معاملات ثبت نشده در دفاتر اسناد، فاقد اعتبار قانونی است

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از مهر، در ادامه جلسه علنی روز چهارشنبه مجلس شورای اسلامی و در جریان بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مواد ۱و ۲ این طرح به تصویب رسید.

بر اساس ماده ۱ این طرح که با پیشنهاد حاجی دلیگانی اصلاح شد، مقرر گردید کلیه امور و معاملات راجع به حقوق، عین و منافع اموال غیرمنقول ثبت شده از قبیل انتقال مالکیت و اجاره برای مدت بیش از دو سال، پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه موارد مذکور باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و عقود و معاملاتی که به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون سازمان نامیده می‌شود ملک به نام او به ثبت رسیده یا ملک مذکور به طور رسمی به او منتقل شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

تبصره ۱- در مورد اموال غیرمنقول در جریان ثبت که تاکنون در دفاتر املاک به ثبت نرسیده نیز حکم ماده فوق مجری است.

تبصره۲- وکالت در فروش و انتقال مالکیت و عزل وکیل در مورد اموال غیرمنقول ثبت شده باید در دفتر الکترونیک املاک سازمان ثبت شود و در پاسخ استعلام به اطلاع متعاملین برسد. میزان مالیات، حق الثبت و حق‌التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل در این تبصره در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک خواهد بود. چنانچه ظرف مدت ۶ ماه اموال مذکور به وکیل منتقل شود سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک تنظیم می‌شود.

براساس این ماده ۲ این طرح، دفاتر اسناد رسمی مکلف شدند، به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط موردنظر آن ها اعم از پیش بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش بینی انحلال و فصل یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج گردد. ماخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق الثبت، حق التحریر، مالیات و هزینه دادرسی تابع حکم مندرج در تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم مصوب ۳ اسفند ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی (ارزش معاملاتی) می باشد.

نمایندگان همچنین با تصویب ماده سه این طرح مقرر کردند، دلالان اعم از مشاوران املاک و بنگـاههای معـاملات ملکـی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، با دریافت حق دلالی برابر تعرفه، نسـبت بـه درج پیش‌نویس قراردادهای موضوع ماده (۱) ایـن قـانون در سـامانه‌ای کـه ظرف مدت شش ماه از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون توسط سازمان بـا همکاری کانون سردفتران اسناد رسمی طراحی و اجـراء مـی‌شـود اقـدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی مـنعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسـناد رسـمی نیست. چگـونگی طراحـی و اجـرای سـامانه مذکور، تعرفـه دلالان، مشـاوران و بنگاه‌های معاملات ملکی و ارتباط آنان با دفاتر اسـناد رسـمی، تعرفـه دفـاتر اسناد رسمی و نحوه تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور بـه موجـب آیـین‌نامـه‌ای است که ظرف مدت سه ماه از تاریخ لازم‌الاجـراء شـدن ایـن قـانون توسـط سازمان تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.

در  ماده ۴ این طرح، دفاتر اسناد رسمی موظف شدند هنگـام ثبـت هرگونـه نقـل و انتقال راجع به عین (عرصه و اعیان) و یا حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیـت تجـاری و اداری) اعـم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج درصد (۵ %) و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به مأخذ ثمـن معاملـه بـه نـرخ دودرصـد (۲ %) محاسبه و نسبت به أخذ آن از ذی‌نفع از طریـق سـامانه پرداخـت الکترونیک اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الکترونیک قید کنند.

براساس تبصره یک این ماده در صورتی که ثمن معامله حق واگذاری محـل کمتـر از یک و نیم برابـر میـانگین قیمـت روز ملـک موضـوع مـاده (۶۴) قـانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶/۱۲/۳ با اصلاحات و الحاقـات بعـدی باشد، قیمت مذکور مأخذ محاسبه مالیات است.

براساس تبصره دو این ماده وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف اسـت میـزان ارزش معاملاتی املاک و میـانگین قیمـت روز امـلاک موضـوع مـاده (۶۴) قـانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶/۱۲/۳ با اصلاحات و الحاقات بعدی را بـه صورت برخط (آنلاین) از طریق سامانه ثبت الکترونیک معـاملات بـه دفـاتر اسناد رسمی اعلام کند؛ در غیر اینصورت سردفتر مجاز به تنظـیم و ثبـت سند معامله بوده و سردفتر و منتقلٌ‌الیه تعهدی در خصـوص مالیـات نقـل و انتقال ملک ندارند. حق‌الزحمه سردفتر جهت انجام وظایف ایـن مـاده طبـق تعرفه‌ای است که سالانه توسط سازمان تعیین می‌شود.

در ادامه ماده ۵  سازمان تأمین اجتماعی مکلف شد حداکثر ظرف مـدت یکسال پس از لازمالاجراء شدن این قانون، بـا اتصـال بـه سـامانه ثبـت الکترونیک معاملات، نسبت به اعلام برخط (آنلاین) میزان بدهی موضوع ماده (۳۷) قـانون تـأمین اجتمـاعی مصـوب ۱۳۵۴/۴/۳ بـا اصـلاحات و الحاقات بعدی به منظور وصول آن از طریـق دفـاتر اسـناد رسـمی اقـدام کند، در غیر اینصورت سردفتر مکلف است به درخواسـت متعـاملَین، سند رسمی انتقال ملک را تنظـیم نمایـد. در فـرض اخیـر، منتقـلٌ‌الیـه و سردفتر هیچ مسؤولیتی در قبال این بدهی ندارند. این امـر مـانع مراجعـه سازمان تأمین اجتماعی به انتقال‌دهنده نیست.

براساس ماده ۶  کلیه دستگاه‌های اجرائی که طبـق قـوانین، نقـل و انتقـال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده است، مکلف شدنـد حـداکثر ظـرف مـدت یکسال پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون بـا اتصـال بـه سـامانه ثبـت الکترونیک معاملات، نسبت به اعلام پاسخ اسـتعلام بـه صـورت بـرخط (آنلاین) اقدام کنند. عدم ارسال پاسخ استعلام به طریق مذکور به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.