدیل ملک کلنگی آنها به واحد نوساز می‌شود، بلکه در کل زیربنای سکونتی مالکان را نیز معادل ۲۰ درصد افزایش می‌دهد.

این درحالی است که مطابق با آنچه در تجربیات و واقعیت نوسازی در بافت‌های فرسوده رخ داده است در شهر تهران، فرمول تبدیل وضعیت یک مترمربع واحد مسکونی کلنگی به ۲/ ۱ مترمربع واحد نوساز، به‌عنوان سهم مالک یک سطح کاملا «حداقلی» از سهم‌بری مالکان املاک کلنگی از پروژه‌های نوسازی است؛ در فرمول متعارف نوسازی واحدهای مسکونی در شهر تهران، نرخ تبدیل وضعیت حدود ۷/ ۱ مترمربع است؛ به این معنی که معمولا در ازای نوسازی هرمترمربع مسکن کلنگی مالک ۷/ ۱ مترمربع واحد مسکونی نوساز سهم می‌برد. بنابراین سهم ۲/ ۱ مترمربعی، سهم حداقلی و به عبارت دیگر حداقل سهم مالک از فرآیند نوسازی در شهر تهران است که بسته به منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده و بهای زمین در آن منطقه می‌تواند افزایش یابد.

چهارمین پرسش مربوط به کلنگ‌زنی پروژه‌های نوسازی در قالب طرح جدید در بهمن ماه امسال مصادف با دهه فجر حاکی است؛ مطابق با برآوردهای صورت گرفته فعلا دولت در حداقل ۱۱۰ محله فرسوده واقع در ۴۰ شهر کشور زمین‌های آماده مناسب اجرای طرح زمین صفر برای مشارکت با انبوه‌سازان و توسعه‌گران در اختیار دارد که ظرفیت ساخت ۲۵ هزار واحد مسکونی در این اراضی وجود دارد. رئیس‌جمهور در سخنرانی اخیر خود تاکید کرد که این کلنگ‌زنی «سراسری» خواهد بود و به‌صورت همزمان طی دهه فجر امسال انجام می‌شود.

این در حالی است که بنا بر اعلام مدیران وزارت راه و شهرسازی فرآیند شناسایی زمین در همه شهرهای کشور برای اجرای این طرح همچنان و به‌صورت مستمر ادامه دارد و شهرداری تهران نیز از تلاش برای شناسایی زمین در محلات فرسوده برای اجرای این طرح خبر داده که به زودی آدرس زمین‌های جدید اعلام می‌شود؛ هم‌اکنون در شهر تهران در ۱۲ منطقه واقع در ۵ محله فرسوده زمین‌های آماده وجود دارد که در دهه فجر عملیات ساخت مسکن در آنها آغاز خواهد شد.

طرح جدید نوسازی در عین حال حاوی نوعی «تضمین فروش واحدها برای سازندگان» نیز هست؛ معنای تضمین در این طرح آن است که چون خانه‌اولی‌ها به تسهیلات ارزان قیمت خرید مسکن(وام با نرخ سود ۸ درصد)دسترسی دارند و این تسهیلات برای خانه‌اولی‌ها به واسطه ارزان بودن جذاب است، بخش قابل توجهی از این متقاضیان در صورت بهسازی و نوسازی محلات فرسوده به‌صورت خودکار تمایل به خرید مسکن در این محلات خواهند داشت؛ هر چند کارشناسان مسکن معتقدند اگرچه این تصور تا حد زیادی به واقعیت نزدیک است، اما نمی‌توان آن را نوعی تضمین کامل و بی‌قید وشرط برای فروش تمام واحدهای ساخته شده از سوی سازندگان در همه محلات فرسوده شهر در مدت زمان کم، اعلام کرد.

از سوی دیگر در طرح جدید نوسازی دولت، خریداران علاوه بر برخورداری از تسهیلات ارزان‌قیمت می‌توانند همزمان از «دو وام» استفاده کنند؛ یعنی علاوه بر دریافت «وام خرید» به واسطه آنکه تسهیلات ساخت پرداخت شده به سازنده نیز قابل انتقال به خریدار است امکان برخورداری همزمان خریدار از «وام ساخت» نیز فراهم می‌شود؛ تسهیلات یارانه‌ای ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده هم‌اکنون در شهر تهران ۵۰ میلیون تومان است که پیشنهاد شده این تسهیلات به ۶۰ میلیون تومان افزایش یابد. وام انفرادی خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها نیز در شهر تهران با سقف ۸۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود.

کارشناسان حوزه مسکن در عین حال نسبت به وجود سه پاشنه آشیل یا دست‌انداز در مسیر اجرای طرح جدید نوسازی بافت‌های فرسوده هشدار می‌دهند. به اعتقاد آنها هم‌اکنون «موجودی زمین‌های دولتی قابل توجه نیست» و بنابراین دولت در صورتی که تمام توان خود را برای نوسازی بافت‌های فرسوده صرف اجرای این طرح به تنهایی کند، نمی‌تواند به اهداف خود در حوزه نوسازی دست‌یابد.

از سوی دیگر به‌دلیل کمبود منابع مالی، هم‌اکنون تنها ۱۳ درصد از برنامه قبلی دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده از سال ۹۳ تاکنون محقق شده است؛ مطابق با مصوبه هیات دولت در سال ۹۳، قرار بود سالانه ۳۰۰ هزار فقره وام نوسازی در بافت‌های فرسوده پرداخت شود که به دلیل «محدودیت منابع مالی» تنها کمتر از ۴۰ هزار فقره وام نوسازی تاکنون پرداخت شده است. «نحوه جلب رضایت مالکان برای نوسازی و همچنین نحوه تامین مکان موقت برای سکونت خانوارها» دست‌انداز دیگری است که به اعتقاد کارشناسان در طرح جدید نوسازی باید به‌طور جدی مورد توجه قرار بگیرد و برای آن راه حل درست اندیشیده شود.

رئیس‌جمهور همچنین درحالی دوشنبه شب گذشته از تامین مالی بافت فرسوده با استفاده از منابع صندوق توسعه ملی سخن گفت که پیشنهاد استفاده از منابع صندوق توسعه ملی دست‌کم یک سال است که از طرف متولی بخش مسکن برای قفل‌گشایی از نظام تامین مالی مسکن مطرح است؛ اظهارات روحانی حاکی است در دولت برای اجرای مدل تامین مالی بخش مسکن «اجماع» وجود دارد؛ اما این اجماع به معنای بازگشایی کامل قفل تامین مالی پروژه‌های نوسازی مسکن نیست و برای بازگشایی قفل، مجلس هم باید مجوز استفاده از منابع صندوق توسعه ملی را به تصویب برساند.

براساس پیشنهاد دولت برای تامین مالی پروژه‌های نوسازی در بافت‌های فرسوده، در صورت صدور مجوز برای برداشت ۲۵۰۰ میلیارد تومان از منابع صندوق توسعه ملی و قرار گرفتن آن در قالب وجوه اداره شده در شبکه بانکی، بانک‌ها نیز با سپرده‌گذاری ۲۵۰۰ میلیارد تومان دیگر از منابع داخلی خود در صندوق پس‌انداز مسکن می‌توانند سالانه ۱۰۰ هزار وام ۵۰ میلیون تومانی برای نوسازی هر واحد مسکونی پرداخت کنند که از این طریق مشکل تامین مالی بافت فرسوده تا حدود بسیار زیادی حل خواهد شد. این تسهیلات در صورت تصویب مجوز برداشت از صندوق توسعه ملی و همکاری شبکه بانکی، در شکل «تسهیلات بدون سپرده ساخت» با نرخ سود ۹ درصد به سازندگان پرداخت خواهد شد.

رمزگشایی از هفتمین ابهام درخصوص ماهیت متولی اجرای این طرح حاکی است بخشی از این طرح قرار است توسط مشاور رئیس‌جمهور در امور بافت‌های فرسوده هدایت شود؛ روحانی اخیرا طی حکمی یک مشاور برای هدایت و انجام هماهنگی‌ بین مسوولان و نهادهای متولی بافت‌های فرسوده منصوب کرده است که این مشاور مسوولیت دارد روند نوسازی بافت‌های فرسوده را از طریق ایجاد هماهنگی و هم‌افزایی بین همه اضلاع مرتبط با نوسازی پیگیری کند.

پاسخ نهمین ابهام درخصوص ماهیت بخش خصوصی که روحانی در سخنرانی خود از مذاکره با آنها برای ورود به فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده در طرح جدید خبر داد به ماجرای مذاکره متولی نوسازی بافت فرسوده در دولت با انبوه‌سازان و همچنین توسعه‌گرها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری فعال در حوزه ساخت مسکن مربوط می‌شود. همچنین بررسی‌ها درخصوص چرایی عدم اجرای طرح بهینه نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده در قالب برنامه جدید دولت طی سال‌های سپری شده دولت یازدهم تاکنون نیز نشان می‌دهد در بازه زمانی گفته شده به‌دلیل مواجهه دولت با مشکل تامین منابع مالی عملا فرآیند نوسازی در بافت‌های فرسوده به کندی پیش‌رفت؛ به‌طوری که سخت‌ترین مرحله نوسازی را می‌توان «تجهیز منابع مالی» عنوان کرد.

آخرین پرسشی که از محورهای گفت وگوی تلویزیونی رئیس‌جمهوری در فضای کارشناسان بازار مسکن ایجاد شده، در مورد جایگاه شهرداری در روند اجرای این طرح است. بررسی‌ نشان می‌دهد: شهرداری‌ها در نقش هماهنگ‌کننده و تسهیل شرایط صدور پروانه‌های ساختمانی در اجرای پروژه‌های بازآفرینی شهری حضور دارند. در این راستا نیز در شهر تهران نماینده شهرداری تهران در جلسات هفتگی برگزار شده با حضور نماینده دولت طی سه ماه اخیر برای ایجاد هماهنگی‌های لازم حضور داشته است.

به همین منظور نیز سازمان نوسازی شهر تهران پلان عملیاتی شناسایی و مکان‌یابی اراضی متعلق به دولت، شهرداری یا سایر نهادها و سازمان‌ها که امکان استفاده با نرخ صفر اولیه در طرح بازآفرینی شهری را دارند تدوین و آماده کرده است تا در جلسه آتی که احتمالا امروز با حضور مشاور رئیس‌جمهوری در امور بافت‌های فرسوده برگزار می‌شود ارائه دهد. این اراضی در محلات مختلف شهر تهران در فاصله‌های مختلف شناسایی شده است.

شهرداری در اجرای این طرح نقش هماهنگ‌کننده میان توسعه‌گرها و ساکنان محلات فرسوده و کلنگی را برای جلب مشارکت آنها در طرح نوسازی و بهسازی بافت فرسوده بر عهده دارد.