اختلاف مالک و مستاجر بر سر فرمول رهن و اجاره
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای اقتصاد شرایط فعلی در بازار مسکن و در مجموعه اقتصاد کشور، تازه‌‌‌ترین اثر خود در بازار زمستانی اجاره آپارتمان‌‌‌های مسکونی شهر تهران را در شکل ترجیح موجران و مستاجران به خروج پول در اختیار خود از این بازار و هدایت آن به سمت بازارهای با انتظار بازدهی بالا به منظور حفظ و ارتقای ارزش دارایی نقدی آنها در طول زمان، منعکس کرده است.
هم موجرها و هم مستاجرها به جای آنکه دارایی نقدی خود را در بازار اجاره نگه داشته و در نتیجه این ماندن پول در بازار اجاره، ارزش آن در طول زمان تضعیف شود، ترجیحات خود را تغییر داده‌‌‌اند و به دنبال هدایت پول از این بازار به سمت بازارهای دیگر مانند طلا، ارز، سهام، خودرو یا هر بازار دیگری هستند که فکر می‌کنند در طول زمان دست‌‌‌کم بازدهی به مراتب بالاتر از بازده بازار اجاره خواهد داشت.
موجران به دنبال کسب بازدهی بالاتر از عایدی ناشی از اجاره‌‌‌داری و مستاجرها با هدف جلوگیری از افت ارزش واقعی پول خود به سبب ارائه آن به موجر در قالب مبلغ رهن، در تلاش هستند تا منابع نقدی خود را از این بازار به سایر بازارها هدایت کنند. در کنار این رویداد مهم، حداقل سه رویداد عمده و مهم دیگر در بازار زمستانی اجاره مسکن شهر تهران رصد می‌شود که مجموع این شرایط باعث شده است امسال زمستانی متفاوت در بازار اجاره واحدهای مسکونی پایتخت رقم بخورد.
وضعیت معکوس زمستانی
یک رویداد مهم در بازار اجاره مسکن شهر تهران در روزهای پایانی دی ماه امسال، به بروز وضعیت معکوس زمستانی در این بازار نسبت به شرایطی که دست‌‌‌کم در سه سال گذشته در این بازار میان مستاجرها و موجران تجربه شد، برمی‌‌‌گردد. در دوره شیوع کرونا، به دنبال ابلاغ مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره، تمایل به تمدید قراردادها به‌خصوص در سمت عرضه بازار اجاره یعنی موجران کاهش یافت. علت این موضوع الزام موجرها به رعایت سقف دستوری افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران حداکثر تا ۲۵درصد بیشتر از مبالغ اجاره‌‌‌بهای قراردادهای سال قبل بود.
به موجب این مصوبه، موجران در شهر تهران تنها مجاز به افزایش ۲۵ درصدی مبلغ اجاره‌‌‌بها نسبت به قرارداد سال قبل خود با مستاجر بودند. اگرچه در بسیاری از قراردادها عملا این سقف دستوری رعایت نشد و اخیرا نیز تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان داد، این مصوبه اثر خود را در بازار مسکن عملا از دست داده است، اما این رویداد، در گروهی از موجران یک واکنش متفاوت را به همراه داشت.
گروهی از موجران در طول سه سال اجرای مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره، به دلیل آنچه غیرعادلانه بودن تعیین سقف دستوری ۲۵ درصدی افزایش اجاره در شرایط تورمی عمومی بالاتر از ۲۵درصد می‌‌‌دانستند، به بهانه‌‌‌های مختلف، مستاجر خود را مجاب به جابه‌‌‌جایی و تخلیه واحد و عرضه آن به مستاجر جدید کردند. از آنجا که سقف دستوری ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌‌‌بها مربوط به قراردادهای تمدیدی بود و عملا قراردادهای جدید از بابت میزان افزایش اجاره‌‌‌بها نسبت به سال قبل قابل رهگیری نبود، برخی از موجران تلاش کردند تا واحد خود را تخلیه و به مستاجر جدید با شرایط دلخواه و اجاره‌‌‌بهای موردنظرشان، عرضه کنند. به این ترتیب، تمایل به تمدید قراردادها در بازار به‌خصوص از سمت موجرها کاهش یافت. اما تحقیقات جدید «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت زمستانی بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، بار دیگر تمایل به تمدید قراردادها در بازار مشاهده می‌شود.
بنا بر آنچه واسطه‌‌‌های بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند حجم تقاضا در بازار زمستانی مسکن به شدت کاهش یافته است. اگر چه در تمام سال‌ها همزمان با پیشروی در فصل سرد، از حجم معاملات در بازار اجاره کاسته می‌شود اما، زمستان سال‌جاری را می‌توان سردترین بازار زمستانی اجاره در طول سال‌های اخیر توصیف کرد. واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند معاملات به دلیل قرار داشتن در فصل سرد کاهش یافته است اما این میزان کاهش، بیشتر از سال‌های قبل بوده است که یک دلیل مهم آن تمایل موجرها و مستاجرها به تمدید قراردادهاست که بی‌‌‌اثر شدن مصوبه ضدکرونایی به دلیل اتمام شرایط پاندمی و شیوع کرونا، یک دلیل مهم آن است. در واقع و همان‌‌‌گونه که در گزارش پاییزی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار اجاره، اعلام شد که مستاجرها و موجران بر سر درصدهای افزایش اجاره‌‌‌بها به توافق نسبی دست یافته‌‌‌اند و نوعی پذیرش از بابت نرخ افزایش اجاره‌‌‌بها متناسب با واقعیت‌‌‌های بازار بین طرفین ایجاد شده است، تمایل به تمدید قراردادها در این بازار که در دوره کرونا به حداقل رسیده بود، افزایش یافت. این موضوع خود یکی از عوامل اصلی کاهش تقاضا در بازار اجاره در زمستان سال‌جاری است.
