جزئیات نقشه شورای عالی شهرسازی برای برج‌سازی؛ دستورالعمل بلندمرتبه‌سازی در همه شهرهای ایران/معرفی مناطق ممنوعه برای احداث برج

نقشه جدید برج‌سازی در شهرهای کشور رونمایی شد. مطابق با چارچوب ابلاغی از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری، تمامی شهرداران ۱۲۴۲ شهر کشور با لحاظ «شش خط قرمز» و پس از عبور از «سه مرحله» امکان صدور مجوز توسعه عمودی را پیدا خواهند کرد. جزئیات این نقشه نشان می‌دهد اجازه مرتفع‌سازی مشروط به ارائه «گارانتی تضمین کیفیت» و «تاییدیه نهادهای تخصصی در حوزه ساخت‌وساز» برای سازنده‌ها صادر خواهد شد. به گزارش «دنیای اقتصاد» طی یک دهه گذشته نبود یک نقشه واحد و رسمی بالادست برای ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در شهرهای کشور، منجر به بروز یک وضعیت آشفته در حوزه برج‌سازی شده بود. مدیریت شهری در پایتخت و سایر شهرهای بزرگ کشور به واسطه وابستگی به منابع حاصل از صدور پروانه‌ ساختمانی، اجازه ساخت‌وسازهای بلندمرتبه بدون لحاظ پیوست‌های اقتصادی و اجتماعی را به تمامی سازنده‌ها ارائه می‌کردند. این وضعیت به تدریج از پایتخت و شهرهای بزرگ کشور، به سایر شهرها حتی شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر نیز سرایت کرد. به‌طوری که در بخش‌هایی از کشور، همچون شهرهای بکر شمال کشور که این گروه از ساخت‌وساز ویژه باید در یک چارچوب مشخص در آنها اجرایی شود نیز تب جدیدی از برج‌سازی را ایجاد کرد.

از این رو اخیرا شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در قالب یک نقشه راه، مسیر جدیدی برای صدور مجوز برج‌سازی با هدف ساماندهی وضعیت آشفته ساخت‌وسازهای این حوزه پیش روی شهرداران ۱۲۴۲ شهر کشور قرار داد.

محتوای این نقشه حاکی از آن است که امکان برج‌سازی مشروط در تمامی شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر با لحاظ خطوط قرمز تعیین‌شده و پس از طی سه مرحله وجود دارد. به شهرداران شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر نیز با لحاظ ضوابط متفاوت برای ساخت‌وساز، محدودیت‌ها و اختیاراتی ارائه شده است. به این معناکه در شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر امکان صدور مجوز برج‌سازی پس از حذف مناطق ممنوعه وجود خواهد داشت اما در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر، اختیار صدور مجوز برج‌سازی مشروط خواهد بود. از این پس به جز شهر تهران که به ساختمان‌های ۱۲ طبقه و بیشتر(با احتساب طبقه همکف) بلندمرتبه خوانده می‌شود، در سایر شهرها، ساختمان‌های با ارتفاع ۲۷ متر و بیشتر، یعنی ۸ طبقه و بیشتر(با احتساب طبقه همکف) برای ساخت مشمول این ضوابط خواهند شد.

نقشه کلی(ضوابط عام) برای صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر به طی سه مرحله اصلی وابسته است.

برمبنای جزئیات نقشه تدوین شده از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، در مرحله نخست برای صدور مجوز برج‌سازی، باید «نیاز شهر» و «وجود تقاضای ساخت‌وساز» اثبات شود. براین اساس ضرورت احداث بلندمرتبه در شهر موردنظر باید در قالب یک گزارش توجیهی به شورای عالی شهرسازی اعلام و به تایید این شورا برسد. پس از آن با تایید و تصویب گزارش توجیهی از سوی شورای عالی شهرسازی، باید «عرصه مجاز» برای بلندمرتبه‌سازی ارائه و مجددا به تصویب این شورا برسد. در این مرحله شورای عالی شهرسازی و معماری تاکید دارد که با ابلاغ این ضوابط کلی، از این پس امکان صدور مجوز برج‌سازی در تمامی نقاط یا پهنه‌های شهر وجود ندارد.

از همین رو باید مناطق ممنوعه برای برج‌سازی در هر شهر تعیین شود.

تعیین و اعلام «عرصه‌های ممنوعه» برای ساخت‌وسازهای بلندمرتبه با توجه به چهار فاکتور خواهد بود. «دسترسی به ایستگاه‌های حمل و نقلعمومی»، «مخاطرات زمینی»، «اراضی سبز» و «خطوط قرمز زیست محیطی» چهار فاکتوری است که می‌تواند مرز محدوده‌های مجاز و ممنوعه برای ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در هر شهری را تعیین کند.

در عین حال عرصه‌های مجاز تعریف شده برای ساختمان‌های بلند به سه شکل «پهنه»، «لبه» و «نقطه» در طرح‌های توسعه شهری تعیین می‌شوند. به این معنا که پهنه بلندمرتبه به محدوده‌ای از شهر با کاربری مسکونی یا غیرمسکونی گفته می‌شود که به مساحت یک بلوک شهری است. همین‌طور «لبه بلندمرتبه» به مجموعه‌ای از ساختمان در کنار یک معبر گفته می‌شود که به‌صورت خطی و به هم پیوسته با کاربری غیرمسکونی امکان ساخت را پیدا می‌کنند. در عین حال عرصه‌های تک‌نقطه‌ای برای استقرار تک‌بناها در شهرها صرفا با کاربری غیرمسکونی به‌صورت استثنا و بدون مشخص کردن موقعیت مکانی خاص و براساس اصول عرصه‌بندی فاقد مکان تعریف می‌شوند. مرحله سوم که برای صدور مجوز برج‌سازی در شهرها باید رعایت و لحاظ شود نیز به مجموعه «ضوابط ساخت‌وساز» این نوع از ساختمان‌ها باز می‌گردد. به این معنا که در محدوده‌هایی از شهر که به‌عنوان «عرصه مجاز» برای برج‌سازی شناسایی شده‌اند، باید چارچوب‌های مشخصی جهت چگونگی ساخت بناهای بلند رعایت شود.

مطابق با نقشه تدوین شده از سوی شورای عالی شهرسازی، هفت ضابطه کلی برای ساخت برج‌های شهری از این پس باید رعایت شود. اول آنکه ساختبرج در مکان‌هایی که باعث «انحصار استفاده از مناظر طبیعی شهر» می‌شود ممنوع خواهد بود. علاوه بر این برای ساخت بناهای بلند اگر پاسخ به مطالعات مربوط به تقاضای پارکینگ، اثرترافیکی مخرب در محله و دسترسی مناسب به ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی منفی باشد، احداث برج در قطعه زمین مورد بررسی غیرمجاز شناخته می‌شود. سومین ضابطه مربوط به «شرایط زمین مورد درخواست برای ساخت برج» می‌شود. به این معناکه برای صدور مجوز ساخت برج شرایط حداقلی زمین مورد درخواست از بابت مساحت حداقلی، عرض حداقلی و عرض معبر مورد بررسی قرار خواهد گرفت و براساس آن، تعداد طبقات مجاز به ساخت برای بناهای بلندمرتبه منوط به داشتن حداقل مساحت زمین موردنظر و حداقل عرض زمین است.

حداقل مساحت و عرض زمین محاسبه شده مجاز برای احداث ساختمان‌های بلندمرتبه در شهرها به این صورت است که برای ساخت بنای ۸تا ۱۰طبقه، حداقل مساحت زمین موردنیاز معادل ۱۵۰۰مترمربع و حداقل عرض زمین معادل ۲۵متر است. برای احداث ساختمان‌های ۱۰ تا ۱۲طبقه حداقل مساحت زمین معادل ۲ هزار مترمربع و حداقل عرض زمین معادل ۳۰ مترمربع است. در عین حال سازنده‌ها برای ساخت بناهای ۱۲ تا ۲۵طبقه باید زمین با حداقل مساحت معادل ۳هزار و ۶۰۰ مترمربع و با حداقل عرض زمین معادل ۴۰مترمربع معرفی کنند و نهایتا آنکه برای ساخت برجی با تعداد بیش از ۲۵ طبقه، نیاز به شناسایی زمینی به مساحت بیش از ۱۰ هزار مترمربع با حداقل عرض معادل ۶۵ متر است.

در عین حال سطح اشغال مجاز برای احداث برج در عرصه‌های مختلف حداکثر ۴۰ درصد شناخته شده است. ضابطه دیگری که از دیدگاه شورای عالی شهرسازی و معماری برای ساخت بناهای بلند مهم شناخته شده است «اخذ اجازه از همسایه‌ها» برای استحکام‌سازی(نیلینگ) گود برج در حال ساخت است. ضابطه مهم دیگر صدور مجوز برج‌سازی انحصارا برای سازنده‌های منتخب است. به این معنا که سازنده (پیمانکار) باید دارای صلاحیت ازسازمان برنامه و بودجه یا وزارت راه و شهرسازی باشد. همچنین سرمایه‌گذار باید ساختمان را در برابر عیوب اساسی و پنهان ساختمان بیمه کند.

نکته مهمی که در قالب تدوین نقشه جدید برج‌سازی در شهرها پیش‌بینی شده آن است که در شهرهای با جمعیت بیش از یک میلیون نفر (تهران و سایر کلان‌شهرهای کشور) ساخت «تک برج‌ها» حداقل با ۱۲ طبقه امکان‌پذیر است. در عین حال ساخت برج در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر مشروط به تهیه و اخذ «نظرسنجی عمومی» شده و تخصیص عرصه‌های پهنه و لبه به ساختمان‌های بلند ممنوع است. تمامی سازندگان مورد تایید برای اخذ جواز برج‌سازی در شهرهای کشور باید شش خط قرمز اصلی را مدنظر قرار دهند.

نهاد نظارتی حوزه شهرسازی اولین خط قرمز برای احداث بنای بلندمرتبه جدید در هر شهری را منوط به رعایت سقف جمعیت‌پذیری تعیین شده در اسناد توسعه شهری دانسته و معتقد است: صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی نباید سقف جمعیت‌پذیری شهر را تغییر دهد و تنها در صورتی صدور مجوز برای بلندمرتبه‌سازی در یک شهر امکان‌پذیر است که صرفا به‌عنوان تغییر الگوی کالبدی در چارچوب جمعیت مصوب در یک عرصه یا توزیع جمعیت بین عرصه‌های شهری باشد.

 البته در این صورت بررسی تامین سرانه‌های خدماتی-به ویژه فضای سبز- مطابق سرانه‌های کاربری‌های شهری پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی براساس ضوابط مصوب شورای عالی شهرسازی الزامی است. خط قرمز دیگر همسویی الگوی سکونتی ساختمان‌های بلند با ویژگی‌های اجتماعی، فرهنگی و هویتی شهر است. به این معناکه ساخت بنای بلندمرتبه باید با ویژگی‌های اجتماعی و بافت محله همخوانی داشته باشد. در عین حال خط قرمز دیگر توجه به فاکتورهای زیست‌محیطی است. یکی از مهم‌ترین شرایط زیست محیطی که پیش از صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی باید بررسی و مدنظر قرار گیرد «احتمال ایجاد اختلال در کریدورهای طبیعی جریان هوا با توجه به جهت و سرعت باد غالب» است. در صورتی که احداث بنای بلندمرتبه منجر به ایجاد اختلال در جریان و سرعت باد غالب شود یا آنکه بر کاربری اراضی تاثیر نامتناسبی داشته باشد مجوز از سوی شهرداری نباید صادر شود. نکته مهم دیگر آنکه برج‌سازی در محدوده بافت‌های تاریخی و مناطق حفاظت شده میراث فرهنگی و مناطق حفاظت شده محلی همچون باغ‌ها و روددره‌ها ممنوع شناخته شده است.

تعیین عرصه مجاز برای صدور مجوز برج‌سازی با توجه به یک خط قرمز دیگر نیز انجام خواهد شد. در دفترچه ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی ابلاغی از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری، توجه به مخاطرات طبیعی همچون «نزدیکی به گسل»، «قرارگرفتن در مسیرهای آبی»، « خطر رانش زمین» و... از خطوط قرمز تعیین شده برای مجاز یا غیرمجاز شناخته شدن ساخت بنای بلندمرتبه در شهر است.

خط قرمز دیگر بررسی تاثیر اقتصادی احداث ساختمان بلند در دو بعد است. «اقتصاد زمین و ممانعت از گسترش سوداگری زمین و مسکن» و « ارزش اقتصادی ساختمان‌های موردنظر در تامین ارزش افزوده برای شهر» دو شرطی است که شهرداران در زمان صدور مجوز بلندمرتبه نباید از آن عبور کنند. در عین حال شورای عالی شهرسازی تاکید کرده در صورتی که طرح جامع شهر دارای اعتبار زمانی بوده و در آن، عرصه‌های بلندمرتبه پیش‌بینی شده باشد، نیازی به ارائه و تصویب گزارش ضرورت در شورای عالی نیست. نکته جالب آنکه در شهری همچون تهران اتفاقا این عرصه‌ها پیش‌بینی نشده و در تمامی سال‌های اخیر یکی از چالش‌های شورای عالی شهرسازی با مدیریت شهری، تعیین تکلیف نقاط و محدوده‌های ویژه برج‌سازی بوده است. خط قرمز ششم نیز به ساخت برج در محدوده حریم‌های پروازی فرودگاه‌ها مربوط می‌شود. براساس ضوابط جدید، سطوح واقع در حریم‌های پروازی فرودگاه‌ها و محدودیت‌های ارتفاعی تعیین شده باید مشخص شده و از عرصه‌های قابل تخصیص حذف شوند. علاوه بر این در مجاورت سطوح واقع در حریم کاربری‌های مخاطره‌آمیز همچون پمپ بنزین‌ها، مخازن سوخت، پالایشگاه‌ها، پادگان‌ها و... مجوز برج‌سازی نباید صادر شود.