چرا رکود ساخت وساز در بافت‌های فرسوده جنوبی پایتخت بیشتر است؟

به گفته متولی نوسازی شهر تهران، تفاوت شدت بروز رکود ساختمانی در محدوده بافت فرسوده با سایر مناطق شهری در دو دسته عوامل مربوط به دو بخش عرضه و تقاضا قابل‌ردیابی است. عواملی که سبب می‌شود در دوره رونق معاملاتی که به دنبال آن رونق ساخت وساز شکل می‌گیرد، شدت بروز رونق در محدوده بافت فرسوده بیشتر باشد و در مقابل در دوره رکود ساختمانی، با شدت کمتری در این محدوده از شهر ظهور پیدا می‌کند. ریشه بروز رکود ساختمانی خفیف‌تر در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری در بخش تقاضا به دو عامل «زیربنای ساختمانی» و «قیمت واحد مسکونی» مربوط می‌شود. در حالی که میانگین مساحت واحد مسکونی احداثی در کل شهر تهران بیش از ۱۰۰ مترمربع است، در محدوده بافت فرسوده میانگین مساحت واحد مسکونی حدود ۷۰مترمربع است.

از آنجاکه بیش از ۵۰درصد از معاملات خرید و فروش مسکن در کل شهر تهران به خانه‌های کمتر از ۸۵مترمربع اختصاص دارد یک شکاف بزرگ میان عرضه و تقاضای مسکن در مناطق شهری پایتخت وجود دارد. اما در نیمه جنوبی شهر تهران که به مراتب بیش از ۵۰ درصد از تقاضای خرید مسکن به واحدهای مسکونی کمتر از ۸۰ مترمربع تعلق دارد، گسل میان عرضه و تقاضای مسکن در بافت فرسوده کمتر است. همین امر سبب می‌شود که بخش عمده واحدهای مسکونی ساخته شده در این محدوده پس از عرضه به بازار، به سرعت خریداری شوند. به تعبیر دیگر در تهران قدیم ناهماهنگی متراژی کمتری میان عرضه و تقاضای بازار مسکن وجود دارد. در نتیجه این عامل کمک می‌کند در دوره رکود معاملاتی و ساختمانی، سرمایه‌گذاران ساختمانی آسان‌تر پروژه‌های جدید خود را تکمیل و به بازار عرضه کنند.

عامل دیگر در بخش تقاضا، قیمت فروش واحدهای مسکونی است. مطابق با آمار منتشر شده از سوی مراکز رسمی، در حال‌حاضر میانگین قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در بافت فرسوده حدود ۷ تا ۸ میلیون تومان است اما میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل شهر تهران حدود ۱۳ میلیون تومان است(البته در برخی مناطق نیمه‌شمالی میانگین قیمت آپارتمان در هرمتربع بیش از این رقم است). تفاوت میان قیمت فروش آپارتمان در نیمه‌جنوبی و شمالی‌شهر سبب می‌شود که تقاضای بیشتری برای خرید در محدوده بافت فرسوده شهر وجود داشته باشد. البته در این میان ممکن است سطح پایین‌تر قدرت خرید مسکن در بافت فرسوده پارامتری باشد که حجم ورود تقاضا به بازار را کاهش دهد اما از آنجاکه میانگین مساحت واحدهای مسکونی در این محدوده کمتر است در نتیجه مجموع بودجه موردنیاز برای خرید مسکن در این محدوده از شهر کمتر است.

همین‌طور در بخش تقاضا، تسهیلاتی که از سال گذشته در محدوده بافت فرسوده از سوی دولت از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم اختصاص پیدا کرده، اهرم حمایتی مهمی نسبت به سایر مناطق شهری برای افزایش توان خرید متقاضیان جهت خرید مسکن است. در حال‌حاضر تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم، بدون سپرده و با نرخ سود تک رقمی به متقاضیان پرداخت می‌شود. مجموعه این عوامل شامل میانگین پایین‌تر متراژ واحدهای مسکونی، میانگین پایین‌تر قیمت پیشنهادی و در نهایت ابزارهای حمایتی موجب می‌شود بافت فرسوده از معدود محدوده‌های شهر تهران در شرایط کنونی باشد که امکان خرید مسکن بیش از سایر مناطق شهری در آن فراهم باشد.

در بخش عرضه نیز دو دسته عامل برای کم‌کردن درجه بروز رکود ساختمانی در تهران قدیم موثر هستند. عامل اول، پیش‌بینی سیاست‌های تشویقی برای پروژه‌های ساختمانی بافت فرسوده است که موجب می‌شود خطرپذیری توسعه‌گران و سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن در بافت فرسوده کاهش پیدا کند. حذف هزینه‌هایی همچون عوارض ساختمانی، تخفیف انشعابات برق، آب و... از جمله پارامتر‌های انگیزشی پیش‌بینی شده برای کاهش هزینه‌های ساخت سرمایه‌گذاران در تهران قدیم است. همچنین تخصیص تسهیلات کم‌بهره به سازندگان پروژه‌های مسکونی بافت فرسوده، یکی دیگر از امتیازات پروژه‌های ساختمانی در این محدوده است که منجر به کاهش هزینه‌های ساخت وساز برای سازندگان می‌شود. در نتیجه هزینه و آورده‌ای که سرمایه‌گذار برای آغاز مجتمع‌های مسکونی در این محدوده باید داشته باشد کاهش پیدا می‌کند. به ویژه آنکه عمده پروژه‌های ساختمانی احداثی در این محدوده از شهر نسبت به سایر مناطق شهری کوچک مقیاس هستند و سرمایه موردنیاز برای احداث آنها کمتر است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: در حال حاضر حدود ۷۵ درصد از پروژه‌های مسکونی که در بافت فرسوده ساخته می‌شوند از تجمیع سه پلاک با مساحت عرصه ۳۰۰ مترمربع هستند. با مجموع تراکم‌های مجاز اعطایی به این پروژه ها، زیربنای این مجتمع‌ها در حدود هزار مترمربع است که نشان‌دهنده حجم پایین سرمایه موردنیاز برای این ساختمان‌ها نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت است. در حال حاضر مطابق با آمار سهم فعالیت‌های ساختمانی در بافت فرسوده از مجموع ساخت وسازهای شهر تهران حدود ۱۸درصد برآورد می‌شود به‌طوری که از هر ۵واحد تقریبا یک واحد در تهران قدیم ساخته می‌شود.

آن‌طور که کاوه حاجی علی اکبری مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران می‌گوید مجموعه این فاکتورها موجب شده تا مجموع هزینه‌های ساخت وساز برای سازندگان محدوده بافت فرسوده در سال گذشته، حدود ۳۰ درصد کمتر از سایر نقاط شهری باشد. البته به واسطه افزایش برخی هزینه‌های ساخت وساز همچون قیمت مصالح، نیروی انسانی و... کاهش هزینه‌های ساخت وساز برای سازندگان بافت فرسوده در سال جاری به حدود ۱۶ درصد کاهش پیدا کرده است. هرچند کاهش هزینه‌ها از این محل نسبت به سال گذشته کمتر شده اما کارشناسان شهری معتقدند همین میزان تخفیفات موجود موجب شده که شدت بروز رکود ساختمانی در این محدوده از شهر کمتر باشد.

مطابق با آمار ارائه شده از سوی متولی نوسازی شهر تهران، هم اکنون هزینه ساخت وساز برای یک واحد مسکونی متعارف به لحاظ مصالح ساختمانی مورد استفاده در آن در محدوده تهران قدیم مترمربعی بین ۲ تا ۵/ ۲ میلیون تومان است. این در حالی است که هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سایر مناطق شهری از حدود ۳ میلیون تومان به بالا آغاز می‌شود. به گفته وی، هزینه ساخت وساز در سال جاری با یک تغییرات جزئی به دلیل افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی همچون سیمان و آهن، روبه رو شده است اما بخش عمده افزایش قیمت رخ داده در هزینه‌های ساخت وساز مربوط به سال گذشته است.

علی اکبری در پاسخ به ابهام برخی سازندگان که در محدوده بافت فرسوده، در مقابل کاهش هزینه‌های ساخت وساز، به دلیل قیمت پایین فروش، حاشیه سود کمتری نصیب سازنده‌ها می‌شود، این‌طور می‌گوید: درست است که حاشیه سود سازندگان در محدوده بافت فرسوده از محل ساخت و فروش مسکن نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت کمتر است اما نکته مهم آن است که در این محدوده به دلیل هماهنگی بیشتر میان عرضه و تقاضا، سختی فروش سازندگان در دوره رکود نسبت به سایر مناطق شهر کمتر است.

از آنجاکه در سایر مناطق شهری، میانگین متراژ واحدهای مسکونی بیشتر و رکود شکل گرفته در بخش معاملات سنگین‌تر است در نتیجه سازندگان برای فروش واحدهای مسکونی خود دشواری بیشتری دارند. وی همچنین معتقد است: مدل اقتصادی برای انعقاد قراردادهای مشارکت مدنی در هر منطقه از شهر تهران تابع شرایط همان منطقه است. به‌طوری‌که در محدوده‌های تهران قدیم سهم‌الشرکه مالک و سرمایه‌گذار با نسبت‌های متفاوتی از سایر مناطق شهری تعریف و همین امر موجب می‌شود که تاثیر متفاوتی در حاشیه سود سرمایه‌گذاران وجود داشته باشد.

علی‌اکبری مجموع شرایط و عوامل موجود برای ساخت وسازهای آسان‌تر در محدوده بافت فرسوده را یک نوع فراخوان برای ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌داند و می‌گوید: به نظر می‌رسد وضعیت ساخت و سازها در محدوده تهران قدیم در صورت اجرای برخی شروط در ادامه سال‌جاری نسبت به نیمه نخست سال در وضعیت مناسب‌تری قرار گیرد. وی با اشاره به هدف دولت و شهرداری برای افزایش سرعت نوسازی بافت فرسوده می‌گوید: در صورتی که سیاست‌های حمایتی برای احیا و بازآفرینی بافت فرسوده همچون اجرای بخشی از سیاست مسکن استیجاری در سال جاری پیگیری شود می‌توان امیدوار بود بخش عمده عقب‌ماندگی و افت رخ داده در حجم فعالیت‌های ساختمانی در بافت فرسوده از ابتدای سال جاری تاکنون جبران شود.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به طرح‌های در دست بررسی دولت و شهرداری اشاره می‌کند و می‌گوید: دولت در حال بررسی افزایش سقف تسهیلات حمایتی ساخت مسکن در محدوده بافت فرسوده است. همچنین به دنبال اجرای سیاست‌های حمایتی هستیم که با اجرای آن بتوانیم هزینه ساخت‌وساز در تهران قدیم را کاهش دهیم. یکی از مسیرهایی که در این حوزه می‌تواند به ما کمک کند کاهش یا حذف هزینه‌های انشعابات ساختمانی، هزینه‌های نظام مهندسی و... است که اگر با تخفیف قابل ملاحظه برای ساخت‌وسازهای بافت فرسوده لحاظ شوند، تاثیر زیادی در کاهش هزینه سرمایه‌گذاران ساختمانی ایجاد می‌کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» مطابق با آخرین آمار در حال‌حاضر حدود ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار از محدوده شهر تهران به‌عنوان بافت فرسوده شناخته شده‌اند که ۴ هزار و ۹۹۰ بلوک شهری و ۲۶۱ هزار واحد مسکونی را در خود جای داده است. این محدوده شهری که معادل ۳/ ۵ درصد از وسعت کل شهر تهران را در خود جای داده به‌عنوان پرخطرترین منطقه شهری پایتخت شناخته می‌شود. با وجود آنکه سابقه دست‌کم ۱۰ ساله نوسازی در شهر تهران حاکی از آن است که ۴۰ درصد از مساحت ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده پایتخت، نوسازی شده است اما از آنجا که شیوه و سیاست احیا و نوسازی شهری طی سال‌های گذشته با اشکال همراه بوده سه عارضه جدید را به هسته قدیمی شهر پس از نوسازی واحدهای مسکونی وارد کرده است. عارضه نخست طرح‌های نوسازی اجرا شده، کسری شدید پارکینگ در محله‌های نوسازی شده بافت فرسوده است. دومین عارضه کمبود سرانه‌های خدماتی مناسب در مقایسه با تعداد واحدهای مسکونی ایجاد شده و جمعیت ساکن در این محدوده شهری است.

کیفیت پایین ساخت‌وسازهای جدید نیز سومین و مهم‌ترین پارامتری است که به نوعی نشان‌دهنده تولید مجدد بافت فرسوده است. کارشناسان حوزه نوسازی معتقدند هر سه عارضه می‌تواند با اجرای مدل جدید نوسازی شهری با عنوان طرح ملی بازآفرینی مجدد تکرار و منجر به گسترش این عوارض در سایر نواحی فرسوده شهری شود. این در حالی است که بررسی‌ها نشان می‌دهد هزینه‌ای که برای پاک کردن این سه عارضه از محدوده نوسازی شده بافت فرسوده در همین مقطع زمانی نیاز است معادل بودجه سالانه اداره شهر یعنی رقمی حدود ۱۶ هزار میلیارد تومان است. به گفته کارشناسان، جبران کسری پارکینگ در بافت فرسوده حدود ۸ هزار میلیارد تومان و تامین عقب‌ماندگی سرانه‌های خدماتی رقمی معادل ۷هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان هزینه دارد.

به این ترتیب بافت فرسوده شهری که مطابق با تعریف مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور دارای سه ویژگی اصلی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری است با مکانیزم جدید نوسازی و فقدان سه شاخصه کمبود پارکینگ، کمبود سرانه‌های خدماتی و کیفیت پایین ساخت و سازها، همچنان در دایره نوسازی کالبدی گرفتار خواهد ماند. کارشناسان نوسازی معتقدند در صورت رفع این سه عارضه در پروژه‌های جدید نوسازی بافت فرسوده که می‌تواند با اعمال ضوابط جدید از سوی مدیریت شهری انجام شود می‌توان امیدوار بود علاوه بر آنکه انگیزه جدیدی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ورود به این عرصه ایجاد شود، پروژه‌های جدید نوسازی با شکل جدیدی در تهران قدیم اجرایی شوند.