قبل از پیش خرید آپارتمان در تهران بدانید

پیش خرید به معنی پرداخت پول برای خرید یک کالایی است که در آینده تحویل داده میشود. حال این کالا میتواند ماشین، واحد مسکونی و یا یک کالا باشد. این نوع پیش خرید برای افرادی که مبلغ سرمایه آنها به یک واحد آماده تحویل نمیرسد گزینه مناسب برای صاحبخانه شدن است.

اما نکته ای که باید بدانید این است که این نوع سرمایه گذاری چند نوع دارد و هرکدام دارای قوانین و اشکال مربوط به خود هستند. در این مطلب به بررسی نکات مهم قبل از پیش خرید آپارتمان در تهران میپردازیم و انواع سازنده ها، مشارکت و نحوه پرداخت اقساط از قبیل علی الحساب یا قطعی بودن را نیز بررسی خواهیم کرد در ادامه با ما همراه باشید.

انواع مشارکت در پیش خرید آپارتمان در تهران

انواع مشارکت در پیش خرید آپارتمان در تهران اینگونه تعریف میشود که این نوع معامله در واقع مشارکت بین سازنده و خریدار است، قطعا هیچ سازنده ای به غیر از شرایطی که نیاز برای تامین سرمایه برای پیشبرد پروژه ساختمانی خود داشته باشد اقدام به پیش فروش واحد خود نخواهد کرد.

علت این است که با توجه به افزایش قیمت ساخت، پیش فروش توسط سازنده یک عمل تعهدآور است زیرا در خرید قطعی آپارتمانهای در حال ساخت که به 30 درصد از پیشرفت فیزیکی رسیده اند قوانینی وجود دارد که باید توسط فروشنده رعایت شود.

اولین مورد قطعی بودن قیمت است و مورد بعدی ذکر تمامی مواردی است که قیمت را تغییر میدهد . یعنی سازنده باید در این نوع پیش فروش قیمت کل واحد را به روز محاسبه کرده و 40 الی 60 درصد مبلغ کل را بنا بر توافقات اولیه پرداخت نماید. مابقی مبلغ نیز بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه پرداخت خواهد شد.

در ضمن در قرارداد فی مابین فروشنده و خریدار باید تمامی موارد از قبیل متریال و نوع آن، شیرآلات، کابینت، درب و پنجره و امکانات کلی ساختمان به همراه جزئیات و نوع برند ذکر شود زیرا در غیر اینصورت میتواند باعث تغییر قیمت شود. این نوع مشارکت قطعی است اما یک نوع مشارکت نیز وجود دارد که بصورت علی الحساب و در قالب تعاونی است که در ادامه به آن میپردازیم .

خرید بصورت علی الحساب

همانطور که در بالا ذکر کردیم قوانین فروش یک واحد در حال ساخت اجازه اینکه قیمت شناور و نامشخص باشد را نمیدهد اما این در صورتی است که پروژه به 30 درصد پیشرفت فیزیکی رسیده باشد اما اگر پروژه در مرحله ای عقب تر باشد و یا روی زمین بوده و تعداد واحدها زیاد باشد شرایط چگونه خواهد شد؟ در این حالت باید پروژه در قالب تعاونی مسکن به فروش برسد.

در این حالت شکل کار بدینصورت است که شرکتی در قالب تعاونی که نیاز به تامین سرمایه برای ساخت پروژه خود دارد از عموم مردم دعوت به مشارکت میکند و داشته های خود را اعلام و مبلغی را برای آن تعیین میکند که هر فرد با توجه به میزان سرمایه ای که میخواهد در پروژه سرمایه گذاری کند اقدام به مشارکت مینماید نمونه ای از این نوع فروش پروژه ستین میباشد.

در این حالت هزینه ساخت هر چه شود به اعضا اعلام شده و از آنها بصورت علی الحساب دریافت میشود. قراردادی در این بین وجود دارد که تعهداتی فی مابین خریدار و سازنده است که شکل آن با خرید بصورت قطعی متفاوت است.

تعهدات سازنده در پیش خرید آپارتمان در تهران بصورت علی الحساب

تعهدات در این نوع ساخت و ساز به دلیل جمعی بودن کار توسط اعضای تعاونی با نوع دیگر پیش فروش متفاوت است. در واقع معنی و مفهوم تعاونی خرید زمین از ابتدا، اخذ جواز و ساخت پروژه تا انتها میباشد و کلیه هزینه ها باید توسط اعضا بنا بر سهمی که از پروژه دارند دریافت شود و در انتها آنچه باقی میماند تقسیم شود. حال اگر شرکتی دعوت به پذیره نویسی از عموم مردم برای سرمایه گذاری در این پروژه در قالب تعاونی مسکن کرده است باید تعهداتی به اعضا دهد. 

اول اینکه شفافیت مالی برای هزینه ها میبایست وجود داشته باشد و یا چهارچوبی برای تعیین قیمت و هزینه ساخت وجود داشته باشد. همچنین تعهداتی برای پیشبرد پروژه در مقطع زمانی خاص و تحویل آن نیز باید وجود داشته باشد و همچنین خریدار نیز موظف است هزینه های ساخت را به موقع و نیاز پروژه پرداخت نماید.

همچنین امکانات نیز باید در قرارداد اولیه روشن شود تا سرمایه گذاران یک شکل کلی از واحدی که در آینده صاحب خواهند شد داشته باشند. با جستجو در سایتهای ثبت آگهی املاک عبارات پیش فروش چیتگر به دلیل اینکه عموم زمین های منطقه 22 تهران متعلق به ارگانهای دولتی میباشد پروژه های تعاونی ساز زیادی را مشاهده خواهید کرد که در این محدوده وجود دارند.

مشکلاتی که در این نوع پیش فروش بوجود می آید

این نوع خرید آپارتمان دارای شرایط متفاوتی است و خریدار باید چند فاکتور مهم را در این نوع معامله در نظر داشته باشد که مهمترین آنها بدینصورت میباشد

• سابقه سازنده باید بررسی شده و دارای رزومه قوی برای ساخت و ساز باشد .

• مواردی که در آینده ممکن است باعث ایجاد اختلاف شود باید در همان ابتدا در قرارداد مشخص شود . به عنوان مثال اگر پروژه با متراژ مفید مشخصی فروخته میشود و یا مشاعات هم در متراژ وجود دارد باید در قرارداد مشخص شود و یا خریدار بداند که متراژی که خریداری مینماید از کدام نوع است .

• نحوه محاسبه قیمت پارکینگ و انباری در همان ابتدا در قرارداد ذکر شود . به عنوان مثال یک سوم قیمت ساخت و یا هر چهارچوبی که باید همان ابتدا روشن شود.

• وضعیت مالکیت زمین و کاربری آن به همراه جواز ساخت باید بصورت شفاف به اطلاع خریدار رسانده شود .

• زمان تحویل اینگونه پروژه ها اگر در مرحله زمین باشند معمولا بعد از شروع گودبرداری مشخص میشود . این نکته را در نظر داشته باشید که اخذ جواز و یا تغییر کاربری زمین ممکن است زمانبر باشد به همین دلیل است که باید مدارک مربوط به شرایط زمین را خریدار روئیت نماید .

• در پروژه های تعاونی ساز اگر متراژ بصورت مفید مسکونی مشخص میشود که هیچ ولیکن اگر با مشاعات است وضعیت متراژ تجاری نیز باید مشخص شود و اگر این متراژ در اختیار سازنده است و به اعضا تعلق نمیگیرد هزینه ساخت آن باید از هزینه ساخت کلی سازه کسر شود .

انتخاب گزینه بهتر نسبت به سرمایه اولیه

اینکه کدامیک از انواع مشارکت و پیش خرید را انتخاب مینمایید بستگی به میزان سرمایه اولیه شما دارد . مسلما اگر سرمایه شما به حدی باشد که بتوانید خرید قطعی داشته باشید گزینه های بیشتری برای خرید خواهید داشت و حتی مدت زمانی که واحد خود را تحویل میگیرید بسیار کمتر از مشارکت در پروژه های تعاونی ساز میباشد.

ولیکن این نکته را نمیتوان نادیده گرفت که تعاونی های مسکن نقش بسیار مهمی در صاحبخانه کردن افرادی با سرمایه کم داشته اند و از این رو اگر تحقیق و ریشه یابی پروژه تعاونی ساز به درستی انجام پذیرد در نهایت نتیجه مطلوبی برای خریدار خواهد داشت.

همچنین توجه داشته باشید که بسیاری از تعاونی سازها هستند که وابسته به ارگانهای دولتی میباشند . اینگونه تعاونی ها بدین دلیل تشکیل شده اند که سازمان یا نهاد دولتی به منظور تامین نیاز کارکنان به مسکن زمینی را بصورت اقساط ماهیانه طولانی مدت به آنها واگذار کرده است و هم اکنون صاحبان زمین که اعضای همان سازمان هستند برای ساخت اقدام به مشارکت با یک پیمانکار خواهند کرد.

در این نوع مشارکت ها میتوانید با خرید سهم اعضای اصلی که همان سهم زمین است بدون پرداخت هزینه ای دیگر تا زمان به ثمر رسیدن پروژه و مشخص شدن متراژ مفیدی که به هر سهم تعلق میگیرد صبر کرده و صاحب متراژ مفید شوید. اما بدانید که اینگونه پروژه ها معمولا بسیار زمان بر میباشند و شاید به ثمر نشستن برخی از آنها سالیان سال طول بکشد.

انتخاب محدوده برای پیش خرید آپارتمان

به عنوان آخرین نکته مهم در پیش خرید آپارتمان لازم است اشاره نماییم که منطقه ای را انتخاب نمایید که از نظر پیشرفت و آینده، رشد بهتری داشته باشد. هر چه منطقه نوساز تر بوده الگوهای مدرن شهرسازی در آن بروزتر اجرا شده است. این نکته را میتوانید حتی در شهرهای جدیدی که در اطراف تهران شکل گرفته اند مشاهده نمایید.

در نهایت بهتر است بدانید هر منطقه ای که در حال حاضر ساخت و ساز در آن در جریان است در آینده آبادانی و رشد بیشتری خواهد داشت و مناطقی که از ساخت و ساز اشباع شده اند و زمین و فضای ساخت در آنها وجود ندارد پیشرفت کمتری خواهند داشت و افزایش قیمت آنها همراه با تورم خواهد بود. منطقه 22 تهران به عنوان آخرین محدوده ضمیمه شده به شهرداری تهران یکی از این مناطق است که میتوان با نگاهی به آینده گزینه های مناسبی در آنرا برای سرمایه گذاری انتخاب نمود .