پیش بینی قیمت مسکن بر پایه مسیر کنونی

براساس گزارش اعلام شده از طرف بانک‌مرکزی، طی دو ماه گذشته، در شهر تهران به عنوان قلب تپنده املاک کشور، با کاهش قیمت در بازار روبه‌رو شده‌ایم (هر چند از لحاظ تعداد معاملات در حد مطلوب قرار نداریم و این موضوع باعث ایجاد سوالاتی در رابطه با قابلیت اطمینان این آمار می‌شود). این کاهش قیمت در فروردین 1/ 3 درصد و در اردیبهشت 8/ 1 درصد اندازه‌گیری شده و این کاهش حدود 5درصدی در بازار خوش‌بینی‌هایی را جهت تداوم کاهش قیمت مسکن ایجاد کرده است. 

برخی از کارشناسان خبره قیمت فعلی را دارای حباب دانسته و کاهش را گریزناپذیر می‌دانند و برخی دیگر نیز تاثیر این کاهش را ناچیز و موقتی در نظر گرفته و کاهش قیمت را کوتاه‌مدت و ناپایدار می‌دانند.

فارغ از تعریف حباب در اقتصاد که علاوه بر قیمت به میزان عرضه نیز ارتباط دارد، زمانی که قیمت دچار تغییر می‌شود، با فرض ثابت بودن قیمت نهاده‌های تولید (زمین، مجوزهای قانونی، مواد و مصالح ساختمانی و دستمزد)، میزان عرضه را با تغییر روبه‌رو خواهد کرد و قطعا کاهش قیمت منجر به کاهش در تولید و عرضه واحدهای مسکونی در بازار خواهد شد. با بررسی روند قیمت نهاده در گذر تاریخی اقتصاد کشور پس از انقلاب اسلامی، امکان کاهش قیمت در هیچ‌یک از موارد ذکر شده به عنوان نهاده‌های تولید، متصور نیست. 

در اکوایران ببینید : پول لازم‌ ها در بازار مسکن؛ واقعی یا نمایشی ؟

کاهش ذخیره زمین شهری و کمیابی زمین با قابلیت ساخت در کلان‌شهری مانند تهران کاملا مشهود و مشخص است. از طرفی تکامل و پیشرفت قوانین مرتبط با ساخت‌وساز، مانند ایمنی، آتش‌نشانی، سرانه پارکینگ و...، باعث افزایش سربار هزینه زمین بر متراژ خالص ساختمان‌ها شده و در نتیجه موجب بالا رفتن قیمت تمام‌شده به ازای هر مترمربع، بنای خالص قابل فروش است. 

افزایش و رشد هزینه مجوزهای قانونی، به عنوان یک اصل پذیرفته‌شده همواره مطرح است. طی سال‌های گذشته هیچ‌گونه سابقه تاریخی از کاهش نرخ در رابطه با پروانه‌های ساختمانی و مجوزهای قانونی، در کشور موجود نیست. 

در ادبیات اقتصادی، چسبندگی نرخ دستمزد یکی از مثال‌های مشهور این مباحث است و وضعیت تولید مصالح ساختمانی و رشد قیمت آنها طی گزارش‌های اخیر تا رشد 200 درصدی طی یک‌سال را نشان می‌دهد. 

بنابراین امکان کاهش هزینه هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در داخل شهرها، فقط از مسیر کاهش قیمت زمین‌های کلنگی متصور است. 

حال باید دید، پاسخ عرضه‌کنندگان این زمین‌ها که یا مالکان شخصی بوده یا سازمان‌هایی هستند که ارزش روز این دارایی‌ها را در دفاتر قانونی خود ثبت کرده‌اند، به این احتمال و نیاز بازار چگونه خواهد بود.

به نظر نگارنده با توجه به وضعیت سبد سرمایه‌گذاری خانوارهای ایرانی، امکان کاهش قیمت این زمین‌ها، به‌خصوص در بازار کلان‌شهرها مهیا نیست. بنابراین کاهش قیمت در کوتاه‌مدت، باعث کاهش بیشتر عرضه و در نتیجه، در میان‌مدت و بلندمدت بازار با کسری مواجه خواهد شد و افزایش قیمت ناشی از این شرایط، در بخش مسکن مجددا پدیدار خواهد شد.

 قابل‌توجه است که در شهری مانند تهران براساس مطالعات طرح جامع مسکن، سالانه حداقل نیاز به ساخت بیش از یکصد هزار واحد مسکونی است، درحالی‌که به زحمت در سال‌های گذشته نصف این میزان واحد مسکونی ساخته شده است و با توجه به ماهیت مسکن که کالای غیر قابل‌تجارت و با مدت زمان ساخت و عرضه حداقل دوسال است، تامین کسری آن یک‌باره امکان‌پذیر نیست. حال سوالی که مطرح است، تناقض موجود در رابطه با عدم امکان کاهش قیمت از طرف عرضه‌کننده و روند نزولی اتفاق افتاده در بازار است.

 به‌نظر می‌رسد کاهش قیمت مسکن در کوتاه‌مدت ناشی از تلفیق مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و روانی است که برخی از آنها عبارتند از: شوک ناشی از تغییرات کوتاه‌مدت نرخ ارز، تبلیغات وسیع دولت در روزهای پایانی کار خود در رابطه با کاهش قیمت‌ها، انتظار و سردرگمی افراد برای اخذ تصمیمات اقتصادی، کاهش گردش نقدینگی و نیاز اضطراری برخی افراد و کسب‌وکارها، جو روانی حاکم بر بازار و...

یکی از نکات قابل‌توجه، آثار توافق هسته‌ای بر بازار با توجه به شاخص‌های موجود در اقتصاد کشور است. کاهش قیمت ارز و به تبع آن کاهش قیمت املاک در میان فعالان به عنوان یک نتیجه محتمل مورد بحث است. 

همچنین ادامه روند فضای مثبت حاکم بر مذاکرات هسته‌ای و دورنمای رفع تحریم‌ها، مثبت شدن رشد اقتصادی(براساس آخرین آمار بانک‌مرکزی) و...، منجر به خوش‌بینی به افزایش رونق اقتصادی طی ماه‌های آینده شده است. اولین نتیجه این رشد اقتصادی، افزایش سرعت گردش نقدینگی در اقتصاد کشور است که با توجه به سونامی چاپ پول انجام گرفته توسط بانک‌مرکزی و مجموعه دولت، این تغییر در سرعت گردش، تقاضا برای کالاهای سرمایه‌ای را که یکی از مهم‌ترین آنها مسکن و ساختمان است مجددا بالا خواهد برد، در صورتی‌که عرضه این بخش طی 8 سال گذشته در حداقل خود قرار داشته و شرایط حال‌حاضر و اثرات آن که در بالا عنوان شد، باعث کاهش بیشتر عرضه خواهد شد.

 بنابراین مسیر فعلی بازار، مجددا شرایط شروع افزایش قیمت‌ها را مهیا خواهد کرد و کاهش قیمت در بلندمدت اتفاق نخواهد افتاد و بازار ناچار به تنظیم نقطه تعادل خود در نقطه بالاتری از قیمت خواهد بود.