مثلث حمایت از مستاجران
به گزارش اقتصادنیوز قوانین پشتیبان مالی-حقوقی مستاجران در بسیاری از کشورها مسبوق به سابقه است اما ۱۰ کشور آمریکا، کانادا، انگلیس، آلمان، فرانسه، اتریش، هلند، مالزی، استرالیا، امارات و همچنین برخی دیگر از کشورهای اروپایی مجموعه قوانین و مقرراتی را برای تنظیم بازار اجاره مسکن به‌کار می‌برند که در شکل کلی، سه‌گانه جهانی حمایت از اجاره‌نشین‌ها عنوان می‌شود.
این قوانین از سال‌های جنگ جهانی اول تا دهه ۸۰ و ۹۰ میلادی در اغلب کشورها اعمال می‌شد و امروزه با توجه به افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها در شهرهایی که فرصت‌های شغلی بیشتری در اختیار ساکنان خود قرار می‌دهند، قانون‌گذاران بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره‌بها را در دستور کار خود قرار می‌دهند. هدف نهایی در کشورهای مختلف از اعمال سه‌گانه حمایت از مستاجران، جلوگیری از حاشیه‌نشین شدن مستاجران متوسط و کم‌درآمد است. این قوانین برای برخی از خانه‌های اجاره‌ای در برخی شهرها اعمال می‌شود اما به گونه‌ای که پیامد آن در کل بازار مسکن باعث تنظیم نرخ‌ها و تنظیم رفتار سمت عرضه می‌شود. قانونجدید اجاره آلمان در سال ۲۰۱۵ معرفی شد و صادق خان شهردار لندن نیز کنترل اجاره‌بها را یکی از محورهای مهار بحران مسکن در این شهر می‌داند. اجرای موفق برنامه‌های جامع تامین مسکن در کشورهای اروپای شمالی که کنترل اجاره‌بها هم بخشی از آن است، سبب شده است موج تصویب این قوانین بار دیگر در کانادا و آمریکا آغاز شود. تعیین اجاره‌بهای مسکن در مناطق مختلف شهری، تعیین دفعات و حداکثر میزان افزایش اجاره‌بها و نیز تعیین شرایط فسخ و تمدید قرارداد اجاره سه محور قوانین حمایت از مستاجران در سراسر دنیاست.
بررسی کشورهای اروپایی و آمریکایی نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طویل‌المدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره‌بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است. منتقدان عقیده دارند چنین موازینی سبب می‌شود محبوب‌ترین مناطق مسکونی شهرهای بزرگ در انحصار خانواده‌هایی بماند که مدت‌هاست در این خانه‌ها سکونت دارند و به افزایش سطح برخورداری شهروندان کم‌درآمد کمک چندانی نمی‌کند. اما قانون‌گذاران در نگاهی کلی‌تر چنین قوانینی را زمینه‌ساز ثبات در کل بازار مسکن استیجاری و افزایش سطح رفاه شهروندان می‌دانند و موجب می‌شود افرادی با سطح درآمد متفاوت در مناطق محبوب مسکونی شهر در کنار هم زندگی کنند و به این ترتیب توزیع امکانات و خدمات شهری تسهیل شود. به موجب قانون ناظر بر روابط موجر و مستاجر در فرانسه، در مناطق پرازدحام شهری، میزان افزایش اجاره‌بها برای واحدهای مسکونی تابعی از شاخص قیمت مصرف‌کننده است که به‌صورت سه ماه یک بار به‌طور رسمی اعلام می‌شود.
علاوه بر این در شهر پاریس حداکثر اجاره‌بها در ازای هر متر مربع از مساحت واحد مسکونی تعیین شده است و موجران می‌توانند با توجه به شرایط ملک و امکانات بیشتر تا سقف ۲۰ درصد بر این مبلغ بیفزایند. در برخی شهرهای فرانسه نرخ رشد اجاره‌بها تابعی از تورم میانگین سه سال قبل از آن است. طبق قانون جدید کنترل اجاره‌بها در آلمان در شهرهای بزرگی نظیر برلین که دچار کمبود مسکن استیجاری هستند تنها عقد قراردادهای چندساله‌ای مجاز است که طی مدت قرارداد افزایش اجاره‌بها برابر نرخ تورم و با در نظر گرفتن سقف افزایش سالانه ۲ درصد یا ۶ درصد در سررسید کلی قرارداد صورت بگیرد. ارزش اجاری هر متر مربع واحد مسکونی در نقاط مختلف شهر از سوی مجموعه مدیریت شهری تعیین می‌شود و مالک می‌تواند چند درصد بیش از میانگین را از مستاجر درخواست کند. در برخی شهرهای آلمان همچنین افزایش سالانه اجاره‌بها اخیرا ممنوع شده و اجاره‌بها هر ۵ سال یک بار در حدود ۱۰ درصد مجاز به افزایش است. البته این شکل تعیین اجاره‌بها برای بخشی از واحدهای مسکونی که از سوی شرکت‌های اجاره‌داری عرضه می‌شود، در حال اجرا است. در مالزی نیز اجاره‌بها از سوی موجران با معیار تورم، افزایش پیدا می‌کند. در آمریکا تنها املاکی مشمول قانون کنترل اجاره‌بها هستند که پیش از سال ۱۹۹۱ احداث شده باشند. درخصوص ساختمان‌های جدید تعیین اجاره‌بها بر اساس توافق میان موجر و مستاجر تعیین می‌شود. اما در برخی شهرهای بزرگ آمریکا نظیر نیویورک، سان‌فرانسیسکو، لس‌آنجلس، برکلی و چند شهر دیگر افزایش اجاره‌بها یک سال پس از عقد قرارداد اجاره مجاز است و میزان افزایش اجاره‌بها حداکثر معادل ۶۵درصد نرخ رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده خواهد بود. حتی با در نظر گرفتن این ضریب هم، سقف ۷ درصدی برای افزایش سالانه اجاره‌بها در نظر گرفته شده است. بررسی‌ها نشان داده‌اند در مناطقی که تحت پوشش این قانون قرار دارند میزان افزایش اجاره‌بها در ۱۰ سال اخیر بین ۱/ ۰ تا ۷/ ۲ درصد بوده است. در برخی شهرهای آمریکا، همچنین موجران بزرگ مقیاس در ازای دریافت تسهیلات از شهرداری، بخشی از واحدهای خود را با نرخ رشد مورد تایید شهرداری، به مستاجران آزاد اجاره می‌دهند.
سقف اجاره‌ای که برای هر واحد مسکونی تعیین می‌شود مبلغی است که مالک می‌تواند در ازای سکونت در واحد مسکونی و استفاده از امکانات آن از مستاجر دریافت کند. مبلغ اولیه اجاره نمی‌تواند به نسبت مبلغ قرارداد اجاره سال پیش افزایشی فراتر از میزان مصوب داشته باشد، مگر آنکه ملک به دلیلی خالی مانده باشد. در برخی شهرها حتی در صورتی که ملک برای مدتی خالی مانده باشد هم مالک نمی‌تواند از مستاجر جدید مبلغی بیش از قرارداد اجاره آخر و افزایش قانونی آن مطالبه کند. در این حالت مستاجر مجاز است ظرف مدت ۶ ماه از افزایش اجاره‌بها نسبت به ناعادلانه بودن میزان افزایش اعتراض کند و در صورتی که مراجع قضایی تایید کنند که میزان افزایش اجاره‌بها عادلانه نبوده است مستاجر به مدت سه ماه از پرداخت اجاره‌بها معاف می‌شود و تمامی اجاره‌بهای مازاد پرداختی عودت داده خواهد شد.
در اتریش قراردادهای اجاره طویل‌المدت برای ساختمان‌های مسکونی قدیمی بسیار رایج است. در گذشته قراردادهای اجاره مادام‌العمر منعقد می‌شد که وراث مستاجر می‌توانستند پس از فوت وی در ملک سکونت کنند. این قراردادها هم‌اکنون چندان رایج نیستند. در اتریش افزایش اجاره‌بها تابع یکی از دو قانون زیر است: یا به‌صورت سالانه بر اساس نرخ مصوب مراجع قانون‌گذاری محلی تعیین می‌شود یا بر اساس قانون هزینه-اجاره مشخص می‌شود. بر اساس این قانون اجاره‌بها تابعی از هزینه ساخت‌و‌ساز ملک است و نرخ اولیه اجاره و نیز فرمول افزایش به نحوی تعیین شده است که با در نظر گرفتن قیمت زمین، هزینه ساخت و تجهیز واحد مسکونی، فرد یا شرکتی که اقدام به ساخت ملک مسکونی و ارائه آن به‌عنوان مسکن استیجاری می‌کند از سودی در حدود ۲ درصد بهره‌مند شود. این قانون که با عنوان «محدودیت سود مسکن» شناخته می‌شود سبب می‌شود سرمایه‌گذاران خرد به امید کسب سود هنگفت به این کسب‌و‌کار وارد نشوند. در استرالیا، کل خانه‌های اجاره‌ای موجود در شهرهای بزرگ، از طریق دو سامانه اینترنتی به بازار عرضه می‌شود و به‌خاطر رقابت این شکلی بین موجران، احتمال اعلام نرخ‌های نامتعارف (خیلی بالاتر از اجاره‌بهای واحدهای مشابه) پایین است. از طرفی، در این کشور، دولت بر قراردادهای اجاره از بابت رعایت مسائل حقوقی به نفع دو طرف معامله، کنترل موثر دارد.
در کشور هلند نیز مقررات بازار اجاره، موجران را به اجاره بلندمدت واحدهای مسکونی ترغیب می‌کند. در دبی نیز قانونی وجود دارد که به موجب آن موجر در موعد تمدید قرارداد تنها در صورتی می‌تواند متقاضی افزایش اجاره‌بها شود که اثبات شود مبلغ اجاره‌بهای دریافتی ۱۰ درصد کمتر از واحدهای مشابه است. مالک در صورتی می‌تواند خواستار افزایش ۲۰ درصدی اجاره‌بها شود که مبلغ اجاره‌بهای پیشین ۴۰درصد پایین‌تر از شاخص اجاره‌بها برای املاک مشابه بوده است. شاخص اجاره‌بهای املاک مشابه براساس ملاک‌هایی نظیر نوع کاربری ملک، تعداد اتاق‌ها و متراژ ملک تعیین می‌شود و سازمان زمین و مسکن دبی بر اساس قراردادهای اجاره‌ای که تحت نظر این سازمان منعقد می‌شود شاخص قیمت را تعیین می‌کند.
