پارامترهایی که معاملات پایتخت رابه کما بردند+نمودار

به گزارش اقتصادنیوزآنچه بیش از سایر عوامل باعث شده معاملات املاک شهر تهران به کما برود، تنزل شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی است. سطح میانگین قیمت مسکن در آبان‌ماه، ۴/ ۶ درصد نسبت به مهرماه رشد کرد که البته این میزان افزایش، از نرخ‌های تورم ماهانه ملکی در تابستان کمتر است.

همزمان با اکران ششمین قسمت از سریال ریزش ماهانه حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران، بازار مسکن به حالت «نیمه تعطیل» درآمد. تازه‌ترین آمار رسمی از وضعیت معاملات مسکن در پایتخت نشان می‌دهد تعداد معاملات خرید آپارتمان در آبان ماه امسال برای ششمین ماه متوالی دچار افت شد و به کمترین میزان خود طی دست‌کم چهار سال گذشته- به استثنای فروردین ماه‌های نیمه تعطیل بازار ملک-رسید؛ به‌طوری‌که حجم معاملات خرید مسکن ثبت شده در آبان ماه، تقریبا به حجم معاملات مسکن ماه‌های فروردین که به دلیل تعطیل بودن نیمی از روزهای ماه عملا حدود ۴ تا ۵ هزار معامله خرید در آن انجام می‌شود، نزدیک شده است. اطلاعات منتشر شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد حجم معاملات خرید آپارتمان، آبان ماه امسال برای سومین ماه متوالی به کمتر از ۱۰ هزار فقره رسید؛ در ماه میانی پاییز امسال، مجموعا ۵ هزار و ۹۴۱ فقره معامله خرید آپارتمان به ثبت رسید که این میزان به لحاظ ثبت کمترین حجم از معاملات خرید آپارتمان در این ماه، رکوردی جدید محسوب می‌شود.

در دو ماه شهریور و مهر ۹۷ هم حجم معاملات خرید آپارتمان با افت محسوس و ثبت کمتر از ۱۰ هزار معامله خرید آپارتمان در هر کدام از این دو ماه، رکورددار کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان طی ۴ سال گذشته از بابت چهار رقمی شدن تعداد معاملات خرید املاک مسکونی شد؛طی ۴ سال گذشته، به استثنای ماه‌های فروردین و مهر۹۵، کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان به کمتر از ۱۰ هزار فقره، بی‌سابقه بوده است. در واقع بدون محاسبه ماه‌های فروردین که بازار مسکن نیمه تعطیل بوده وهمچنین با چشم‌پوشی از ثبت حدود ۹ هزار فقره معامله خرید مسکن در مهر ۹۵، شهریور ماه امسال برای اولین بار طی ۴ سال گذشته رکورد کمترین حجم معاملات خرید مسکن وچهار رقمی شدن تعداد معاملات در این بازار به ثبت رسید؛این روند در مهرماه امسال نیز ادامه یافت و با افت حجم معاملات خرید مسکن در آبان ماه به کمتر از ۶ هزار فقره، عملا رکورد جدیدی از بابت کمترین حجم معاملات انجام شده طی ۴ سال گذشته در بازار مسکن پایتخت به ثبت رسید. در واقع تعداد معاملات خرید مسکن انجام شده در آبان‌ماه، هم‌ از تعداد معاملات انجام شده در مهرماه و شهریور‌ماه امسال کمتر است و هم به لحاظ ثبت کمترین حجم معاملات خرید آپارتمان طی چهار سال گذشته، رکورد‌دار است.آنچه در آبان امسال در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی ثبت شد به لحاظ حجم معاملات انجام شده وضعیتی شبیه به ماه‌های فروردین داشته است.

حجم معاملات خرید مسکن همزمان با اکران ششمین قسمت از سریال ریزش ماهانه حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران در مقایسه با ماه قبل ۲۷ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۵۴ درصد کاهش یافت؛تا در میانه پاییز تعداد معاملات خرید مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به کمتر از نصف برسد. با این حال و به رغم تداوم ریزش شدید حجم معاملات مسکن در میانه پاییز، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت؛متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در آبان امسال با عبور از مرز ۹ میلیون تومان به ۹ میلیون و ۱۸۶ هزار تومان رسید که در مقایسه با ماه قبل ۴/ ۶ درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-میانه پاییز ۹۶- معادل ۲/ ۹۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

آبان سال گذشته میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران کمتر از ۵ میلیون تومان یعنی ۴ میلیون و۸۰۰ هزار تومان بود.

هر چند شیب رشد میانگین قیمت مسکن در آبان ماه نسبت به مهرماه امسال، در وضعیت نسبتا ثابتی قرار داشت و شیب رشد قیمت برای دومین ماه متوالی نسبت به نقطه اوج تورم ملکی در سال ۹۷ کمتر شد.این موضوع نشان می‌دهد همان‌گونه که کارشناسان مسکن در تابستان امسال پیش‌بینی کردند، کاهش شیب رشد قیمت مسکن به تدریج و با ورود بازار معاملات ملک به نیمه‌دوم سال تداوم یافت و شیب رشد قیمت در میانه پاییز نسبت به مهرماه تقریبا ثابت شد.

آمارها نشان می‌دهد اگرچه ابعاد بازار معاملات خرید مسکن به لحاظ تعداد معاملات انجام‌شده برای خرید آپارتمان در آبان ماه در مقایسه با مهرماه-یک ماه قبل-۲۷ درصد کوچک‌تر شده است اما ظرف همین بازه زمانی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۴/ ۶ درصد افزایش یافته است؛بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از دلایل تداوم رشد قیمت آپارتمان‌های مسکونی به‌رغم کاهش حجم تقاضا برای خرید مسکن در میانه پاییز نشان می‌دهد، راز تداوم رشد قیمت آپارتمان در میانه پاییز از یک ناحیه به «نسبت فایل‌های فروش آپارتمان به حجم تقاضای موجود برای خرید مسکن» برمی‌گردد؛ به‌رغم آنکه حجم تقاضای موجود در بازار مسکن برای خرید آپارتمان طی هفته‌های اخیر به شدت کاهش یافته است اما کاهش حجم عرضه فایل‌های مناسب برای خرید نیز به مراتب قابل‌توجه‌تر از ریزش حجم تقاضا بوده است؛ به این معنا که اگرچه تعداد متقاضیان خرید مسکن در شهر تهران در میانه پاییز به میزان قابل‌توجهی کم شده است اما میزان کاهش تعداد فایل‌های مناسب برای خرید از سوی عرضه‌کنندگان ملکی نیز چشمگیر و به مراتب بیش از کاهش تعداد متقاضیان بوده است.

بررسی‌های انجام شده درخصوص هویت خریداران فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد در شرایطی که هم‌اکنون حجم تقاضای مصرفی در بازار خرید آپارتمان به شدت کاهش یافته است، حجم تقاضای سفته‌بازی نیز به دلیل نبود چشم‌انداز کسب سود قابل‌توجه در کوتاه‌مدت از بازار ملک با افت قابل‌توجهی همراه شده و در مرتبه بعدی تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن نیز افت کرده است، حجم محدود خریداران آپارتمان از بازار پاییزی مسکن عمدتا در ۵ گروه قابل طبقه‌بندی هستند.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از هویت خریداران فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد دسته اول این خریداران افرادی هستند که واحدهای مسکونی خود را در ماه‌های قبل به فروش رسانده‌اند و با تصور اینکه هم‌اکنون آخرین فرصت آنها برای خرید ملک است اقدام به خرید از بازار پاییزی مسکن می‌کنند؛گروه دوم متقاضیانی هستند که طی یک‌ماه گذشته موفق به فروش واحد خود با قیمتی مناسب شده‌اند و درصدد هستند در اسرع وقت نسبت به خرید واحد مسکونی دیگری اقدام کنند؛ تقاضای مصرفی پرتوان به لحاظ بنیه مالی سومین گروهی هستند که بخشی از خریداران محدود بازار مسکن پاییزی در این گروه قرار دارند؛ این دسته از افراد به دلیل برخورداری از بنیه مالی قوی آسیب کمتری از جهش قیمت مسکن دیده‌اند و همچنان در صف متقاضیان خرید مسکن قرار دارند؛ این گروه از متقاضیان در مناطق مختلف شهر تهران پراکنده‌اند؛ دسته‌ چهارم افرادی هستند که اطلاع چندانی از روند گذشته و موجود بازار مسکن ندارند و بدون آگاهی از شرایط بازارها و مسائل مربوط به آنها در ردیف خریداران بازار ملک قرار می‌گیرند؛ در واقع بی‌اطلاعی از تحولات اقتصادی وبه خصوص نوسانات ملکی موجب می‌شود در همه دوره‌ها افرادی اقدام به خرید مسکن کنند بدون آنکه تحلیل یا خبری از شرایط موجود و روندهای آتی داشته باشند.

تقاضای سرمایه‌ای بلندمدت که دست‌کم طی ۶ ماه تا یک‌سال آینده قصد فروش واحدهای خریداری‌شده را ندارند پنجمین گروه متقاضی خرید از بازار میانه پاییز را تشکیل می‌دهند. هر چند این سرمایه‌گذاران هرگز در ردیف سفته‌بازان ملکی محسوب نمی‌شوند؛ سفته‌بازان ملکی که هم‌اکنون حضور بسیار کمرنگی در بازار خرید وفروش آپارتمان‌های مسکونی دارند در بازار معاملات مسکن پاییز، به دلیل کاهش نوسانات قیمتی در بازارهای اقتصادی مختلف از جمله بازار مسکن و نبود چشم‌انداز رشد شدید قیمت آپارتمان در کوتاه‌مدت، حضور خود را در بازار مسکن کاهش داده‌اند و در نتیجه هم‌اکنون اگرچه تقاضای سرمایه‌ای همچنان در بازار حضور دارد اما تقاضای سفته‌بازی به میزان قابل‌توجهی افت کرده است.

راز تداوم رشد قابل‌توجه قیمت مسکن در میانه پاییز امسال، به رغم ادامه سریال کاهش ماهانه حجم معاملات خرید آپارتمان، به کمتر شدن میزان عرضه فایل‌های مناسب برای خرید از سوی فروشندگان مسکن مربوط می‌شود چون در شرایط فعلی سازندگان و مالکان آپارتمان‌های مسکونی آماده عرضه، دست‌کم به دو علت تمایلی به فروش واحدهای خود ندارند.

اولین دلیل به وجود قیمت‌های نجومی در بازار زمین مربوط می‌شود؛زمین هزینه‌برترین و اصلی‌ترین جزء هزینه‌ای در پروژ‌های ساختمانی است که همواره بخش عمده‌ای از توان مالی سازندگان مسکن صرف تهیه آن می‌شود.میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در برخی محلات و مناطق مصرفی شهر تهران تا دو برابر نیز نسبت به سال گذشته افزایش یافته است و همین جهش قیمتی در بازار زمین، سازندگان را با این بن‌بست مواجه کرده است که به دنبال این جهش قیمتی واحدهای آماده عرضه خود را باید در چه سطح قیمتی نرخ‌گذاری کنند تا بتوانند از درآمدهای حاصل از آن هزینه‌های مربوط به خرید زمین و سایر اجزای پروژه‌های ساختمانی را تامین کنند.

در واقع سازندگان با این شرایط مواجهند که در صورت تعیین نرخ‌های پیشنهادی فروش آپارتمان‌های آماده بر مبنای ارزش جایگزینی، قیمت‌ها تا حدی افزایش خواهد یافت که تقاضای موجود بنیه مالی کافی برای خرید این واحدها را نخواهد داشت؛ این گروه از سازندگان به ناچار عرضه واحدهای آماده به بازار فروش را متوقف کرده‌اند. منظور از ارزش جایگزینی، قیمت‌گذاری برای فروش آپارتمان‌ها بر مبنای نرخی است که با استفاده از عواید حاصل از فروش ملک سازنده قادر به آغاز عملیات ساختمانی و تامین هزینه‌های مورد نیاز برای ساخت پروژه‌های جدید باشد.

نگرانی از بابت ادامه جهش قیمت در بازار مصالح ساختمانی و کمیاب شدن مصالح و تجهیزات مورد نیاز برای ساخت وساز عامل دیگری است که برخی سازندگان را ناچار به توقف مقطعی عرضه بخشی از واحدهای آماده به بازار فروش کرده است. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد بخش دیگری از فروشندگان مسکن که سازنده نیستند اما متقاضی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود هستند نیز هم‌اکنون به‌صورت موقت عرضه آپارتمان‌های خود به بازار فروش مسکن را متوقف کرده‌اند؛ این گروه از عرضه‌کنندگان ملکی نیز به دلیل ناتوانی در یافتن فایل مناسب برای خرید و تبدیل آپارتمان خود فعلا انجام هر نوع معامله اعم از خرید و فروش مسکن را به زمان دیگری موکول کرده‌اند. برخی دیگر از متقاضیان فروش واحدهای مسکونی نیز به دلیل عدم پیش‌بینی کسب بازده قابل قبول از سایر بازارهای اقتصادی، عرضه فایل‌های ملکی به بازار فروش برای انتقال دارایی‌ها به سایر بازارها را فعلا به تاخیر انداخته‌اند.

مجموعه این عوامل موجب شده است اگر چه حجم تقاضا برای خرید آپارتمان در میانه پاییز به شدت کاهش یافته اما کاهش قابل‌توجه و چشمگیر حجم عرضه فایل‌های مناسب برای خرید که به مراتب بیش از کاهش حجم تقاضا بوده است منجر به تداوم رشد قیمت آپارتمان در آبان ماه در مقایسه با یک ماه قبل-مهر ۹۷-شده است.