درمان آفت‌های ریشه‌ای در بازار مسکن

نرخی که میانگین قیمت املاک در مناطق مرکزی شهر است و برای خرید آپارتمان در قیطریه و محله‌های مجاورش،‌ باید سه برابر مبلغ فوق را در نظر گرفت. اما عواملی که این نرخ بسیار زیاد را رقم زده، ریشه در اقتصاد کلان و تصمیم‌های نادرست و سیاستهایی دارد که در بیان کاربردی، ولی در عمل ناکارآمد بوده‌اند.

اما خوشبختانه اصلاح هر بخشی راهکارهایی دارد که برخی از آنها را باهم مرور می‌کنیم:

اصلاح ساختار مالیاتی، کیلید ورود به ریل توسعه؛

بدون شک هر اقتصاد پویا و شکوفایی، مبتنی بر قواعد و سیاستهایی پیش می‌رود که درآن یک نظام مالیاتی قدرتمند و منظم حکمفرماست. می‌توان گفت چرخه ای که تولید و عرضه را به گردش درمیآورد با سوخت هایی کار میکند که یکی از مهم ترین آنها مالیات است. البته مالیات در اقتصادهای سالم و پایدار میتواند کارساز باشد و علاوه بر به گردش درآوردن چرخه تولید تا عرضه،‌ سوداگری در بازار را هم حذف میکند. گفتنی است در صورتی که خدمات متناسب با نرخ مالیات ارائه شود این ابزار کارساز است.

 به زبان ساده دریافتی هر بخش به همان حوزه یا صنعت باز گردد و دریافت مالیات از عایدی معاملات املاک لوکس، صرف هزینه های مربوط به ساماندهی بازار مسکن شود. یا با ایجاد یک ردیف مالیاتی،‌ یک هزینه از سازندگان و تولید کنندگان مسکن حذف شود. در غیر اینصورت مالیات نیز به یک ابزار ناکارآمد دیگر تبدیل می‌شود که مشکل تولیدکنندگان را افزایش می‌دهد.

تحرک بخش خصوصی در حوزه تولید متریال و ساخت وساز

افزایش قیمت مسکن به عوامل متعددی همچون هزینه‌های تامین متریال ساختمانی،‌ نرخ بالای زمین، هزینه های صدور مجوز و ... بستگی دارد که دولت باید به اندازه ای که نیاز است، حمایت خود را از تمام بخش هایی که به بازار مسکن کمک می‌شود نشان دهد. این حمایت صرفا به معنای تسهیلات نیست و میتواند در قالب ایجاد ممنوعیت های واردات، افزایش هزینه های گمرکی یا تامین مواد مورد نیاز ساخت، با یارانه های دولتی باشد.

به طور کلی برداشتن مشکلاتی که در حاشیه کسب و کار یک تولیدکننده داخلی وجود دارد میتواند به معنای حمایت باشد. حال که دولت سیزدهم نیز وعده ساخت چهار میلیون واحدمسکونی طی 4 سال را داده است، بهترین زمان برای اتخاذ سیاستهای تشویقی و حمایتی از تولید کنندگان است تا با تامین متریال این واحدها، نزول درآمد در دوره همه گیری جبران شده و گردش کل بازار تولید و عرضه به گردش دربیاید.

ایجاد بسترهای مناسب برای استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی

اما توان دولت و وظایفی که در خصوص ساماندهی بازار مسکن بر عهده دارد، برای ساماندهی این بخش که سالها در رکود بوده کافی نیست. پس باید بسترهایی ایجاد کند که گردش مالی در آن اتفاق بی افتد و هم سمت عرضه و هم تقاضا بتوانند نقدینگی خود را افزایش داده و تولید و عرضه مسکن به رونق برسد.

این گردش مالی میتواند با ایجاد ابزارهای نوین تامین مالی روی دهد. ابزارهایی که در بورس مسکن قابل استفاده هستند؛ اما به واسطه ساختار نه چندان مستحکم اقتصاد کشور ما و استقبال کم انبوه سازان،‌ استفاده زیادی از آن نمیشود. در حالی که در تمام کشورهای توسعه یافته، لیزینگ مسکن، اوراق رهن ثانویه، اوراق مشارکت در تولید، خرید سهام و... به عنوان مهمترین و کاراترین روش های خرید خانه به شمار میرود. پس متولیان تصمیم گیری در این بخش، میتوانند با تقویت این ابزارها و ایجاد جاذبه برای سرمایه گذاران، این ابزارها را به کاراترین روش های خرید خانه تبدیل کنند.

کنترل تورم،‌ نکته کیلیدی توسعه بازار مسکن؛

اما هرچقدر برای ساماندهی بازار مسکن تلاش کنیم، بدون کنترل تورم نمیتوانیم این بخش را وارد ریل توسعه کنیم. چرا که با تورم نامشخص و صعودی، امکان برنامه ریزی وجود ندارد و هیچ کسب و کاری در هر قامتی نمیتواند بدون برنامه ریزی توسعه یابد. از طرفی تخمین میزان سود و زیاد پروژه ها با تورم نامشخص امکان پذیر نیست که این امر عملا ورود سرمایه گذاران به این بخش را ناموجه می‌کند.

در مجموع بازاری که جذابیتی برای سرمایه‌گذاری در آن وجود نداشته باشد نمیتواند رشد کند. به خصوص در کشور ما که قیمت تمام کالاها با نرخ ارز تغییر می‌کند این مشکل بزرگتری به شمار می‌رود. پس کنترل تورم و برنامه‌‌ریزی بر مبنای نرخ آن،‌میتواند مسیر توسعه را روشن تر کند. اما این امر نیز به یک مولفه دیگر به نام شفافیت نیاز دارد.

شفافیت در بازار و سیاست‌گذاری برمبنای اتفاقات واقعی؛

تمام مسیرها و روش‌هایی که می‌تواند بازار مسکن را نجات دهد، بدون شفافیت به بن‌بست می‌رسد. چراکه تا همه از اتفاقات واقعی بازار باخبر نباشند، نمی‌توانند تصمیم درستی برایش بگیرند. در مجموع اطلاع رسانی شفاف و بروز جریان بازار، میتواند راه درست را نشان همه داده و فعالیت سوداگران نیز جلوگیری کند.

این اطلاع رسانی تا مدتها از طریق یک یا چند سایت مسکن تخصصی و چند پایگاه خبری روی میداد که خوشبختانه با توسعه تکنولوژی، سامانه هایی همچون سابا و املاک و اسکان ایجاد شده و درحال توسعه هستند تا این ماموریت مهم را به درست‌ترین روش ممکن به سرانجام برسانند.

گفتنی است علاوه بر این سامانه ها، بستری کاملا هوشمند به نام کیلید تمام اطلاعات معاملات ملکی را از تمام منابع موثق همچون سابا جمع آوری میکند و پس از پردازش و طبقه بندی، به صورت نمودار و ابزارهای کاربردی دیگر در اختیار مردم میگذارد. سامانه هوشمند کیلید علاوه بر اطلاع رسانی دقیق و بروز، به افزایش سرعت و کیفیت معاملات ملکی هم کمک شایانی کرده و فرآیند خرید، فروش یا اجاره خانه را جذاب و آگاهانه کرده است.

به این صورت که متقاضیان خرید آپارتمان در قیطریه یا اجاره آپارتمان در شهرآرا، با ورود به سامانه کیلید، از طریق نمودار روند معاملات ملکی و قیمت املاک این منطقه که در بخش اطلاعات بازار مسکن کیلید درج شده، از اطلاعات 8 سال گذشته این مناطق باخبر شده و برای خرید یا اجاره ملک خود تصمیم هوشمندانه‌تری می‌گیرند.