غفلت از مدیریت بهره‌برداری ساختمان

با فرو ریختن بنایی که نشانه‌ای از آغاز دورانی مدرن در ساخت‌وسازهای شهری بود بحث‌ و گمانه‌زنی‌های فراوانی، هریک از زاویه‌ای خاص درباره این مساله آغاز شد که در همه آنها بخشی از واقعیت و فقط جزئی از تصویر کلی را می‌توانستیم دریابیم. در حالی‌که برای درک واقع‌بینانه باید این تصویر در کلیت و جامعیتش شکل گیرد تا شاید بتوانیم به راه‌های بهبود شرایط و حل معضلات مشابه به‌عنوان قدم بعدی بیندیشیم. این نوشته هم صرفا به یکی از زوایای مرتبط با موضوع فروریزش و پیامدهای این فاجعه می‌پردازد.

در مورد این بنا با اینکه به طول عمر و قدیمی بودنش اشاره می‌شود تا ناپایداری و فروریزش آن را پس از مدت کوتاهی از آغاز آتش‌سوزی، به عدم استقامت کافی به‌واسطه سالمندی آن مرتبط سازند اما باید به این نکته تاکید و اشاره کرد که ابنیه بی‌شماری با این نوع سازه و مصالح و نحوه اجرا، سالیان بسیار زیادی برپا مانده و به خدمت‌رسانی در کاربری که برای آن طراحی و ساخته شده می‌پردازند.

پس اگر صورت این مساله را از زاویه پیشنهادی این متن و به درستی طرح و تحلیل کنیم شاید از تکرار چنین معضلاتی بتوان جلوگیری کرد. واقعیت این است که در کشور ما ابنیه پس از اتمام دوره ساخت و به محض اینکه برای بهره‌برداری واگذار می‌شوند به‌عنوان پروژه‌ای خاتمه یافته پرونده‌شان از نظر فنی بسته می‌شود و کلا برای استفاده در هر شرایطی بنا به تشخیص تصرف‌کننده ملک (چه ملکی و چه استیجاری) به کار گرفته می‌شوند.

ولی واقعیت این است که با ساختمان‌ها نمی‌توان همچون کالایی یک‌بار مصرف رفتار کرد که نیازی به توجه در دوره بهره‌برداری نداشته باشند و هیچ توجهی به حفظ کیفیت‌شان در طول دوره بهره‌برداری نداشت. شاید همین امر هم موجب شده است که متوسط عمر ابنیه ما در کشور بسیار کوتاه‌تر از کشورهایی باشد که از نظر شیوه طراحی و ساخت و مصرف مصالح بادوام و ... در شرایط مشابهی با آنها قرار داریم. بنابراین این کاهش متوسط عمر بنا در کشور عمدتا می‌تواند به دلیل عدم توجه و تدارک اقدامات لازم در دوره بهره‌برداری از بنا باشد. در حالی که تکرار زیاد جمله «عمر بالای این بنا» یعنی پلاسکو را باید امری برای عادی تلقی کردن وقوع این سانحه و تلاش برای قبولاندن آن به‌عنوان امری محتمل و قابل درک، تلقی کنیم.

در این نوشته قصد ندارم که به موضوع روند استهلاک در ساختمان، علل آن و چگونگی اتخاذ تصمیم برای زمان مناسب تخریب در موجودی ساختمانی کشور بپردازم. امری که در کشور ما بیش از اینکه امری فیزیکی و مربوط به توان پایداری و استحکام بنا باشد به اقتصاد بخش ساختمان بازمی‌گردد که افزایش ارزش زمین نسبت به ملک موجود در آن فرآیند اتخاذ تصمیم به تخریب ساختمان را رقم می‌زند (که به آن در جای خود مفصلا باید پرداخت).

اما آنچه در اینجا قصد دارم بگویم امر مهمی است که بخش ساختمان کشور ما را تهدید می‌کند و خود را در سانحه فروریزش ساختمان پلاسکو هم نشان داد و آن امر مغفول مانده «مدیریت بهره‌برداری و نگهداری در ساختمان (main Tenance) است که موجب می‌شود روند تدریجی استهلاک در بنا به کنترل درآید و مانع می‌شود که پیش از موعدی که به‌طور طبیعی و با توجه به نوع مصالح و نحوه ساخت آن باید عمر کنند، تخریب شده و نابود گردند.

در کشور ما اصولا «مدیریت در دوره بهره‌برداری» امر فراموش شده و به غفلت واگذار شده‌ای است که پیام آن عدم نیاز به مراقبت از بنا پس از پایان مراحل ساخت و آغاز مراحل بهره‌برداری از بناست. در حالی که برای تضمین سلامت و ایمنی بنا و امکان استفاده از آن در کاربری خاصی که برای آن ساخته شده، قطعا اقداماتی به‌طور مستمر و همین‌طور به‌طور دوره‌ای و در توالی زمانی مشخص باید صورت پذیرد تا سلامت و ایمنی و پایداری بنا را دست‌یافتنی کند.

این امر به‌خصوص وقتی که تغییراتی در مشخصات فیزیکی بنا یا کاربری آن داده شود، امری که روند استهلاک را معمولا تشدید می‌کند، ضروری و واجب‌تر است. در گذشته اغلب ابنیه تک‌واحدی بوده و هر مالک بنای مسکونی یا سایر کاربری‌ها شخصا امور مربوط به دوران بهره‌برداری و مدیریت و تعمیر و نگهداری را برعهده می‌گرفت و به دلیل اطلاع از جزئیات فیزیکی بنا و تغییراتی که در آن به عمل آورده بود در این کار به راحتی می‌توانست اتخاذ تصمیم کند و به‌خصوص در تصمیم‌گیری برای زمان، هزینه و میزان و چگونگی اقدام هم دارای اختیارات انحصاری بود.

اما امروزه با توجه به تغییرات گسترده‌ای که در نحوه ساخت و تولید ساختمان رخ داده و افزایش قابل‌توجه آپارتمان‌سازی و مجموعه‌سازی‌ها در مقابل ابنیه تک‌واحدی، عملا موضوع نحوه بهره‌برداری از چنین ساختمان‌هایی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار شده و باید آن را در دستور کار نهادهای مسوول و مرتبط با امر ابنیه و ساختمان در کلیه کاربری‌هایش قرار داد.

نکته بسیار مهم اینکه به دلیل سابقه طولانی درخصوص برپایی مجموعه‌های ساختمانی در کشورهایی که پیشگام ساخت این نوع بناها بودند، ضوابط و مقررات لازم در این زمینه را هم تدارک دیده و به راحتی می‌توان برای استفاده در مجموعه‌های ساختمانی کشور از آنها بهره جست و راهبری امر مدیریت در دوره بهره‌برداری و تعمیر و نگهداری را در این مجموعه‌ها که تاکنون مغفول مانده بود برای تضمین ایمنی و قابل استفاده بودن متناسب با دوره عمر مورد انتظار بنا به کار بست.

اما چنانکه در پیش نیز اشاره شد، این امر در کشور ما به‌رغم افزایش شمار ساختمان‌های بلند و مجموعه‌های ساختمانی در چند دهه گذشته همچنان مغفول مانده است و به این سبب بخش ساختمان یکی از الزامات اجتناب‌ناپذیر و ضروری برای حفظ سلامت و استمرار و پایداری موجودی خود برای بهره‌دهی در دوره مورد انتظار را در دست نداشته و آن را عملیاتی نساخته است. امری که موجب جوانمرگی ساختمان‌ها و نابودی سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در بخش ساختمان می‌شود.

نکته مهمی که درخصوص ساختمان پلاسکو باید به‌شدت مورد تاکید قرار گیرد آسیب شدیدی است که این ساختمان، همانند موارد مشابه، از فقدان امر مدیریت بهره‌برداری دیده است. به‌خصوص که تغییر کاربری و تبدیل برخی از واحدهای این مجموعه از دفاتر کار و امور اداری به تولیدی و امور خدماتی از پیش برنامه‌ریزی نشده، الزام به رعایت ضوابطی را مطرح می‌ساخت که درصورت وجود سیستمی از مدیریت بهره‌برداری فعال، قادر به کنترل آثار مخرب منتهی به کاهش کیفیت بنا و تشدید روند استهلاک در ساختمان می‌شد.

به‌خصوص که در اغلب واحدهای کارگاهی و تولیدی این ساختمان برخی مواد مصرفی مثل روغن چرخ‌های خیاطی کارگاه‌ها، تینر و مواد پاک‌کننده و امثالهم در کنار مواد اولیه مصرفی در این تولیدی‌ها مانند انواع پارچه‌ها و منسوجات پلاستیکی، خود تشدیدکننده دامنه سوانحی است که بر مبنای اشتعال‌پذیری مواد به‌وقوع می‌پیوندد. امری که این کارگاه‌ها را به انبار مهمات آماده برای انفجار تبدیل کرد. حتی نحوه انبار کردن مواد اولیه (منسوجات) و محصولات نهایی تولید شده برای عرضه به بازار در راهروها، پاگردها و... خود عاملی در جلوگیری از پیشبرد امر کمک‌رسانی در هنگام بروز سانحه است که در صورت وجود (مدیریت بهره‌برداری) چنین امری در نحوه استفاده از فضا و اجزای ساختمان به وقوع نمی‌پیوست و می‌توانست از آن جلوگیری کند.

اما غفلت در استفاده از سیستم «مدیریت بهره‌برداری» در این ساختمان بعد از خلع ید از مالکیت قبلی و واگذار کردن آن به مالکیت تسخیری قطعی شد. زیرا نه علاقه‌ای همچون مالک اولیه به بنا داشته و نه اطلاعات و مدارک لازم از مشخصات فنی بنا را در اختیار داشت تا در صورت وجود سیستمی برای واگذاری مدیریت بهره‌برداری به آنها، چنین کاری را ممکن سازد.

به‌خصوص که در این نوع مجموعه‌ها با مالکیت تسخیری به دلیل نحوه نگاه منفعت‌جویانه در کوتاه‌مدت و بدون داشتن دغدغه حفظ کیفیت بنا برای استمرار بهره‌مندی از آن، فقط برای دریافت سهم مالکیت در هنگام فروش ملک یا سرقفلی آن حاضر می‌شوند و از سایر وظایف در قبال مجتمع یا غافل هستند یا به دلیل هزینه‌هایی که ممکن است متوجه آنها شود، از آن می‌گریزند. این مساله وقتی حادتر می‌شود که این نوع مالکان تسخیری حتی انجام تعمیرات و اصلاحات توسط دارندگان سرقفلی این واحدها را مشروط به کسب اجازه از خود می‌کنند (برای جلوگیری از دخل و تصرفات احتمالی) که همین نیز اقدام به اصلاحات یا تعمیرات موردی را به تاخیر می‌اندازد.

در حالی که در صورت وجود سیستم مدیریت بهره‌برداری نه‌تنها باید با آن همراهی کنند و با مانع‌تراشی خود موجب تاخیر در انجام وظایف مدیریت بهره‌برداری نشوند، بلکه در هزینه‌های آن نیز باید مشارکت کنند. از طرف دیگر نظام بیمه نیز به‌عنوان یک دیده‌بان حاذق برای تضمین سلامت آن چیزی که تحت پوشش خدمات بیمه‌ای خود درآورده باید از سلامت آن اطمینان یابد. معیاری که در صورت رفتار منطقی نظام بیمه‌گری در چنین ساختمان‌هایی، پایداری، سلامت و حفظ کیفیت بنا در حد استاندارد را از طریق استفاده از خدمات شرکت‌های مدیریت بهره‌برداری می‌توان تضمین و منافع نظام بیمه‌گری را پشتوانه استقرار نظام مدیریت بهره‌برداری برای دستیابی و اطمینان از حفظ کیفیت بنا در حد استانداردهای مورد انتظار کرد.

به تعبیر دیگر نظام بیمه می‌تواند با اجباری ساختن و رواج «مدیریت بهره‌برداری» در ساختمان‌های عمومی و مجموعه‌سازی‌ها حداقل از منظر تضمین منافع خود به کمک بخش ساختمان آید و علاوه بر نجات ثروت و سرمایه‌های متمرکز در بخش ساختمان، جان و حیات ساکنان آن را نیز از خطراتی که به راحتی می‌توان با اقدامات به موقع، از وقوع آن جلوگیری کرد، حفاظت کند.

برای اطمینان از حضور نظام بیمه ساختمان و اعمال قدرت کنترل و بازدارندگی آن در این عرصه، امکان بهره‌مندی از ظرفیت این نهاد برای رعایت حداقل‌هایی از ضوابط و استانداردهای موجود در راستای حفظ کیفیت ابنیه، می‌توان گلوگاه‌هایی (Bottle neck) برای اطمینان از رعایت ضوابط رایج را به نوعی تعریف کرد که عملی شدن آن را تضمین نماید. به‌طور مثال تمدید پروانه حق کسب و پیشه یا تعیین میزان عوارض نوسازی، مالیات و موارد مشابه را مشروط به تایید نظام بیمه در خصوص میزان پایداری و ایمنی بنا و رعایت استانداردها و ضوابط ملاک عمل از طریق تثبیت جایگاه نظام «مدیریت بهره‌برداری» در ساختمان کنند.

در پایان باید مجددا تاکید کرد که امروزه بنای 54 ساله، فرسوده و قابل تخریب به‌شمار نمی‌آید. مگر اینکه فقدان امر مدیریت بهره‌برداری- آنچنان‌که در کشورمان مغفول مانده- وقوع چنین سوانحی را ممکن و دامنه اثرات آن را تشدید و تسریع کند. این فاجعه بزرگ را مبنای توجه به موضوع «مدیریت بهره‌برداری در ساختمان» و حفاظت از سرمایه‌های ملی نهفته در بخش ساختمان قرار دهیم.

عضو هیات‌علمی مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران