آیا شوک اواخر 91 بازار ساخت‌وسازتهران، در بهار 99 تکرار می‌شود؟

این در حالی است که پیش از این شهرداری تهران اعلام کرده بود احتمالا نرخ عوارض صدور پروانه ساختمانی در پایتخت در سال ۹۹ بین ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش خواهد یافت؛ هر چند این تصمیم هنوز مصوب نشده است.

با این حال، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران اعلام کرده است مدیریت شهری پایتخت به منظور حمایت از سازنده‌های مسکن که مانند سایر فعالان اقتصادی به دلیل شیوع ویروس کرونا در انتهای سال جاری با مشکلات مالی و اقتصادی مواجه شده‌اند فعلا و تا پایان اردیبهشت ماه ۹۹ اقدام به افزایش هزینه صدور پروانه نخواهد کرد و سازنده‌ها تا پایان اردیبهشت ماه که پس از کسر روزهای تعطیل، معادل ۴۵ روز کاری خواهد بود می‌توانند با همان نرخ‌های مربوط به سال گذشته اقدام به دریافت مجوز ساخت‌وساز کنند.

این موضوع از یک منظر نوعی امتیاز مالی برای سازنده‌های شهر تهران محسوب می‌شود؛ به‌طوری‌که به اعتقاد گروهی از فعالان و کارشناسان بازار مسکن اعمال چنین تخفیفی می‌تواند سناریوی بروز شوک ساختمانی را در شهر تهران طی ۴۵ روز اول کاری سال آینده به دنبال داشته باشد.

به این صورت که همه سازنده‌هایی که قصد دارند در سال آینده و در طول ماه‌های مختلف اقدام به دریافت مجوز ساختمانی وشروع ساخت‌وساز کنند، دریافت پروانه ساختمانی را موکول به ۴۵ روز اول کاری سال بعد کنند. این موضوع حتی می‌تواند سایر سازنده‌هایی را نیز که قصد ساخت‌وساز در اوایل سال ۱۴۰۰ دارند به دریافت مجوز ساختمانی ترغیب کند.

پیش از این مدیریت شهری تهران اعلام کرده بود برای سال ۹۹ قصد دارد با افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی میانگین هزینه‌های مربوط به عوارض ساخت مسکن و تعرفه‌ای که براساس آن سازنده‌ها باید هزینه‌های مربوط به دریافت مجوز و پروانه ساخت‌وساز را به شهرداری بپردازند، درآمد حاصل از ساخت‌وساز در شهرتهران را معادل حدود ۸ درصد افزایش دهد. افزایش درآمد ۸ درصدی مدیریت شهری از محل درآمدهای حاصله از ساخت و ساز در بودجه ۹۹ شهرداری تهران تعیین شده است. هر چند افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی میانگین هزینه‌های مربوط به عوارض ساخت‌وساز بنا به یک علت عمده همچنان در شورای شهر تصویب نشده است.

یافته‌های «دنیای اقتصاد» درباره علت این موضوع نشان می‌دهد دلیل عدم تصویب افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی هزینه‌های مربوط به عوارض صدور پروانه ظاهرا به مخالفت برخی از مسوولان دولتی شهر تهران با این میزان افزایش برمی‌گردد؛ گویا مسوولان دولتی شهر تهران با چنین نرخ افزایشی -۲۰ تا ۳۰ درصد-در هزینه‌های مربوط به عوارض صدور پروانه موافق نیستند؛ ولی مدیریت شهری تهران با اتکا به میزان افزایش قیمت مسکن ظرف یک‌سال گذشته این میزان افزایش در میانگین عوارض صدور پروانه ساختمانی را عددی معقول عنوان می‌کند.

استدلال مدیریت شهری تهران در رابطه با تصمیم به افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی متوسط هزینه‌های مربوط به عوارض صدور پروانه ساختمانی در پایتخت این است که از آنجا که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در سال گذشته حدود دو برابر افزایش یافته است و شهر همواره از محل ساخت‌وسازها دچار عارضه و آسیب می‌شود، سازنده‌ها باید بهای این آسیب و عارضه را متناسب با میزان سودی که از محل ساخت‌وساز در شهر به دست می‌آورند، پرداخت کنند.

در واقع مدیریت شهری تهران این سوال را مطرح می‌کند که حال که قیمت مسکن دو برابر افزایش یافته است چرا بهای عارضه‌های ساخت و ساز در شهر و آسیب‌هایی که به دنبال این ساخت‌وسازها به شهر تحمیل می‌شود واقعی‌سازی نشود؟

به خصوص اینکه این عارضه‌ها و آسیب‌ها منجر به تحمیل هزینه به شهر خواهد شد. علت اینکه این موضوع هنوز در شورای شهر تصویب نشده آن است که به نظر بعید می‌رسد استانداری تهران با این میزان افزایش موافقت کند.

با این حال و در شرایطی که هنوز تصمیم شهرداری از بابت افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی هزینه‌های مربوط به عوارض صدور پروانه، مصوبه دریافت نکرده است، مدیریت شهری در فضای فعلی که سازنده‌ها نیز مانند فعالان سایر مشاغل به دلیل شیوع ویروس کرونا و تعطیلی‌های ایجاد شده با زیان اقتصادی مواجه شده‌اند، تصمیم گرفته است یک آوانس مالی برای بسازو بفروش‌های پایتخت قائل شود.

این آوانس مالی تعیین مهلت ۴۵ روزه -۴۵ روز کاری-برای سازنده‌هایی است که در سال آینده قصد ساخت‌وساز دارند تا بتوانند پروانه ساختمانی خود را با همان تعرفه ساختمانی سال گذشته دریافت کنند.

سه سناریوی بازار ساخت ۹۹

در چنین شرایطی یکی از مهم‌ترین سوالاتی که در این زمینه مطرح می‌شود آن است که این آوانس مالی چه تحولی در بازار ساخت‌وساز شهر تهران آن هم درست در روزهای ابتدایی سال جدید ایجاد خواهد کرد و از سوی دیگر این تصمیم به لحاظ درآمدی چه اثر و پیامدی بر شهر و مدیریت شهری تهران دارد؟

یکی از سناریوهای مطرح در این زمینه بروز شوک مثبت در بازار ساختمانی پایتخت در سال ۹۹ تحت تاثیر این آوانس مالی است. بر اساس این سناریو، این تصمیم ممکن است ماجرای سال ۹۱ و ابتدای سال ۹۲ را در بازار ساخت‌وساز سال ۹۹ تکرار کند.

بازار ساخت و ساز شهر تهران در سال ۹۱ و ابتدای ۹۲ تحت تاثیر اجرای طرح تفصیلی شهر تهران وانجام تبلیغات گسترده درخصوص بروز تحولات اساسی و بنیادین در ضوابط ومقررات ساخت مسکن در پایتخت به دنبال اجرای طرح تفصیلی با سونامی تقاضا برای دریافت مجوزهای ساختمانی روبه‌رو شد.

در آن زمان و قبل از اجرای طرح تفصیلی شهر تهران تبلیغات گسترده‌ای صورت گرفت و اعلام شد که با اجرای طرح تفصیلی در شهر تهران نقشه راه ساخت‌وساز در شهر به‌طور کلی دگرگون می‌شود و همه ضوابط از جمله مقررات مربوط به تراکم، کاربری‌ها، سطح اشغال و سایر المان‌های مهم و تاثیرگذار برای سازنده‌ها وساخت‌وسازهای شهر تهران به لحاظ اقتصادی دگرگون خواهد شد.

در آن زمان فضایی بین سازنده‌ها ایجاد شد که بعد از اجرای طرح تفصیلی جدید در شهر تهران به‌عنوان نقشه راه و ضوابط بالادست ساخت‌وسازهای پایتخت، سختگیری‌ها و محدودیت‌های جدیدی برای سازنده‌ها ایجاد خواهد شد.

رواج این تصور در میان سازنده‌ها بازار ساخت‌وساز را به شدت تحت تاثیر قرار داد و تعداد زیادی از سازنده‌ها با این استدلال که اگر سازنده‌ها تا قبل از اجرای طرح تفصیلی اقدام به دریافت پروانه ساختمانی کنند، از سختگیری‌ها ومحدودیت‌های جدید در امان خواهند ماند، اقدام به ارائه درخواست برای صدور پروانه کردند.

این اقدام سازنده‌ها سونامی صدور پروانه‌های ساختمانی در سال ۹۱ را به دنبال داشت. به خصوص این موضوع در ماه پایانی سال ۹۱ به‌طور گسترده رصد شد. تنها در اسفند ماه سال ۹۱ تحت تاثیر این جو روانی، ۳۳ هزار و ۹۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت کرد. این در حالی است که در همه سال‌های حداقل یک دهه گذشته به‌طور میانگین در هر ماه ۱۰ تا ۱۲ هزار واحد مسکونی برای ساخت پروانه دریافت کردند.

تحت تاثیر ایجاد سونامی تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی در سال ۹۱ مجموعا برای ساخت ۲۵۳ هزار واحد مسکونی پروانه صادر شد. این در حالی است که در حالت معمول در هر سال به‌طور متوسط در شهر تهران ۱۰۰ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت می‌کند.

بروز سونامی تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی در سال ۹۱ موجب شد سازنده‌ها پروانه‌های ساختمانی آتی را در سال‌های ۹۱ و اوایل ۹۲ پیش‌خور یا به عبارت دیگر پیش خرید کنند. به این معنا که این جو روانی موجب شد حتی آن دسته از سازنده‌هایی که قصد آغاز عملیات ساختمانی در ماه‌های بعد را داشتند، ورود خود به بازار ساخت‌وساز و دریافت پروانه‌های ساختمانی را تسریع کنند تا از این طریق مشمول تغییرات ومحدودیت‌های ناشی از اجرای طرح تفصیلی نشوند.

آوانس مالی جدید در نظر گرفته شده برای سازنده‌ها از سوی مدیریت شهری تهران این سناریو را در میان برخی از فعالان بازار ساخت‌وساز و کارشناسان مطرح کرده است که تجربه سال ۹۱ بازار ساخت‌وساز می‌تواند در سال ۹۹ نیز تکرار شود.

به این معنا که در ۴۵ روز اول کاری سال ۹۹ تحت تاثیر اعمال تعرفه سال ۹۸ برای دریافت عوارض صدور پروانه، به احتمال زیاد تقاضا برای دریافت مجوز ساخت‌وساز از سوی سازنده‌ها به میزان قابل توجهی افزایش خواهد یافت.

به این صورت که به احتمال زیاد سازنده‌هایی که قصد دارند در طول سال ۹۹ اقدام به دریافت مجوز ساخت‌وساز کنند زمان تقاضا برای صدور پروانه را به۴۵ روز اول کاری سال جدید موکول می‌کنند تا از تخفیف قابل توجه در نظر گرفته شده استفاده کنند. دریافت پروانه ساختمانی با تعرفه سال ۹۸ در صورت تصویب افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی هزینه‌های مربوط به عوارض صدور پروانه در سال ۹۹، برای سازنده‌ها به لحاظ مالی به همین میزان صرفه اقتصادی به دنبال خواهد داشت.

این موضوع از این بابت می‌تواند شوک مثبت ساختمانی را به همراه داشته باشد. هر چند فعالان و کارشناسان بازار ساخت‌وساز و مسکن تحقق سناریوی سونامی ساخت‌وساز در سال ۹۹ مشابه وضعیتی را که در سال ۹۱ تجربه شد، تحت تاثیر آوانس مالی شهرداری به سازنده‌ها امری تقریبا بعید می‌دانند؛ چرا که هم به‌دلیل رکود بازار مسکن، هم به دلیل افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت از جمله هزینه‌های مربوط به تامین مصالح ساختمانی و جهش قیمت زمین، عملا میل به ساخت‌وساز در میان سازنده‌ها در حالت حداقلی وجود دارد.

از این رو سناریوی دیگری از سوی کارشناسان وفعالان بازارمسکن در این رابطه مطرح است. کارشناسان وفعالان بازار ساخت‌وساز معتقدند محتمل‌ترین سناریو در این خصوص افزایش تیراژ ساختمانی در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۸ تحت تاثیر آوانس مالی در نظر گرفته از سوی مدیریت شهری تهران برای سازنده‌های پایتخت است. به این معنا که اگر چه تحت تاثیر این آوانس مالی می‌توان انتظار داشت که تقاضا برای ساخت‌وساز در شهر تهران در ۴۵ روز اول کاری سال بعد افزایش یابد، اما پیش‌بینی وقوع سونامی ساخت‌وساز در تهران بعید به نظر می‌رسد.

سازنده‌های پایتخت وسایر شهرهای بزرگ هم‌اکنون با چند مشکل عمده برای ورود به بازار ساخت‌وساز و شروع پروژه‌های جدید مواجهند که هزینه‌های مربوط به عوارض ساختمانی تنها یکی از آنها محسوب می‌شود.

هم‌اکنون به‌دلیل جهش و رشد حدود دو برابری قیمت مسکن در شهر تهران عمده تقاضای مصرفی از بازار مسکن خارج شده و متقاضیان مصرفی توان خرید ندارند. این در حالی است که هزینه‌های ساخت‌وساز از جمله قیمت مصالح ساختمانی نیز با افزایش قابل توجه همراه شده است و تحولات اخیر نرخ ارز نیز می‌تواند قیمت مصالح را با افزایش چندباره مواجه کند.

از سوی دیگر هم‌اکنون سازنده‌های تهران و شهرهای بزرگ با مشکل کمبود زمین قابل ساخت و گرانی زمین و ملک کلنگی مواجهند. این عامل نیز یکی دیگر از موانع پیش‌روی آنها برای شروع پروژه‌های جدید است.

در چنین شرایطی فعالان بازار ساخت‌وساز و کارشناسان مسکن معتقدند تصمیم اخیر شهرداری تهران برای محاسبه نرخ عوارض صدور پروانه با تعرفه سال ۹۸ تا پایان اردیبهشت ۹۹ قطعا بر تیراژ ساختمانی پایتخت اثرگذار خواهد بود و یک آوانس مالی به سازنده‌ها محسوب می‌شود؛ اما انتظار غالب آن است که این موضوع منجر به افزایش تیراژ ساختمانی در مقایسه با سال ۹۸ شود.

آمارها نشان می‌دهد در ۹ ماه اول سال ۹۸ _ابتدای سال جاری تا پایان آذرماه ۹۸-مجموعا ۴۷ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرده‌اند که این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال ۹۷-یعنی نه ماه ابتدایی سال ۹۷-حدود ۱۷ درصد کمتر است.

انتظار می‌رود در سال ۹۹ تحت تاثیر این آوانس مالی به سازنده‌ها، حجم صدور پروانه در شهرتهران از سال ۹۸ بیشتر شود و برای تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی مجوز ساخت‌وساز صادر شود.

سناریوی سومی که در این زمینه مطرح است آن است که این تصمیم به دلیل عمق رکود معاملات مسکن وافزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت‌وساز تاثیری در افزایش تیراژ ساختمانی نداشته باشد که این سناریو نیز مانند سناریوی وقوع سونامی ساخت‌و‌ساز در پایتخت تقریبا بعید به نظر می‌رسد.

با این حال سوال مهمی که در این زمینه مطرح می‌شود آن است که این تصمیم مدیریت شهری چه تاثیری بر درآمدهای سال آینده شهرداری ومیزان تحقق بودجه شهرداری در سال ۹۹ دارد؟

کارشناسان معتقدند این اقدام و تصمیم اگرچه برای سازنده‌ها دربردارنده نفع مالی است، اما برای مجموعه مدیریت شهری تهران یک ریسک بزرگ محسوب می‌شود. چرا که به دنبال اجرای این تصمیم غالب سازنده‌هایی که قصد داشتند در سال ۹۹ وارد بازار ساخت‌وساز شده وپروژه‌های جدید ساختمانی را استارت بزنند به احتمال زیاد برای استفاده از آوانس مالی اعلام شده تا پایان اردیبهشت ماه اقدام به دریافت پروانه خواهند کرد.

بنابراین شهرداری از کسب بخش عمده‌ای از درآمدهای خود که در بودجه سال ۹۹ از محل دریافت عوارض ساختمانی و افزایش این عوارض پیش‌بینی کرده بود، ناکام خواهد ماند.

از رقم مصوب بودجه ۳۰ هزار میلیارد تومانی شهرداری تهران حدود ۱۱ هزار میلیارد تومان مربوط به درآمد حاصل از ساخت‌وسازها در شهر تهران تعریف شده است. همچنین پیش‌بینی شده است که درآمدهای حاصل از دریافت عوارض ساختمانی در شهر تهران در سال ۹۹ حدود ۸ درصد افزایش یابد.

بنابراین در صورت اجرای این تصمیم هدف‌گذاری مدیریت شهری از بابت افزایش ۸ درصدی درآمدهای حاصل از ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران با اختلال مواجه شده و محقق نخواهد شد.