تغییرات قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درخصوص تازه‌‌ترین تغییرات قیمت مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران نشان می‌‌دهد، بعد از آنکه در سال1400، تحت تاثیر ورود بازار ملک به فاز پساجهش وکاهش قیمت واقعی مسکن، شکاف ایجادشده بین نسبت متعارف قیمت مسکن در مناطق شمالی و مناطق جنوبی پایتخت در فاز کاهش و بازتنظیم قرار گرفت، مرداد ماه امسال، تورم مناطق شمالی از مناطق جنوبی سبقت گرفت. این سبقت به معنای خروج بازار مسکن از فاز بازتنظیم رابطه قیمت بین دو گروه مناطق واقع در نیمه شمالی تهران (مناطق یک تا پنج) و مناطق نیمه جنوبی (9 تا 22) است. پیش از این و در جریان ورود بازار مسکن شهر تهران به دوره پساجهش در سال1400، تورم مسکن این دو گروه منطقه تقریبا با هم برابر شده بود؛ هم‌‌اکنون اما آمارها نشان می‌‌دهد، میزان یا سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران از سال قبل از جهش، بیش از تورم مسکن مناطق نیمه شمالی تهران بوده است. «دنیای‌اقتصاد» با بررسی این موضوع، دلایل سبقت تورم مناطق جنوبی از مناطق شمالی شهر تهران در تورم آپارتمان‌‌ها را رمزگشایی کرده است.

روند تورم مسکن دو نیمه تهران

بعد از شروع دوره اخیر جهش قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای97 و افزایش سرعت رشد قیمت در مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت نسبت به مناطق نیمه جنوبی تهران، از سال98 تورم مسکن در مناطق جنوبی نیز شدت بیشتری به خود گرفت. اما در نهایت از ابتدای1401 و بعد از گذشت چند ماه از شروع فاز بازتنظیم قیمتی بین بازار مسکن دو نیمه شمالی وجنوبی شهر تهران، در ابتدای سال1401، میزان رشد قیمت مسکن میان این دو گروه از مناطق تقریبا یکسان شد.

برآوردهای آماری نشان می‌‌دهد، از ابتدای سال96 یعنی یک‌سال قبل از شروع جهش در بازار مسکن شهر تهران تا خرداد1401، متوسط قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر تهران معادل 770درصد ودر مناطق جنوبی پایتخت حول‌وحوش 780درصد افزایش یافت. این موضوع به معنای تورم نسبتا برابر (با فاصله بسیار اندک) بین این دو گروه از مناطق از سال قبل از جهش قیمت تا یک‌سال بعد از ورود بازار مسکن به دوره پساجهش ملکی است. این در حالی است که از ابتدای96 تا اوایل سال99 که هنوز بازار مسکن در فازجهش قیمتی قرار داشت، قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران با سرعت بیشتری نسبت به قیمت مسکن در مناطق جنوبی رشد کرده بود. در فاصله ابتدای96 تا پایان99 متوسط قیمت مسکن در مناطق یک تا پنج شهر تهران معادل 600 درصد یعنی 7برابر و در مناطق جنوبی (9 تا 22) حول‌وحوش 530درصد یعنی حول‌وحوش 6برابر رشد کرده بود. اما هر چه بازار ملک در فازپساجهش در سال1400 پیشروی کرد، میزان رشد قیمت مسکن بین این دو گروه از مناطق به یکدیگر نزدیک شد و در ابتدای1401 تقریبا سرعت رشد قیمت در مناطق شمالی با مناطق جنوبی برابر شد.

 روایت 5 سال و 5 ماه تورم ملکی

برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌‌دهد میزان رشد (چند برابری) قیمت مسکن در جنوب شهر تهران براساس «تورم 5 سال و 5 ماه» یعنی درست از مقطعی که رشد قیمت شروع شد تا مقطع زمانی فعلی، از میزان رشد قیمت در شمال شهر، سبقت معنادار گرفته است. از ابتدای سال96 یعنی یک‌سال قبل از شروع جهش قیمت در بازار مسکن تا پایان مرداد امسال، میانگین قیمت مسکن در شمال تهران (مناطق یک تا پنج)، معادل 830درصد رشد کرده است. این میزان رشد قیمت در مناطق جنوبی معادل 890درصد بوده است. یعنی در این بازه زمانی، متوسط قیمت مسکن در 5 منطقه اول شهر تهران (واقع در نیمه شمالی پایتخت)، حول‌وحوش 9برابر اما متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی (مناطق 9 تا 22) حول و حوش 10برابر رشد کرده است. این نسبت در سال99، در شکل سبقت تورم مسکن مناطق شمالی از مناطق جنوبی تهران، معکوس بود.

اما هم‌‌اکنون شرایط بازار مسکن مناطق تهران به لحاظ تورم دو نیمه شمالی وجنوبی، نشان‌دهنده سبقت بلندمدت تورم مسکن مناطق جنوبی از مناطق شمالی در دوره اخیر جهش قیمت در بازار املاک شهر تهران است. این سبقت تورمی در بازار مسکن مناطق جنوبی از مناطق شمالی در حالی در رمزگشایی از آمارهای رسمی از سرعت رشد قیمت مسکن در دو گروه مناطق شهر تهران رصد می‌‌شود که ابتدای امسال، تحت تاثیر «ثبات نسبی قیمت در 1400 و کاهش قیمت واقعی مسکن»، تورم مسکن دو نیمه تقریبا با هم یکسان شده بود و بازار مسکن 22منطقه، «تنظیم رابطه» شد. یعنی بعد از یک دوره سبقت تورم مناطق شمالی از مناطق جنوبی و افزایش فاصله متعارف قیمتی بین این دو گروه از مناطق شهر تهران، سرعت رشد قیمت در مناطق جنوبی افزایش یافت و در ابتدای1401، تورم مناطق جنوبی و مناطق شمالی تقریبا با هم برابر شد. اما در مردادماه، بعد از ماه‌ها ثبت تورم ماهانه بالاتر در بازار مسکن مناطق جنوبی پایتخت نسبت به تورم مسکن مناطق شمالی به‌دلیل حرکت مناطق در فاز بازتنظیم قیمت، مناطق شمالی پرچمدار رشد قیمت شده و تورم این مناطق از تورم جنوب سبقت گرفت.

در واقع شرایطی که در میانه تابستان در بازار مسکن دو گروه مناطق شمالی و جنوبی رصد می‌‌شود، خود را در شکل به‌هم خوردن این تنظیم رابطه آن‌ ‌هم به شکل معکوس و متفاوت از ماه‌های قبل یعنی سبقت تورمی مناطق شمالی از مناطق جنوبی شهر تهران نشان داده است.

سبقت تورم نیمه‌‌شمالی در مرداد

مردادماه امسال بعد از ماه‌ها سبقت تورم مناطق جنوبی از تورم مسکن مناطق شمالی در مسیر احیای رابطه متعارف قیمتی بین دو گروه از مناطق، سرعت رشد قیمت آپارتمان‌‌ها در شمال شهر از جنوب شهر بیشتر شد. براساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در مردادماه امسال به 42میلیون و730هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با تیرماه-ماه قبل- با افزایش 5/ 2درصدی همراه شد. آمارهای اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی درخصوص تغییرات قیمت مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران نشان می‌‌دهد در شرایطی که متوسط قیمت مسکن در 5منطقه اول شهر تهران 5/ 2درصد در مقایسه با تیرماه-تورم ماهانه- رشد داشته است، این میزان رشد در مناطق جنوبی-9 تا 22- معادل 8/ 1درصد بوده است. این موضوع به معنای سبقت تورم مناطق شمالی از تورم مسکن جنوب تهران در مردادماه و علامت بازگشت بازار از فاز تنظیم قیمت بین مناطق است.

مرداد ماه امسال، در حالی شرایط بازار مسکن به لحاظ مولفه‌های مختلف از جمله کاهش حجم معاملات خرید مسکن از یک سو وبازگشت بازار از فازبازتنظیم قیمت، با ماه‌های قبل متفاوت شد که این ماه در سایر بازارها به عنوان ماه ریزش بازارها شناخته می‌‌شود. در شرایطی که سرعت رشد قیمت مسکن یا تورم ماهانه مسکن شهر تهران در این ماه-مرداد 1401-در مقایسه با تیرماه به میزان محسوسی کاهش یافت در سایر بازارهای مهم اقتصادی مانند بازارمعاملات سهام، ارز و سکه بازدهی منفی به ثبت رسید.  این موضوع تحت تاثیر پمپاژ اخبار امیدوارکننده از مذاکرات برجام، شرایط را در بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن تغییر داد.

به دنبال ریزش بازدهی در بازارهای اقتصادی مهم و همچنین کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران، تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی نیز به میزان محسوسی کاهش یافت. مرداد ماه امسال حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در شهر تهران به‌طور کلی حول‌وحوش 24درصد در مقایسه با خریدهای صورت‌گرفته از بازار مسکن ماه قبل از آن –تیر1401- کمتر شد. این در حالی است که بعد از ماه‌ها سبقت تورم مناطق جنوبی از شمالی و یکسان شدن سرعت رشد قیمت بین این دو گروه از مناطق، بار دیگر، تورم ماهانه مسکن مناطق شمالی، از مناطق جنوبی سبقت گرفت.

رمزگشایی بازگشت از «بازتنظیم»

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره علت بازگشت بازار مسکن دو گروه مناطق شمالی وجنوبی شهر تهران از فازبازتنظیم قیمت وسبقت تورم مسکن شمال شهر از جنوب پایتخت در مردادماه نشان می‌‌دهد، اصلی‌‌ترین دلیل این موضوع به «تبعات سریال تورم مسکن» مربوط می‌‌شود. همزمان با شروع جهش و رشد شدید قیمت در مناطق شمالی شهر تهران در سال97، به تدریج بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی به‌ویژه خانه‌‌اولی‌‌ها به‌دلیل تضعیف قدرت خرید ناچار به حرکت به سمت مناطق نیمه جنوبی و خرید از بازار مسکن این مناطق شدند. با گسترش دامنه جهش و ادامه رشد شدید قیمت در بازار مسکن، نه تنها خانه‌‌اولی‌‌ها به تدریج از بازار مسکن به حاشیه رانده شدند، بلکه سایر متقاضیان مصرفی در مقیاس قابل توجه مناطق جنوبی را به‌عنوان مقصد خریدهای خود انتخاب کردند.

این در حالی است که به تدریج و با ادامه جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، متقاضیان سرمایه‌‌ای نیز به مناطق جنوبی و خرید آپارتمان از این محلات، تمایل پیدا کردند. در واقع در دوره جهش قیمت مسکن، عمده متقاضیان خرید خانه چه از گروه مصرفی و چه از گروه سرمایه‌ای، به سمت مناطق پایین شهر سوق پیدا کردند. افزایش معنادار سهم مناطق 9تا22 از کل معاملات مسکن شهر تهران از 37درصد ابتدای 96 به 44درصد در سال99 و 41درصد در حال حاضر، علامت حرکت جریان تقاضای خرید مسکن از مناطق شمالی به جنوب شهر تهران است که باعث شده رشد قیمت‌های جنوب شهر، تندتر از مناطق شمالی شود و در نهایت تورم مناطق نیمه‌جنوبی پایتخت از تورم مناطق شمالی جلو بزند. در واقع آنچه باعث شد بعد از فاز بازتنظیم رابطه قیمت بین متوسط قیمت مسکن دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران، در نهایت میزان رشد قیمت در مناطق نیمه جنوبی از مناطق نیمه شمالی بیشتر شود، به افزایش تقاضای خرید خانه در مناطق جنوبی به دنبال وقوع جهش شدید، ادامه‌‌دار و چند ساله در بازار مسکن مربوط می‌‌شود.

از سال98 ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه‌‌ای مناطق جنوبی شهر تهران را هدف قرار داده و تقاضای خرید مسکن در این مناطق را افزایش دادند. این مناطق که پیش از این محل خرید و فروش‌های آپارتمان‌‌های مصرفی عمدتا از سوی افراد بومی و قدیمی ساکن در محلات تهران قدیم بود، از سال97 به بعد، مورد توجه خریداران مصرفی و سپس سرمایه‌‌گذاران ملکی مناطق نیمه شمالی تهران نیز واقع شد.

افزایش سهم تقاضای سرمایه‌‌ای

هرچند هنوز هم بخشی از خریدهای مصرفی مسکن در این مناطق متمرکز است و حجم خریدهای مصرفی از بازار مسکن مناطق و محلات نیمه‌جنوبی پایتخت، سهم قابل توجهی از خریدها از بازار معاملات این مناطق را به خود اختصاص می‌‌دهد، اما سهم تقاضای سرمایه‌‌ای در خرید مسکن از این مناطق در مقایسه با سال‌های قبل از شروع دوره اخیر جهش قیمت مسکن در برابر خریدهای مصرفی تقویت شده و به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. در واقع این مناطق و این محلات که پیش‌تر ماهیت مصرفی برای تقاضای ملکی داشت، هم‌‌اکنون به یکی از اصلی‌‌ترین مقصد‌‌های سرمایه‌‌گذاری ملکی نیز تبدیل شده است. به‌ویژه افرادی که قصد دارند این واحدها را برای میان‌مدت یا بلندمدت نگهداری کنند و در واقع سرمایه‌‌گذاران کوتاه‌مدت املاک مسکونی محسوب نمی‌‌شوند. این موضوع در واقع برآیند طولانی شدن و تداوم تورم ملکی است که قدرت خرید بسیاری از متقاضیان اعم از مصرفی و سرمایه‌‌گذار در نیمه شمالی تهران را کاهش داده و آنها را به بازار مسکن مناطق جنوب شهر سوق داده است. با این حال، مرداد امسال، بار دیگر تورم ماهانه مسکن در شمال شهر از تورم ماهانه جنوب شهر سبقت گرفت. هرچند هنوز هم - در بلندمدت- میزان رشد قیمت در جنوب بیش از شمال تهران بوده است.

انصرافی‌‌های بازار مسکن مرداد

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره یک رویداد مهم دیگر بازار مسکن شهر تهران در مردادماه، محل و منبع کاهنده حجم معاملات در این ماه را معرفی می‌‌کند. تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مردادماه نسبت به تیرماه1401 -تنها به فاصله یک‌ماه- در حالی 24درصد افت کرده است که تحقیقات انجام‌شده نشان می‌‌دهد این میزان افت معاملات خرید در میانه تابستان بیش از آنکه از ناحیه خریدهای مصرفی صورت گرفته باشد، از جانب تقاضای سرمایه‌‌ای بوده است.

تحت تاثیر اخبار امیدوارکننده از روند مذاکرات برجام در مردادماه، ریزش بازارهای زودبازده مانند دلار و سکه و...، بخشی از سرمایه‌‌گذاران ملکی از این بازار خارج شدند. واسطه‌های بازار مسکن می‌‌گویند: بیشترین میزان خروج از بازار ملک که در نهایت خود را در شکل کاهش 25درصدی حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در مردادماه نسبت به تیر1401 نشان داد از ناحیه تقاضای سرمایه‌‌ای بوده و تغییر چندان محسوسی در حجم اندک تقاضای مصرفی حاضر در بازار ملک دراین ماه صورت نگرفته است.  هرچند هنوز هم وزن و سهم تقاضای سرمایه‌‌ای از تقاضای مصرفی در محلات مختلف شهر تهران بیشتر است و خانه‌‌اولی‌‌ها هم‌‌اکنون در میان سایر گروه‌های متقاضی خرید مسکن اعم از مصرفی و غیرمصرفی در اقلیت هستند.