پشت پرده یک باور فریبنده درباره بازار مسکن

این ذهنیت، هرچند ظاهراً جذاب و امیدبخش به نظر می‌رسد، در حقیقت اگر به غیر از برخی نقاط استثنایی و برای گروه بسیار خاص در نظر گرفته شود، بیشتر یک کار عوام‌فریبانه است که نه‌تنها مشکل را حل نمی‌کند، بلکه با نادیده گرفتن ساختارهای اقتصادی و اجتماعی زمینه‌ساز بحران‌های جدیدی می‌شود. عرضه زمین توسط دولت، به تنهایی، نمی‌تواند معادله پیچیده قیمت‌گذاری و مالکیت زمین را متحول کند؛ چرا که این اقدام بدون درنظرگرفتن نقش نیروهای بازار، عوامل احتکار، و سازوکارهای تقاضا، تنها به تشدید شکاف‌های طبقاتی و تقویت نابرابری‌های ساختاری منجر خواهد شد.

واقعیت این است که قیمت زمین بیش از آن‌که نتیجه عرضه محدود باشد، به واسطه نقش‌آفرینی عوامل دیگر مانند احتکار زمین و سوداگری در این بازار افزایش می‌یابد. بسیاری از اراضی شهری و حتی زمین‌های قابل توسعه در حاشیه شهرها، به دلیل عدم شفافیت و نبود سازوکارهای نظارتی، به عنوان سرمایه‌ای برای احتکار نگهداری می‌شوند. دولت در این میان به‌جای تمرکز صرف بر افزایش عرضه زمین، باید بر تنظیم دقیق سازوکارهای عرضه و تقاضا متمرکز شود. جلوگیری از احتکار زمین، چه در بخش خصوصی و چه در نهادهای حاکمیتی، نخستین و مهم‌ترین گام در این راستاست. تعیین مالیات‌های موثر بر زمین‌های بلااستفاده و توسعه‌نیافته، وضع قوانین شفاف برای استفاده از زمین‌های عمومی، و تقویت سامانه‌های نظارت بر مالکیت و انتقال اراضی، از جمله ابزارهایی است که می‌تواند به کاهش رفتارهای سوداگرانه منجر شود.

همچنین، احتکار مسکن به‌عنوان مکملی بر احتکار زمین، بحران دسترسی به زمین را تشدید کرده است. در بسیاری از موارد، سازندگان و سرمایه‌گذاران با نگهداری واحدهای مسکونی ساخته‌شده، به انتظار افزایش قیمت، عرضه را محدود می‌کنند. دولت باید با شناسایی این دارایی‌های بلااستفاده و وضع مالیات‌های بازدارنده بر خانه‌های خالی، عرضه واقعی مسکن در بازار را افزایش دهد. این اقدام علاوه بر کاهش قیمت زمین و مسکن، پیام روشنی به بازار خواهد داد که نگهداری اموال برای اهداف غیرمولد، هزینه‌بر خواهد بود. 

برای مقابله با این چالش‌ها، دولت باید ترکیبی از مشوق‌ها و اقدامات قهری را به کار گیرد. از جمله مشوق‌ها، تسهیل فرایند اخذ مجوزهای ساخت‌وساز، ارائه وام‌های کم‌بهره به پروژه‌های توسعه مسکن ارزان‌قیمت، و کاهش تعرفه‌های مرتبط با توسعه زیرساخت در اراضی شهری اشاره کرد. این اقدامات، به جای تمرکز بر عرضه صرف زمین، انگیزه سرمایه‌گذاری در تولید مسکن را افزایش می‌دهد و به‌طور غیرمستقیم فشار بر قیمت زمین را کاهش می‌دهد. از سوی دیگر، دولت باید با اتخاذ سیاست‌های جدی‌تر، از جمله شفاف‌سازی در تخصیص زمین‌های عمومی و مقابله با نفوذ شبکه‌های رانتی در این فرایند، زمین را از کالای انحصاری به ابزاری برای توسعه اجتماعی تبدیل کند.

دولت و دولتمردان همچنین بایستی رویکرد بلندمدتی نسبت به مدیریت زمین اتخاذ کنند. توسعه ابزارهای پیشرفته داده‌محور، مانند نقشه‌های دیجیتال جامع از کاربری زمین و تحلیل داده‌های بازار، می‌تواند به شناسایی سریع‌تر مشکلات و هدایت بهتر سیاست‌ها کمک کند. در نهایت، دولت تنها زمانی می‌تواند نقش مؤثری در کنترل قیمت زمین ایفا کند که نه به‌عنوان عرضه‌کننده مستقیم زمین، بلکه به‌عنوان ناظری توانمند و سیاست‌گذار کارآمد در این عرصه عمل کند. تنها با درهم‌آمیزی هوشمندانه ابزارهای اقتصادی و تنظیمی، بایستی مانع از تبدیل زمین به  چیزی غیرقابل دسترس برای اکثریت جامعه شد و مسیری پایدار برای عدالت مسکنی فراهم کرد.