سناریوهای محتمل در «قیمت» مسکن 97
چه در اقتصاد و چه در بازار مسکن، روشی منحصربه‌فرد یا مرجعی رسمی برای تعیین رکود و رونق وجود ندارد، اما نظر بسیاری از صاحب‌نظران مسکن آن است که تحرکات اخیر بازار، نشانه‌ای از بازگشت رونق به این بخش است. البته برای اظهارنظر قطعی نیازمند اطلاعات بیشتر آن‌هم برای بازه زمانی طولانی‌تری هستیم و در هرصورت بعید به نظر می‌رسد رونق این‌بار با جهش‌های شدید قیمتی در کل بخش‌های بازار همراه باشد.
برای اظهارنظر در خصوص روند آتی بازار، ابتدا شایسته است مختصری از گذشته این بازار صحبت شود. به چرخه رکود و رونق در بازار مسکن بسیار پرداخته شده است، به‌طور مثال مولر (۱۹۹۹) ادوار قیمتی مسکن را شامل چهار مرحله می‌داند: بهبود بازار، رونق، عرضه بیش از حد و رکود. به‌نظر می‌رسد در ایران نوسانات بازار مسکن تحت‌تاثیر عواملی به‌شدت تشدید شد، از جمله این عوامل می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: سیاست‌های پولی انبساطی دست‌ودلبازانه، توان ناکافی سمت عرضه در پاسخ متناسب به تقاضای موجود و ضعف ساختارها و نهادهای اطلاعاتی و مالی.
در این میان، سیاست‌های انبساطی پولی دولت‌ها (تبدیل ارز درآمدهای دولت به ریال) منجر به بروز مستمر نشانه‌های بیماری هلندی در اقتصاد ایران شده است. به بیان دیگر، با افزایش حجم پول، مسکن، به‌عنوان کالایی غیرقابل تجارت، در ادوار مختلف با جهش‌های قیمتی روبه‌رو شد. سیاست‌های پولی انبساطی با تزریق نقدینگی به جامعه، تقاضا را –مصرفی و سوداگری- برای مسکن افزایش می‌داد، با افزایش تقاضا و زمانبر بودن ساخت و عرضه کالای غیرقابل‌تجارت مسکن، به ناچار بهای مسکن با جهش روبه‌رو می‌شد.
هرچند بخشی از این افزایش قیمت ناشی از تقاضای سفته‌بازی برای سوار شدن بر موج افزایش قیمت مسکن بود، اما افزایش قیمت بسیاری از سازندگان و سرمایه‌گذاران را به ساخت و عرضه مسکن مصمم می‌کرد. با افزایش عرضه، افزایش قیمت‌ها بالاخره متوقف می‌شد درحالی‌که واحدهای بسیاری همچنان در دست تکمیل و ورود به بازار بودند، بنابراین دوره رکود بازار فرامی‌رسید. ترکیب این موارد با سیل منابع پولی حاصل از سیاست‌های انبساطی، منجر به تشدید نوسانات بازار مسکن می‌شد.
نکته آن است که برای دهه‌ها اطمینان مناسبی از میزان تقاضا وجود داشت، زیرا همواره موجودی مسکن از تعداد خانوارها کمتر بود. این روند بسیار مهم، براساس آخرین سرشماری کشور، معکوس شده است. همچنین، حجم پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ در کشور – و به‌ویژه شهر تهران- کاملا با روند گذشته ناسازگار است که نشان‌دهنده ظرفیت بالقوه سمت عرضه برای پاسخ به تقاضا است (البته بازار مسکن بازاری محلی است و ممکن است توزیع واحدهای مسکونی عرضه‌شده منطبق با توزیع جغرافیایی جمعیت و متقاضیان نباشد).
برای تکمیل بحث باید درنظرگرفت که اصالت در اقتصاد با تقاضا است، تعمیق رکود اخیر بازار مسکن نیز در وهله نخست ناشی از کاهش قدرت خرید خانوارها است. به‌علاوه، به نظر می‌رسد تسهیلات بانک مسکن سهم مهمی در ایجاد تحرک کنونی در بازار مسکن داشته است. نسبت پایین تسهیلات به بهای مسکن و ورود محتاطانه سایر بانک‌ها به حوزه تسهیلات رهنی، به آن معناست که بخش مهمی از استفاده‌کنندگان از منابع بانکی، به‌دنبال واحدهای کوچک و ارزان هستند؛ پدیده‌ای که با پایین ماندن قدرت خرید در سال‌های اخیر تشدید نیز شده است.
در سمت عرضه اما آمار گویای آن است که سازندگان در سال‌های اخیر تمایل به ساخت واحدهای نسبتا بزرگ داشته‌اند. این عدم‌تطابق میان عرضه و تقاضا زنگ خطری برای بازار مسکن است. بنابراین خانه‌های کوچک سریع‌تر به فروش می‌رسند و نقطه شروع جهش قیمتی از خانه‌های کم‌متراژ خواهد بود. در مقابل به‌نظر نمی‌رسد حتی در صورت ورود سوداگران به بازار، در بخش واحدهای بزرگ متراژ، مشکلی برای پاسخگویی به تقاضا داشته باشد، بنابراین احتمال جهش قیمتی در این بخش از بازار کمتر است. این امر انگیزه سوداگران و همچنین سرمایه‌گذاران را برای ورود به این بخش کاهش می‌دهد.
هرچند سیاست پولی دولت در سال‌های اخیر انقباضی نبوده است، اما این سیاست‌های انبساطی در اثر ضعف قدرت خرید متوسط جامعه و وضعیت نظام بانکی، منجر به تورم چندانی نشده است. نرخ‌های بهره بسیار بالا و نامتناسب با شرایط بخش حقیقی اقتصاد در سال‌های اخیر –که هم‌اکنون در قالب گواهی سپرده با سود ۲۰ درصد دوباره سر برآورده است- منجر به آن شد که در اغلب این دوران اشخاص منابع خود را به امید کسب سود بدون دردسر در بانک‌ها و سایر موسسات مالی سپرده‌گذاری کنند.
اما در هرصورت حجم قابل‌توجهی از منابع پولی مترصد فرصت است تا به‌سمت بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی نظیر ارز، طلا و از جمله مسکن سرازیر شود. در شرایط کنونی، این نرخ‌ها دست‌کم از دو مسیر به اقتصاد مسکن ضربه می‌زند: نخست، برخی مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران، سرمایه‌گذاری یا خرید ملک را با نرخ‌های سود موجود، اقتصادی نمی‌دانند. مسیر دیگری که این نرخ‌های بالا به بازار مسکن ضربه می‌زند، کاهش فعالیت در سایر بخش‌های اقتصادی کشور است. عدم سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصاد به‌معنای بالا نرفتن درآمد و عدم‌تقویت قدرت خرید جامعه است و تاثیر منفی بر تقاضای مصرفی می‌گذارد.
مجموعه اقدامات اقتصادی دولت –در مفهوم وسیع آن- نظیر تداوم وضعیت یارانه‌های نقدی و پرداخت یارانه‌های گزاف به حامل‌های انرژی، نحوه مواجهه با افزایش نرخ ارز، کمیت و کیفیت تخصیص منابع مالی به طرح‌های عمرانی، فشار برای اخذ عوارض و مالیات از بخش خصوصی کم‌رمق به‌جای تشویق فعالیت مولد و تسهیل شرایط کسب‌وکار، سر برآوردن دوباره نرخ‌های بهره بالا –که امکان فعالیت مولد اقتصادی و همچنین موفقیت عرضه محصولات مالی بلندمدت را دشوار می‌سازد- و درمجموع تکرار سیاست‌هایی که منجر به ایجاد شرایط اقتصادی نامناسب کنونی شده‌اند، امیدها را به بهبود اساسی اقتصاد و استفاده از ظرفیت‌های تقاضای مصرفی برای رونق پایدار بازار مسکن، کمرنگ می‌سازد و چونان گذشته برای رونق ناپایدار در سال آینده باید چشم به بازار غیرقابل‌پیش‌بینی نفت دوخت. از آنجا که افزایش شدید قیمت در این بازار چندان محتمل به‌نظر نمی‌رسد، احتمال وقوع این سناریو نیز بسیار اندک ارزیابی می‌شود.همچنین، محتمل نیست که در اثر افزایش نسبی قیمت مسکن و خروج برخی واحدهای ریزمتراژ (و خریداران آنها) از بازار، سطح فعالیت در بازار افول کند.
اما چنانچه قدرت خرید متقاضیان به میزان کافی تقویت شود، سطح فعالیت بازار می‌تواند حول‌وحوش مقدار کنونی باقی بماند، هرچند افزایش قیمت‌ها ناگزیر به نظر می‌رسد، زیرا در تحولات اخیر بازار، بخشی از واحدهایی که در قیمت‌های به‌نسبت پایین‌تر عرضه‌شده بودند پس از فروش به متقاضی مصرفی، از بازار خارج شده‌اند، همچنین هزینه‌های تولید در اثر تورم عمومی و افزایش بهای عوامل تولید افزایش یافته است.با در نظر گرفتن مجموع آنچه بیان شد ارزیابی نگارنده آن است که محتمل‌ترین سناریو در بازار مسکن، فرود آرامی (soft landing) است که همراه با ثبات یا کاهش نسبی تعداد معاملات و افزایش بهای ملک در حد اندکی فراتر از تورم باشد. محتمل‌ترین سناریوی بعدی آن است که سطح فعالیت بازار در اثر شوک‌های منفی–به‌ویژه تحت‌تاثیر سیاست‌های ناصواب پولی، بانکی و ارزی- به‌طور محسوسی کاهش یابد؛ گزینه تحریک و جهش قیمتی شدید نامحتمل‌ترین گزینه است، هرچند اعمال سیاست‌های نامناسب می‌تواند با تشویق سوداگری در این بازار به افزایش بهای ملک دامن زند.
